Содержание общего имущества жилого дома

Содержание

Общее имущество дома: что туда входит, определение доли, законодательство

Содержание общего имущества жилого дома

С владельцев квартир ежемесячно взимаются средства на содержание общего имущества дома. Некоторые не знают, что входит в его состав, или же пытаются вести споры с УК, не владея информацией о зонах ответственности и обязательствах по содержанию, установленных законодательством.

Правовые нормы

С законодательной точки зрения особенности содержания и распоряжения общим имуществом (далее – ОИ) регулируются несколькими статьями ЖК РФ:

СтатьяРазъяснение
Ст. 36Передача доли в собственность отдельным лицам производится по результатам собрания владельцев квартир в МКД. Для законного проведения сделки требуется согласие 51% участвующих. Например, это актуально при открытии магазинов на первых этажах, если территория не оформлена во владение конкретного гражданина
Ст. 38Одновременно с приобретением квартиры в доме гражданин получает право собственности на ОИ. Договор купли-продажи, содержащий противоположные условия, признается ничтожным
Ст. 40Собственник квартиры вправе изменить границы помещения путем расширения жилплощади за счет ОИ, заручившись согласием других жильцов. Если изменения не влекут нарушение чужих границ, согласие не требуется
Ст. 44Вопросы касаемо содержания ОИ решаются на собраниях собственников. По итогам проводится ание, составляются соответствующие документы, отражающие результаты

Если следовать критериям законодательства, по закону содержание жилья входит в обязанности владельцев помещений. Они должны финансово оплачивать услуги, предоставляемые УК или РЭУ по уборке территорий и своевременному ремонту оборудования. Это отражено в ст. 39 ЖК РФ.

Что конкретно входит в общее имущество дома?

Особенности определения долей, переоформления в собственность и правила поддержания общего имущества МКД в оптимальном состоянии регулируются гл. 6 ЖК РФ. Согласно законодательству, имущество многоквартирного дома делится на два вида – индивидуальное на основании права собственности, и общее, которым может распоряжаться любой проживающий в доме гражданин.

Владельцы обязаны платить ежемесячно взносы на содержание общего имущества дома.

Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме:

  1. Любые площади за пределами квартир: лестничные площадки, балконы и лоджии, все подвалы, техэтажи, чердаки, лестницы. Объекты являются общими и находятся в распоряжении всех жильцов. Например, проживающие на нижних этажах могут подниматься на расположенные выше открытые балконы, и т.д.
  2. Помещения, не являющиеся собственностью конкретного гражданина. Если владельцы МКД решат организовать спортзал на любом из этажей, пользоваться им смогут все живущие в доме граждане, даже если не вкладывались в строительство и покупку оборудования финансово.
  3. Техническое оборудование и коммунальные сети до первого устройства, располагающегося на ответвлениях от стояков.
  4. крыши, конструкции ограждающего и несущего типа.
  5. Земельный участок, на котором располагается дом и прилегающая территория с элементами озеленения и благоустройства: клумбы, детские площадки, парковки, беседки и пр.

Уточненный перечень общего имущества определяется ст. 36 ЖК РФ. При разрушении или сносе МКД за собственниками сохраняется право на долю из общей площади участка земли.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 регулируются содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Здесь отражается несколько вопросов:

  • как определяется состав ОИ;
  • требования ОИ;
  • финансовые обязательства собственников по содержанию ОИ;
  • кто контролирует содержание ОИ.

На УК, с которой заключен договор, возлагается обязанность по содержанию совместного имущества. Если дом находится под управлением ТСЖ, договоры оформляются с другими обслуживающими организациями, ответственность перед собственниками несет председатель. Застройщик отвечает за состояние МКД самостоятельно.

Сам МКД должен отвечать следующим требованиям:

  • быть надежным и безопасным для проживания;
  • Инженерные приборы и коммуникации должны находиться в рабочем состоянии и функционировать безаварийно.

Управляющие организации, с которыми заключен договор на обслуживание, должны вывозить мусор, убирать помещения, заменять приборы освещения и устранять неполадки в коммунальных сетях.

и уход за клумбами также находится в их зоне ответственности, согласно условиям договора об оказании услуг и работ по управлению МКД.

