Содержание и текущий ремонт

Содержание

Что входит в содержание и текущий ремонт имущества многоквартирного дома, жилого помещения

Содержание и текущий ремонт

22.06.2018

Любое здание со временем приходит в негодность. Выходят из строя коммуникации, ветшает отделка стен, кровля начинает пропускать влагу. Чтобы дом не утрачивал своих изначальных характеристик, его необходимо регулярно обслуживать и ремонтировать.

Обслуживание и текущий ремонт дома: что это такое и когда проводится

дома – обязанность его собственника. Ремонт конкретной квартиры проводится её владельцем.
Обслуживание общего имущество
является обязанностью всех людей, владеющих помещениями в здании.

Поэтому текущий ремонт дома можно в общем виде охарактеризовать как проведение работ по восстановлению исходных характеристик элементов здания, предупреждению неисправностей, восстановлению исходного ресурса всего сооружения и отдельных его частей.

Чтобы детально выяснить, что входит в содержание жилого помещения, следует ознакомиться с постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г. В документе прописаны основные правила определения имущества, которое относится к общей собственности жильцов дома, и требования к его обслуживанию.

В соответствии с данным актом в содержание и текущий ремонт входит:

  • уборка лестниц, вестибюля, чердаков и подвалов, мусоропроводов, мусорных камер и других вспомогательных помещений;
  • обслуживание системы центрального отопления – промывка, консервация на лето;
  • вывоз ТБО, отвод жидких отходов;
  • обеспечение пожарной безопасности;
  • поддержание работоспособности системы электроснабжения;
  • обслуживание элементов озеленения и благоустройства земельного участка;
  • мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома;
  • обслуживание канализации, систем водоснабжения;
  • обследование и ремонт кровли здания;
  • иные операции.

Как можно заметить, за состоянием многоквартирных домов осуществляется государственный контроль.

Собственники не могут по своему желанию исключить какие-либо услуги из установленного перечня. Такие действия могут привести к тому, что здание не будет соответствовать обычным требованиям безопасности.

Пункт 18 Постановления № 491 указывает, что ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению владельцев. Однако не всегда есть возможность проводить общие собрания для того, чтобы одобрить проведение определённых работ.

Поэтому все операции делятся на несколько категорий:

  1. Плановые. Проводимые по заранее установленному графику. Например, подготовка коммуникаций к отопительному сезону.
  2. Внеплановые. Например, в ходе регулярного обследования были выявлены трещины на фасаде дома. Для их ликвидации необходимо разработать план мероприятий и утвердить бюджет.
  3. Экстренные. Выполнение которых не может ждать до созыва общего собрания. К категории безотлагательного ремонта обычно относят ликвидацию последствий прорыва труб водоснабжения.

Все вопросы проведения текущего ремонта решаются ТСЖ, общим собранием или при заключении договора с управляющей компанией.

Что относится к текущему ремонту многоквартирного дома, что входит в перечень работ

Постановление № 491 содержится ссылка на Постановление Правительства № 290 от 03.04.2013 года, где установлен минимальный список работ, необходимых для поддержания эксплуатационных характеристик жилого дома:

  1. Обслуживание фундаментов:
  • исследование арматуры на появление коррозии;
  • поиск неравномерной осадки конструкции;
  • проверка наличия трещин, вспучивания и иных повреждений бетонной конструкции;
  • проверка состояния гидроизоляционных материалов;
  • устранение выявленных неисправностей.
  1. подвалов многоквартирных домов:
  • проверка соблюдения должного уровня температуры и влажности;
  • предотвращение затопления подвала;
  • контроль за состоянием помещения и входов в него для исключения захламления и загрязнения;
  1. Поддержание стен дома в надлежащем состоянии: выявление трещин и повреждений и своевременная ликвидация их.
  2. Обслуживание водопровода, канализации, центрального отопления. Сюда входит:
  • чистка труб;
  • замена отдельных частей;
  • установка новых коммуникаций.
  1. Замена и ремонт дверных коробок, оконных рам, перегородок, находящихся в местах общего пользования.
  2. Замена и восстановление кровли, укрепление перекрытий.
  3. Устранение неисправностей печного оборудования.
  4. Восстановление тяги в вентиляции.
  5. Замена или восстановление отдельных участков напольного покрытия.
  6. Внешнее благоустройство:
  • ремонт тротуаров и пешеходных дорожек;
  • озеленение;
  • восстановление клумб;
  • ремонт спортивных и детских площадок.

