Социальная необходимость реконструкции зданий

Социально-правовые и технико-экономические вопросы реконструкции сложившейся застройки

Социальная необходимость реконструкции зданий

Одним из важных направлений социально-экономического развития страны являются реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека.

В соответствии с Законом РФ “Об основах федеральной жилищной политики” жилищная сфера — отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищный фонд страны подразделяется на следующие виды:

  • частный — находящийся в собственности граждан или юридических лиц (около 55% жилищ);
  • государственный — являющийся собственностью государства или субъектов Федерации (примерно 9% жилищной собственности);
  • муниципальный — находящийся в собственности муниципальных образований (его доля составляет 30%);
  • общественный — находящийся в собственности общественных объединений;
  • коллективный — находящийся в общей собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной и общественной собственности.

Коренные преобразования, происходящие в жизни страны, сказываются на характере нового строительства, а также модернизации и реконструкции существующей застройки. Однако острота жилищной проблемы в стране не ослабевает.

Миллионы людей живут в ветхих и аварийных домах, которые по площади составляют 34 млн. м2.

Значительная часть эксплуатируемых зданий не соответствует современным функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (неудобная планировка, недостаточный уровень благоустройства, низкие теплотехнические, акустические и другие характеристики ограждающих конструкций).

Существовавший в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности в результатах своей деятельности у работников проектных, строительных и ремонтно-эксплуатационных организаций, а также отчуждение жителей от собственности не способствовало повышению качества жилищного фонда.

Социальная необходимость реконструкции связана с задачами:

  • повышения доступности жилья для широких слоев населения, адресной государственной и муниципальной поддержки;
  • улучшения качества эксплуатации жилищного фонда;
  • совершенствования градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию жилой среды.

Социальная ориентация ремонтно-реконструктивных работ является главной, но возможность ее реализация зависит от интересов всех участников процесса — городских служб, государственных и коммерческих организаций, собственников и арендаторов, подрядных организаций.

Нормативно-правовой основой для реконструкции являются федеральные законы, указы Президента России, постановления Правительства РФ и нормативно-правовые акты, принимаемые на уровне субъектов Федерации.

Технико-экономическая целесообразность реконструкции определяется как на стадии перспективного планирования, так и оценки (сравнения) проектных решений. При этом рассматриваются:

  • характер технических решений (конструктивные решения, технология и организация работ);
  • затраты и результаты, связанные с реализацией проекта переустройства здания или сооружения.

Основная цель переустройства зданий и сооружений — приведение их в соответствие с требованиями пользователей методами архитектурно-планировочного и функционального преобразования.

Поэтому с самого начала мы должны отдавать себе ясный отчет в том, что сегодня характер переустройства здания или застройки определяется уже не только историческими, архитектурно-художественными, ландшафтно-экологическими ограничениями, экономической и функциональной целесообразностью, но в не меньшей степени он зависит и от средств и предпочтений заказчиков.

Переустройство зданий понимается как обобщающее понятие, обозначающее комплекс работ, проводимых для улучшения эксплуатационных качеств здания (главным образом — уменьшения физического и морального износа).

Понятие “переустройство” включает капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию, аварийно-восстановительные работы и реставрацию, отличающиеся по составу и масштабу осуществляемых реконструктивных мер.

Модернизация — приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением планировочной структуры и установкой нового инженерного оборудования удается уменьшить моральный износ здания.

Реконструкция предполагает переустройство здания с изменением строительного объема, назначения, внешнего вида. Здание может надстраиваться, а также менять конфигурацию в плане (из-за пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями). При реконструкции помимо работ по капитальному ремонту необходимо выполнение и комплекса работ, связанных с новым строительством.

Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека (техногенный фактор).

Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного архитектурно-исторического облика здания.

Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений. Поэтому работы по текущему ремонту делятся на две группы:

  • плановый профилактический ремонт;
  • непредвиденный (аварийный) ремонт как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования. Подчеркнем, что речь идет об устранении неисправностей, не требующих замены основных конструкций здания.

Суть капитального ремонта заключается именно в необходимой замене или восстановлении основных конструкций и инженерного оборудования здания в связи с их износом и разрушением.

При проведении комплексного капитального ремонта здание выводится из эксплуатации; в результате замены основных конструктивных элементов и оборудования уменьшается физический и моральный износ.

Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, которое в целом находится в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструкции или системы оборудования нуждаются в замене или восстановлении.

Основными результатами переустройства зданий являются:

  • Повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий средствами капитального ремонта и частично нового строительства.
  • Получение дополнительной жилой площади за счет уплотнения существующей застройки — надстройки мансардных этажей и пристраиваемых объемов.
  • Сокращение энергопотребления в зданиях вследствие утепления ограждающих конструкций, модернизации систем инженерного оборудования и применения контрольно-измерительных приборов.

Как правило, полная стоимость реконструкции здания составляет не более 75-85% стоимости нового строительства такой же общей площади.

Источник: http://gp33.ru/socialno-pravovye-i-texniko-ekonomicheskie-voprosy-rekonstrukcii-slozhivshejsya-zastrojki/

Необходимость и возможность реконструкции различных типов зданий

Социальная необходимость реконструкции зданий

На планировочные решения реконструируемых зданий влияют социальные условия и конструктивная схема. Социальные условия предопределяют требования к результатам реконструкции, а конструктивная схема – возможности их удовлетворения.

Уровень требования к комфортности жилища определяется уровнем экономического потенциала страны и экономической состоятельностью отдельной семьи. Естественно, что эти требования постоянно изменяются как в связи с изменениями экономических условий, так и в связи с изменениями в составе семьи.