Обязанность за содержание общего имущества МКД возлагается на обслуживающую организацию.

Обязательство по перечислению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома возлагается на собственников. Тарифы устанавливаются индивидуально органами власти субъектов.

Обязанности собственников

В обязательства собственников входит не только систематическое перечисление платы, но и поддержание порядка. Не допускается порча ОИ, незаконный захват, установка конструкций в нарушение требований законодательства, и пр.

В свою очередь, граждане должны знать, на что расходуются их деньги. Для этого достаточно ознакомиться с перечнем мероприятий, проводящихся УК для поддержания площадей.

Какие проводятся мероприятия по содержанию общего имущества

В квитанции есть строка «содержание ОИ», но подробно услуги в ней редко расписываются. Что сюда входит:

  • замена лампочек;
  • вывоз мусора;
  • озеленение и благоустройство данного дома, объекты которого находятся на прилегающей территории;
  • уборка ОИ;
  • выполнение текущего ремонта и сезонных работ: чистка дорог и крыш от снега и льда, покраска скамеек и детских площадок, обработка деревянных элементов антисептическими растворами, мытье окон и перил, содержание фасадов;
  • монтаж и обслуживание приборов учета электрической энергии – оплачивается владельцами жилплощадей.

Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что поддержание нежилых помещений в многоквартирных домах в достойном виде входит в обязанность организации, с которой заключен договор. У собственников обязательство только одно – своевременное перечисление денежных средств по квитанциям.

В случае оказания услуг и выполнения работ, не соответствующих требованиям, владельцы квартир могут подавать индивидуальные или коллективные жалобы в Жилищную инспекцию или департамент ЖКХ своего города.

Управление общим имуществом многоквартирного дома

Управление МКД осуществляется посредством составления договора с УК или создания ТСЖ во главе с председателем. Выбор способа управления определяется жильцами во время проведения собрания.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Несколько лет назад в квитанциях появилась строка «капитальный ремонт». Размер взносов определяется местными властями. Они откладываются ежемесячно на счету регионального оператора или банка, если на собрании было принято решение об открытии индивидуального счета в финансовом учреждении.

От уплаты взносов освобождаются граждане, перечисленные в ст. 169 ЖК РФ. Сюда входят одинокие лица старше 70 лет (50% от суммы), 80 лет (100%). Также в перечень входят совместно проживающие граждане пенсионного возраста.

Состав работ

В перечень работ входит следующее:

  • ремонт инженерных систем, располагающихся внутри дома;
  • ремонт фасада, крыш, подвалов;
  • замена или ремонт лифтового оборудования, шахт;
  • ремонт фундамента.

Полный список услуг отражается в договоре с компанией, если в его положениях не предусмотрено иное.

Процесс проведения капитального ремонта

Изначально сроки проведения капитального ремонта устанавливаются для каждого из домов администрацией населенного пункта на основании сведений, предоставленных организациями. Здесь учитывается дата сдачи недвижимости в пользование, техническое и косметическое состояние.

Сам порядок выглядит так:

  1. Получение уведомления о проведении капремонта. Оно поступает за полгода до начала работ при условии, что властями региона установлено требование об оповещении собственников. Если таковых требований нет, решение принимается администрацией города или председателем по результатам собрания.
  2. Собственники принимают решение о выполнении капремонта на общем собрании. Утверждается перечень работ, смета расходов, сроки.
  3. Председатель ТСЖ, действуя от имени собственников, подает заявку на проведение ремонта или включение дома в список на ближайшие сроки.

Если дом находится под управлением ТСЖ, контроль качества капремонта возлагается на председателя. При управлении УК предъявить претензии компании могут сами собственники, и она несет перед ними полную ответственность за выполненные работы.

Как рассчитать долю земельного участка под многоквартирным домом

В соответствии с требованиями земельного законодательства и ЖК РФ, земля, находящаяся под МКД, принадлежит всем собственникам на правах общего пользования.

Земельные участки с правами ограниченного пользования могут быть, если они используются для проведения дренажных работ, прохода или проезда на другую территорию.