Конкретный перечень устанавливается подрядчиками. Он зависит от возраста и оснащения дома, а также от желания владельцев квартир нести дополнительные расходы.

Отличия от капитального ремонта

Текущий и капитальный ремонт МКД схожи по своей сути. Это определённый перечень мероприятий, направленных на поддержание здания в том виде, в котором оно было задумано при проектировании.

Различаются эти работы по нескольким критериям:

  1. По периодичности. Капитальный ремонт проводится один раз в несколько десятков лет, в соответствии с нормативами эксплуатации. Некоторые операции по текущему ремонту проводятся каждый год.
  2. Задачи. Капитальный ремонт направлен на восстановление целостности несущих конструкций, замену морально устаревших коммуникаций. Целью текущего ремонта является устранение мелких неисправностей, предупреждение сверхнормативного износа.
  3. Бюджет. Жильцы дома постоянно отчисляют определённую сумму на проведения капитального ремонта. И после накопления необходимой суммы работы могут быть проведены.
  4. Основания для проведения. Капитальный ремонт проводится в соответствии с установленными нормативами для каждой модели многоквартирного дома. Текущий ремонт делается по результатам актуальных наблюдений специалистов. Капитальный ремонт больше направлен на плановую замену элементов. Так в рамках этого мероприятия будут замены трубы водоснабжения, так как истёк их срок эксплуатации. Даже если они находятся в удовлетворительном состоянии.

Перечень работ, которые могут быть включены дополнительно

Владельцы общего имущества, то есть, собственники квартир, на общем собрании могут согласовать проведение любого дополнительного ремонта. Управляющая компания справится с любыми работами, если будет одобрен бюджет. Так, если жильцы желают обновить фасад или восстановить тротуары, то найти подрядчика не составит труда.

Перечень работ обновляется путём подписания дополнительного соглашения с обслуживающей компанией. В такой ситуации оплата текущего ремонта сообразно вырастет.

Виды работ, которые никогда не проводятся в рамках текущего ремонта

Непосредственный ремонт жилого помещения проводит его собственник.

В перечень работ по текущему ремонту не входят:

  1. Ремонт окон, балконов, входных дверей, утепление указанных элементов, если они являются частью квартир.
  2. Ремонт и замена счётчиков, электрораспорядительных щитов.
  3. Установка и дооснащение пожарных щитов, установка датчиков дыма и пожарных извещателей.
  4. Косметический ремонт мест общего пользования: покраска стен и побелка потолков
  5. Замена или модернизация лифтов.
  6. Утепление наружных стен, косметический ремонт фасадов.
  7. Замена частей здания: перекрытий, лестниц и т.д.

Установить расширенный перечень работ можно на общем собрании владельцев квартир.

Кто проводит текущий ремонт

За содержание жилого фонда могут отвечать следующие субъекты:

  1. Застройщик до момента передачи имущества владельцам квартир. После возведения здания оно может длительное время находится на балансе строительной организации.
  2. ТСЖ, ЖСК или иным кооперативом, который был создан, чтобы управлять общим имуществом. При этом ремонт может проводиться как силами специально нанятых работников, так и подрядной организацией.
  3. Управляющая компания. Обслуживание многоквартирного дома чаще всего ведётся специальной организацией, которая имеет необходимый опыт и штат сотрудников с соответствующей квалификацией.

Застройщик или ТСЖ могут проводить работы своими силами. Но обычно текущий ремонт поручается определённой обслуживающей организации, например, управляющей компании.