Жизнь семьи представляет собой динамический процесс, динамичны и требования к планировке и уровню комфортности квартиры. Поэтому, приступая к проектированию жилья, мы должны в максимально возможной мере учитывать среди прочего и возможность поэтапных изменений пространственной системы квартиры в связи с меняющимися требованиями проживающих.

В идеале жилье должно стать не жестко заданной совокупностью внутренних пространств, а трансформируемой системой, соответствующей динамике жизненного уклада семьи.

Существующая конструктивная схема здания заставляет при реконструкции осуществлять проектирование в порядке, обратном проектированию нового жилья:

Сначала остов здания (система расположенных в пространстве определенным образом несущих стен, столбов, колонн) разделяют на отдельные секции с существующими или вновь устраиваемыми лестничными клетками;

Затем каждую секцию разделяют на квартирные ячейки, расположенные в одном или нескольких уровнях;

Затем в каждой квартирной ячейке выделяется жилая и вспомогательная зоны при одновременной увязке с размещением инженерного оборудования и вновь организуемых или существующих санитарно-технических коммуникаций.

Особого внимания заслуживает решение кухонно-санитарного блока, что во многом определяет уровень комфортности реконструируемого жилья.

Для малокомнатных квартир удобно располагать кухонно-санитарный блок компактной группой при входе в квартиру. При этом обеспечивается достаточный уровень изоляции жилых комнат, а также удается избежать необходимости устройства коридора.

В случае высокой сложности или невозможности переноса существующих санитарно-технических коммуникаций кухонно-санитарный блок может быть расположен в глубине квартиры. При этом связь с прихожей и комнатами осуществляется через коридор.

В больших многокомнатных квартирах наибольшие удобства обеспечивает разобщение кухонно-санитарного блока (и, возможно, дублирование его элементов). Например, кухня и туалет с раковиной расположены при входе в квартиру, а ванная комната и второй туалет расположены в глубине квартиры, рядом со спальнями.

Стены зданий старой постройки, т. е. построенных до начала массового полносборного домостроения, в основном выполнены с большим запасом прочности, а потому могут быть с успехом подвергнуты переустройству, несмотря на большой срок службы.

В зданиях конца 19-го – начала 20-го веков толщина стен 3-4-х этажных зданий составляет 700-1000 мм.

Для них характерна высокая пространственная жесткость, обусловленная наличием часто расположенных поперечных стен и использованием в кладке армирующих металлических связей.

Конструктивные схемы кирпичных зданий дают возможность получить большое разнообразие планировочных решений квартир, что позволяет уже на стадии проектирования разработать индивидуальные, приспособленные под конкретного заказчика планировки.

Г-, П- и О-образные здания с полузамкнутыми и замкнутыми дворами можно легко адаптировать для создания хорошо контролируемых дворов, что очень высоко ценится во всем мире и связано с желанием проживающих иметь повышенных комфорт не только в квартире, но и в окружающем придомовом пространстве.

(Вспомните наши теперешние элитные дома, обнесенные почти непроницаемыми заборами!).

В этой связи представляется целесообразным замыкать Г- и П-образные корпуса не забором (вызывающим глухое и открытое раздражение окружающих, за этим забором не проживающих), а низким (например, двухэтажным) объемом блоков офисов, предприятий торговли, службы быта и общественного питания.

Процесс создания таких замкнутых селитебных пространств назван за рубежом «геттоизацией» и встречает неоднозначную оценку в зарубежной градостроительной практике, но в России начала 21-го века имеет явно выраженную тенденцию.

При комплексной реконструкции кирпичных зданий, построенных начиная с 1950-х годов, возможна реализация как комфортабельных, так и элитных квартир.

В практике полносборного строительства на территории России чаще всего использовались хорошо вам известные конструктивные системы: каркасные и бескаркасные крупнопанельные здания и крупноблочные здания с продольными несущими стенами.

В процессе эксплуатации таких зданий нередко выявлялись весьма существенные дефекты, обусловленные недостатками проектирования, а также низким качеством изготовления и монтажа конструктивных элементов.

Общеизвестны отрицательные примеры по пятиэтажным крупнопанельным зданиям:

· Низкая звукоизолирующая способность перекрытий, межквартирных и межкомнатных перегородок;

· Низкое качество сварных швов;

· Конопатка швов, не обеспечивающая водонепроницаемость и непромерзаемость стыков панелей;

· Малая поверхность сцепления между раствором и телом панели расшивке шва, приводящая к разрушению и отслаиванию раствора (по образовавшимся трещинам сквозь заделку стыка панелей проникала вода и холодный воздух).

Именно поэтому основные затраты по ремонту (доведению до приемлемого эксплуатационного уровня) полносборных зданий относятся к стыкам панелей, кровле и фасадам.

Проектные предложения по реконструкции пятиэтажных полносборных зданий предусматривают как минимум:

· Совершенствование планировочной структуры квартир, функциональное зонирование помещений, увеличение площади кухонь, прихожих, санузлов, ванных комнат;

· Оборудование зданий лифтами и мусоропроводами, установку современного инженерного оборудования;

· Устройство мансарды или теплой чердачной крыши взамен совмещенной, улучшение звукоизоляции внутренних стен и перекрытий, увеличение толщины межквартирных стен;

· Увеличение площади общих комнат и спален.

Дома далеко не всех типовых серий могут быть реконструированы с соблюдением этих минимальных требований сегодняшнего дня. Поэтому значительное их количество попадает под снос.

Источник: https://studopedia.ru/3_97545_neobhodimost-i-vozmozhnost-rekonstruktsii-razlichnih-tipov-zdaniy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.