В некоторых случаях управляющая компания привлекает сторонние организации. Например, если в штате нет работников с нужной квалификацией. Заключается договор на проведение работ, подрядчик на возмездной основе выполняет обслуживание или текущий ремонт.

Оплата текущего ремонта многоквартирного дома

Любые работы, направленные на текущее содержание жилья, производятся за счёт его собственников.

Жилищный кодекс РФ в статье 154 содержит перечень расходов, которые покрываются за счёт ежемесячных платежей собственников и нанимателей квартир. Среди прочего, там указаны траты на обслуживание общего имущества и текущий ремонт.

Если владельцы квартир образовали ТСЖ, то плата за выполнение работ может быть частью регулярных членских взносов.

Не выполняются или некачественно выполняются работы по текущему ремонту, куда обращаться

Главной проблемой текущего обслуживания и ремонта многоквартирных домов остаётся отсутствие должного контроля за действиями подрядчиков.

Все результаты операций, проводимых в рамках обслуживания и текущего ремонта, подлежат сдаче собственникам общего имущества. Владельцы должны оценить качество проведённых работ.

Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.

Если метод переговоров не помогает, то следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию с жалобой. В случае обнаружения нарушений представители государства привлекут управляющую компанию к ответственности и вынесут предписание об устранении недостатков ремонта.

Чтобы получить хороший результат обслуживания и текущего ремонта дома, следует знакомиться с документацией, оформляемой управляющей компанией. Например, планом работ и сметой. Лучше всего создать ТСЖ и выбрать лицо, работа которого будет заключаться в контроле за проведением текущего ремонта.

Источник: https://zakondoma.ru/zhkh-oplata/chto-vhodit-v-tekushhij-remont-i-obsluzhivanie-v-mnogokvartirnom-dome.html

Текущий Ремонт Общего Имущества В Многоквартирном Доме Включает В Себя 2020: изменения и поправки

Содержание и текущий ремонт

Обязательства управляющей компании перед владельцами жилья постоянно расширяются, последние правки были внесены Постановлением Правительства 27.03.2018 No 331. Целью изменений становится повышение комфорта жильцов, обеспечение прозрачного формирования тарифов. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать высокое качество работ, выполняемых управляющей компанией.

Законы об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Управляющие компании могут быть организованы различным образом, они могут быть представлены в виде ООО или ПАО. Между собой в каждом конкретном случае они различаются по форме организованного общества, размеру и составу участников.

Как бы ни было организовано управление многоквартирным домом, оно регулируется существующими нормами законодательства. Основными законами в этой правовой области являются Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г.

N 416 (в нём прописан порядок выполнения работ по реализации управленческих функций) и Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г.

N 290 (в котором определён минимальный набор работ, необходимые для обеспечения обслуживания общей собственности).

Законы периодически подвергаются правкам, доработкам и изменениям. Это делается для усовершенствования нормативных актов, а поводом становится тот или иной опыт применения статей. В Постановление Правительства N 416 часто вносятся изменения. Правки расширяют права собственников и дают новые обязательства управляющей компании в плане обслуживания многоквартирных домов (МКД).

Какие услуги предоставляет управляющая компания ЖКХ

Управляющая компания оказывает три блока услуг: коммунальные, жилищные (содержание жилья), управление. Коммунальные и жилищные услуги имеют между собой определённую разницу.

Регулировка тарифов за коммунальное обслуживание является функцией государства. Это обеспечивает отсутствие больших наценок, доступность для широких слоёв населения.

Государство также решает, как они должны исполняться.

Определением тарифов на жилищные услуги занимаются сами собственники жилья.

Все условия их предоставления прописываются в договоре с управляющей компанией, этот документ обеспечивает контроль со стороны жильцов за качеством обслуживания.

Собственники могут сменить управляющую компанию, если желают снижения тарифов, увеличения числа работ или повышения их качества. Государство жестко не регулирует данную область, в ней преобладает рыночная конкуренция.

Коммунальные услуги

Исполнителями коммунальных услуг могут быть управляющая компания, товарищество собственников жилья или непосредственно организация, занимающаяся снабжением ресурсами. Жилец может без лишних сложностей понять, кто является исполнителем конкретной услуги, для этого достаточно посмотреть в квитанции, какая организация занимается начислением и выставляет счета по конкретной услуге.

Если форма управления домом выбрана как «самостоятельное управление», предоставлять услуги и отвечать за их качество должна ресурсоснабжающая компания.

Товарищество (ТСЖ) или кооператив становятся исполнителем с даты их государственной регистрации. Управляющая компания приобретает статус поставщика с даты подписания договора или проведения общего собрания, где принято данное решение.

Закон регулирует данные переходы, чтобы не возникала необходимость двойных переплат.

Что включает в себя перечень коммунальных услуг

Коммунально-бытовые услуги включают в себя работы и получение ресурсов из перечня, который регулируется государством. К перечню коммунальных услуг относится::

  • снабжение холодной водой
  • снабжение горячей водой
  • газоснабжение
  • отопление
  • поставка твёрдого топлива (если используется печное отопление)
  • вывоз твёрдых отходов
  • водоотведение и канализование

Данный список прописан в пункте 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 N 354. Собственник при возникновении споров с управляющей компанией относительно качества и стоимости предоставляемых услуг должен ссылаться на положения данного закона.

Услуги содержания жилья

Государство не вмешивается в формирование тарифов, касающихся жилищных услуг по содержанию жилья. В то же время действующее законодательство в сфере ЖКХ устанавливает минимальный перечень работ и услуг выполняемых УК на МКД, несоответствие работ управляющей компании становится поводом для споров и судебных разбирательств.

Данные обязательства прописаны в Постановлении Правительства N 290. Документ предписывает исполнение действий, которые можно объединить в укрупненные блоки:

  • работы по содержанию конструктивных элементов здания, обеспечению их сохранности и долгого срока эксплуатации (фундаменты, подвалы, стены и фасады, крыши, перекрытия, опорные колонны, окна, двери и т.д.)
  • эксплуатация оборудования и различных инженерных систем (мусоропроводы, системы вентиляции и дымоудаления, тепловые пункты, бойлеры, общедомовые приборы учета, системы теплоснабжения водоснабжения и водоотведения, лифты, электрооборудование)
  • работы по санитарному содержанию придомовой территории и мест общего пользования (мытье окон, лестничных клеток, уборка мусорокамер, уборка придомовой территории, стрижка газонов, вывоз и сдвигание снега, антигололедные работы, дератизация и дезинсекция, вывоз мусора и жидких бытовых отходов)
  • Проведение ремонтных работ

В законодательном акте присутствуют правила оказания услуг, которые строго должны соблюдаться управляющей компанией или другой организацией, выполняющей услуги управления.

Как рассчитывать тариф правильно

С 2020 года в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг появилась графа по оплате воды и электричества на содержание мест общего пользования. Здесь учитывается расход горячей и холодной воды.

Применение данного тарифа обосновывается введением норматива для водоснабжения, используемого на полив газонов, обустроенных на придомовых территориях, для мытья подъездов, проведения текущих ремонтных штукатурно-малярных работ.

Расчет стоимости оказываемых услуг на данные виды работ управляющая компания рассчитывает по формуле:

Сумма = (Пл. квар * Тариф) + (Норма * Пл. моп * Пл. квар / Пл. общ).

Внимание! Расходы, понесенные компанией на содержание общего имущества многоквартирного дома, распределяются между жильцами. Данное положение закрепляется договором. Все нормы и тарифы также подлежат обязательному обсуждению и утверждению собственниками квартир на общем собрании.

Текущие и капитальные ремонты

По окончании каждого сезона (осенью и весной) управляющая компания проводит осмотр и оценку состояния общего имущества.

Во время этого процесса выявляются дефекты и неисправности, а на базе полученных данных определяется перечень работ по их устранению.

Действует принцип необходимости: если без данных работ появляется риск значительного ухудшения состояния объекта, они обязательно выполняются.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/tarify-na-soderzhanie.html

Что включает в себя содержание и текущий ремонт многоквартирного дома – ЖКХ

Содержание и текущий ремонт

Текущий ремонт в многоквартирном доме считается одним из эффективных инструментов, позволяющих поддерживать конструкции здания в рабочем, функциональном состоянии, как с точки зрения безопасного пользования жильцами всеми элементами постройки, так и обеспечения надлежащих санитарных условий внутри подъездов и объектов общего пользования. С помощью плановых и внеочередных текущих ремонтных работ домоуправление или управляющая компания обеспечивает «здоровье» строительных конструкций в период между сессиями капитальных ремонтов.

Что такое текущий ремонт жилого многоквартирного строения

По сути, текущий ремонт проводится не для того, чтобы в сложном и напряженном объекте, каким является многоквартирное здание, было красиво, чисто и уютно, хотя это тоже считается важным для обеспечения комфортных условий проживания.

Объем работ планового ремонта текущего характера формируется, прежде всего, для восстановления работоспособности и устранения неисправностей строительных конструкций. В первую очередь безопасность здания, и только потом красота и санитария.

Такой порядок определяется двумя основополагающими документами, регулирующими деятельность управляющих компаний в части поддержания и эксплуатации многоквартирных жилых зданий:

  • Правила Госстроя №170 от 27 сентября 2003 г.;
  • Постановление Правительства РФ «Правила содержания и эксплуатации общего имущества…» от 13 августа 2006 г. №491.

Оба документа достаточно обстоятельно формулируют цели и задачи текущего ремонта многоквартирного здания, что серьезно сужает пространство для маневра управляющим компаниям, не особо желающим тратить средства, полученные с таким трудом от жильцов в качестве квартплаты и целевых взносов.

Небольшое, но очень важное отличие

Прежде всего, необходимо различать два совершенно разные понятия — плановый текущий ремонт и более распространенный термин – текущие ремонтные работы. В первом случае ремонт выполняется комплексно, его подготовка осуществляется на основании результатов ежегодных весенних осмотров инфраструктуры и коммуникаций многоквартирного дома и поданных заявок и жалоб от жильцов.

Во втором случае текущие ремонтные работы выполняются в неотложном порядке. Основанием могут любые ситуации, от лопнувшей трубы, вывалившейся кладки кирпича или сорванного кровельного покрытия.

Несмотря на схожесть в терминологии, это два совершенно разных производственных процесса, финансируемых из разных статей бюджета управляющей компании. То есть всевозможные отговорки о том, что текущие ремонтные работы по устранению последствий ураганного ветра «съели» деньги на проведение текущего ремонта в многоквартирном доме, являются ничем иным, как очковтирательством.

Регламент или плановый ремонт некапитального характера

Еще один тип работ, называемых регламентными, которые очень важны и должны регулярно проводиться в многоквартирной постройке при каждом осмотре, но к текущему ремонту имущества общего пользования в многоквартирном доме, как таковые, они отношения не имеют. Это скорее обслуживание инфраструктуры, чем полноценное восстановление.

К регламентным процедурам относятся:

  • Очистка вентиляционных каналов, воздуховодов и шахт;
  • Восстановление проходимости мусоропроводов, вентиляций, канализационных и водопроводных коммуникаций;
  • Мелкий ремонт дверных коробок на этажах многоквартирного дома;
  • Подклейка напольной плитки или покрытий лестничных маршей;
  • Реставрация кровельного покрытия в местах примыкания к стенам и вентшахтам;
  • Измерительные и ремонтные работы с электропроводкой и заземлением в многоквартирном доме;
  • Замена водопроводной запорной арматуры, обслуживание радиаторов системы отопления многоквартирного дома.

Подобные мероприятия проводят как минимум один раз в году, при подготовке к новому отопительному сезону. К текущему ремонту их не относят и финансируют из статей обслуживания жилфонда.

Перечень работ, выполняемых по текущему ремонту многоквартирного дома

Федеральное законодательство формулирует положения общего характера, не вдаваясь в детали и конкретное описание выполняемых работ.

Понятно, что для текущего ремонта, в отличие от капитальной версии, не создается проектная документация на выполнение реставрации несущих стен, перекрытий, фундаментных конструкций и каркаса крыши.

Даже если существует потребность в реставрации стропильной системы крыши, в полномочия и задачи текущего ремонта подобные работы не входят.

Это же относится к реставрации несущих элементов здания, ремонта фасада, подвальных помещений – всего, что требует участия узких специалистов и экспертов.

Базовый список процедур по текущему ремонту

Чтобы однозначно отличать, что входит в текущий ремонт многоквартирного дома, что нет, региональные управления строительства и ЖКХ издают методические рекомендации по проведению данного типа плановых ремонтно-восстановительных мероприятий. Ценность подобных шпаргалок в том, что в них сформулированы конкретные рекомендации с учетом региональных климатических особенностей.

Общий список мероприятий, рекомендуемых к проведению в ходе текущего ремонта, можно позаимствовать МКД 2-04.2004. Это утвержденные Госстроем рекомендации по содержанию и ремонту жилищного фонта многоквартирных зданий.

К сведению! Документ можно с успехом использовать в спорах и конфликтных ситуациях с представителями компаний и организаций, управляющих эксплуатацией многоквартирных жилых зданий.

В упрощенном виде перечень выглядит следующим образом:

  • Наружные работы – покраска фасада, стен, укрепление отмостки фундамента, ликвидация ям и очагов выкрашивания бетона;
  • Восстановление утерянных частей бетонных плит, заделка швов и стыков, реставрация архитектурных наружных декоративных элементов многоквартирного здания;
  • Замена или реставрация оконных рам, фурнитуры, замена остекления;
  • Реставрация стен, потолка помещения, напольной плитки вестибюля и тамбура;
  • Переукладка и ремонт силовой электропроводки с восстановлением внешнего вида электрощитовой;
  • Ремонт или замена аналогичными конструкциями систем внутридомовой вентиляции;
  • Укладка нового напольного плиточного или бетонного покрытия пола;
  • Восстановление почтовых боксов и ящиков;
  • Локальная реставрация и покраска перил и поручней;
  • Полная замена светильников, как плафонов, так и базы с проводкой и выключателями;
  • Реставрация козырьков, изготовленных из металла, дерева и пластика;
  • Перелицевание мусоропровода с заменой клапанов, приемников и «фартуков».

Стоит помнить, что в распоряжении управляющей компании находится вся проектно-эксплуатационная документация на многоквартирный жилой дом.

Согласно Правилам Госстроя, изменения в паспорт на многоквартирное здание вносятся только по результатам капитального ремонта, и только в том случае, если были внесены существенные доделки в жизненно-важных участках здания, например, в устройство фундамента, стен, крыши.

Случается, что жильцы по собственной инициативе уговаривают строителей за их счет заменить плафоны на более дорогие, или уложить более дорогостоящую плитку. Стоит помнить, что администрация на следующей текущей ремонтной сессии вправе демонтировать обновку и заменить ее стандартными изделиями, предусмотренными проектной документацией.

Работы по текущему ремонту многоквартирного дома

Наиболее интересная особенность заключается в том, что выполнение текущих ремонтных работ можно организовать без созыва общего собрания жильцов.

Но информация о планируемом текущем ремонте в конкретный период времени должна быть доведена на ежегодном собрании владельцев жилья в многоквартирном доме.

Сведения о сроках проведения текущих плановых ремонтных работ должны быть опубликованы за три месяца до заключения договоров.

Проведение ремонта не обязательно поручать одной строительной организации. Существует возможность разбить процесс на несколько этапов.

В этом случае план проведения составляется на несколько независимых укрупненных участков, например, ремонтные работы подъездов и стен, отдельно – текущий ремонт коммуникаций, в отдельные группы раздельно выносят восстановление элементов фундамента и кровельных конструкций.

Заключение

По результатам текущего ремонта в многоквартирном доме составляют акты приемки уполномоченной комиссией, в которую обязательно включают представителей управляющей компании, подрядчика, жилищной инспекции и представителей общественности. Если текущие ремонтные работы многоэтажного здания выполнены с явными нарушениями, возможно участие в комиссии независимых экспертов и даже представителей надзорных органов.

Источник:

Что именно включает в себя текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает в себя целый комплекс работ, направленных на поддержание работоспособности жилого дома, замену оборудования, восстановление его исправности при необходимости.

За каждую из указанных услуг отвечает управляющая организация, с которой подписан договор. На выполнение ремонтных работ все собственники МКД вносят определенную сумму денежных средств, которая указывается в квитанции на оплату ЖКУ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

Особенность многоквартирного дома состоит в том, что помимо помещений, находящихся в собственности жильцов, есть общее имущество, которым на равных правах пользуются все собственники.

Читайте статью о том, в какие органы можно обратиться, если УК не выполняет обязанности.

К такому имуществу относятся:

  • крыша дома;
  • подъезды;
  • подвалы и чердаки;
  • лифты и шахты;
  • лестничные площадки;
  • домофон и камеры видеонаблюдения при наличии;
  • почтовые ящики;
  • фасад и фундамент здания.

Внося своевременно плату за услуги ЖКХ, каждый собственник квартиры в МКД имеет право на текущий ремонт помещений, а также на восстановление работы неисправного оборудования, входящего в состав общего имущества.

Если же поломка произошла в квартире, тогда разбираться с проблемой должен непосредственный собственник помещения.

На что идут средства?

Для поддержания многоквартирного дома в надлежащем виде требуются определенные денежные средства. Их выделяют ежемесячно собственники квартир.

В платежках можно встретить статью расходов, связанную с содержанием и ремонтом МКД.

Источник: https://gradpk.ru/upravlyayushhie/chto-vklyuchaet-v-sebya-soderzhanie-i-tekushhij-remont-mnogokvartirnogo-doma.html

Об обязательных для управляющей организации работах по содержанию общего имущества дома

Содержание и текущий ремонт

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

  1. Информационная работа.
  2. Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
  3. Аварийно-диспетчерская работа.

  4. и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
  5. дымоотводов и вентиляции.
  6. Соблюдение норм пожарной безопасности.
  7. и ремонт газового оборудования.

  8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
  9. Приборы учёта.
  10. мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.

  11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
  12. Иные работы по управлению МКД.

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

  • сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
  • предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
  • взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

  • готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
  • организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1)

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.Новые правила работы аварийно-диспетчерской службы в МКД

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

  1. К работам на фундаментах МКД относятся:
  • контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
  • контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.

2.

Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

  • проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
  • контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
  • при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
  • проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
  • проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
  • контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

3.

При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

  • выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
  • проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
  • составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

  • проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
  • выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
  • устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
  • устранять выявленные неисправности.

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

  • проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
  • организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
  • организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
  • проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов.

При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

лестниц в многоквартирном доме

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

  • проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
  • следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
  • проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
  • разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

  • проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
  • менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

  • проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
  • проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
  • принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Как УО подготовиться к проверке требований пожарной безопасности

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги.

Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

  • проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
  • проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
  • планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
  • проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
  • являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
  • принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

  • организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
  • принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
  • организовать техобслуживание ОДПУ.

Обновлённый 74/114/пр: качество КУ и плата за жилое помещение

мусоропроводов и придомовой территории

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений.

Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

  • следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
  • организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
  • собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
  • вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи.

Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Вывоз ТКО по-новому: возможные проблемы и способы решения

Справочник РосКвартала

Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения.

Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

  • контроль за состоянием элементов и систем дома и придомовой территории, проведение осмотров;
  • планирование ремонта для устранения нарушений и дефектов;
  • ремонт или проведение мероприятий по поддержанию работоспособности оборудования и отдельных элементов общего имущества МКД, техобслуживание;
  • предоставление информации.

Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9419-ob-obyazatelnyh-dlya-uo-rabotah-po-soderzhaniyu-obschego-imuschestva-doma

Чем отличаются плата за капремонт и ремонт общего имущества?

Содержание и текущий ремонт

Взнос на капитальный ремонт – это не оплата самих работ, а аккумулирование денег на будущий ремонт.

Под капитальным ремонтом понимается ремонт здания для устранения неисправностей его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей дома и его функционального назначения.

В капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД) входит ремонт крыш, фундамента, фасада, лифтов, внутридомовых инженерных сетей с приборами учета и подвалов, относящихся в общему имуществу. 

Куда уходят взносы на капремонт?

Входит ли капитальный ремонт в число коммунальных услуг?

Есть два способа сформировать фонд капитального ремонта дома: аккумулировать взносы на специальном банковском счете многоквартирного дома и накапливать взносы у регионального оператора капитального ремонта.

Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества дома включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также содержание и текущий ремонт общего имущества.

Правительство РФ утвердило минимальный перечень таких услуг и работ для многоквартирного дома (ПП РФ №290 от 03.04.2013):

  • работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в МКД;
  • работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) МКД;
  • работы и услуги по содержанию иного общего имущества в МКД.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

За капитальный ремонт Вы перечисляете деньги региональному оператору, за исключением случаев, если у Вас нет ТСЖ или не оформлен спецсчет для формирования и накопления данных денежных средств.

За содержание и ремонт общего имущества денежные средства начисляются в управляющую компанию для текущего ремонта дома.

Как доказать, что Фонд капремонта не выполняет обязательств?

Может ли собрание собственников отменить взносы на капремонт?

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Разница в том, что, в соответствии с принципами управления недвижимостью, управляющий должен заботиться не только о текущем моменте, но и о долгосрочной перспективе содержания имущества.

Таким образом, «содержание» – это текущий мелкий ремонт, а также уборка и проч. А взносы на капитальный ремонт должны аккумулироваться на специальных счетах для действительно капитального ремонта дома после того, как выйдет его срок эксплуатации. При этом начисляются проценты.

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Капитальный ремонт включает замену и ремонт коммуникаций, технических узлов, оборудования, ремонт самого здания.

и ремонт общего имущества дома включает в себя осмотр, содержание и текущий ремонт общедомового имущества, уборку подъездов, очистку кровли от наледи, покраску стен подъезда, освещение в подъезде, работу домофона и прочее.

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Эти две статьи расходов различаются довольно серьезно. Плата за содержание и ремонт относится к эксплуатации МКД (многоквартирного дома) и выполнению текущих ремонтных работ.

В эту плату входит большой комплекс работ: от уборки помещений общего пользования до подготовки МКД к отопительному сезону.

Таким образом, включены все текущие и плановые ремонтные работы, необходимые для эксплуатации дома.

Как узнать, был ли в доме капремонт?

Почему растут тарифы на обслуживание дома?

Плата за капитальный ремонт носит накопительный характер и предназначена для постепенного сбора средств (на специальном счете или в региональном фонде), которые могут быть потрачены через несколько лет или даже десятилетий на капремонт здания.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Это совершенно разные направления. Взносы на капитальный ремонт Вы платите в Фонд капитального ремонта или на специальный счет. И за счет этих денег Вам в доме будут делать именно капитальный ремонт.

За счет оплаты «на содержание и ремонт общего имущества дома» производится текущий ремонт и содержание дома. То есть это разные направления расходования денег.

Оба показателя рассчитываются исходя из площади квартиры.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Кто может не платить за капремонт?

Можно ли упростить систему капремонта в России?

Должен ли я платить за капремонт, если не являюсь собственником квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_otlichayutsya_plata_za_kapremont_i_remont_obschego_imuschestva/100549

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.