Например, если для попадания на парковку автомобилистам необходимо проехать через чужой двор, они могут это сделать, но никакого отношения к данному участку земли они иметь не будут.

Еще один пример – использование парковочных мест. Граждане, проживающие в МКД, имеют право парковать свои автомобили на свободных парковках, но самозахват таких мест путем установки заграждающих конструкций запрещен.

Взносы за капремонт остаются на счету регионального оператора, которого выбирают жильцы дома.

Если земельный участок не сформирован до введения ЖК РФ в действие (29.12.2004), лицо, уполномоченное результатами ания на общем собрании, может обратиться в административные органы для формирования участка и оформления соответствующих документов.

Если УК обслуживает более одного жилого дома, и на участке располагается сразу несколько МКД, возможно проведение межевания.

Как определить долю в общем имуществе МКД

Выделение и расчет доли производится в соответствии с правилами ст. 37 ЖК РФ, согласно которой она пропорциональна величине общей величине находящейся в собственности жилплощади.

Например, если размер квартиры равен 300 кв.м., а всего дома – 2000 кв.м., собственник один, расчет производится так:

(300 х 1)/ 2000 = 0,15 от всей площади.

Ст. 37 ЖК РФ накладывает ограничения на выдел доли:

  • нельзя оформить в собственность часть ОИ;
  • переоформление права владения на долю в имуществе МКД осуществляется одновременно с переоформлением собственности на квартиру.

Передать в пользование отдельно долю из ОИ не получится.

Расчет доли земельного участка под многоквартирным домом

Определение долей в земельном участке может понадобиться в различных ситуациях, а расчет ведется по следующей формуле:

S зд = S зу x D, где S – площадь земли по кадастровому паспорту, а D – доля собственника квартиры в МКД.

Например, если принадлежит собственнику помещения 0,15 от нежилой площади, а размер участка равен 3 000 кв.м., расчет ведется так:

3 000 х 0,15 = 450 кв.м. – размер доли, однако она не подлежит передаче во владение конкретному жильцу.

Собственники жилых помещений в МКД могут распоряжаться ОИ вне пределов своих долей в нем. Им предоставляется свободный доступ во все помещения, на балконы и прочие места общего пользования, но право единоличной собственности устанавливается только по результатам ания.

Источник: https://ZKHinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/obshhee-imushhestvo

Что входит в содержание общего имущества

Содержание общего имущества жилого дома

Получая квитанцию, многие жильцы задаются вопросом: что означает строка «Ремонт и содержание жилья»? Чтобы знать, за что вы платите, следует ознакомиться со списком услуг, которые включены в данную графу. Оплата за содержание дома начисляется по установленным тарифам в соответствии с таким документом, как Жилищный кодекс.

В перечень услуг входит проведение капитального ремонта и поддержание общих зон (лифтовое оборудование, лестничные площадки, коридоры и так далее) в надлежащем состоянии. Что касается проведения ремонтных работ, здесь вопросов возникать не должно. А понятие «содержание» дома требует более подробного пояснения.

жилья: за что вы платите в 2016-2017 году

Организации, которые отвечают за безопасность жильцов многоэтажного дома, регулярно должны проводить осмотр здания (статья 154 ЖК РФ) для выявления каких-либо неисправностей, оценки состояния дома и его отдельных зон. В оплату услуг по содержанию также входят:

  • освещение зон общего пользования (замена лампочек);
  • уборка помещений общего пользования;
  • поддержание чистоты на придомном участке;
  • озеленение двора и прилегающей территории;
  • гарантирование надлежащей температуры и относительной влажности воздуха внутри дома;
  • обеспечение всех норм безопасности;
  • своевременный вывоз мусора.

Вышеперечисленные услуги относятся к основным. Кроме этого, содержание жилья включает еще целый ряд дополнительных работ, которые более подробно изложены в статье 154 ЖК РФ.

В перечень периодически вносятся изменения и различные дополнения, решение о которых принимается на общем собрании жильцов.

На этом собрании должны присутствовать представители ЖКХ для составления протокола, который вступает в силу только после того, как его подпишут уполномоченные сотрудники УО (управляющей организации) и представители от жильцов многоэтажного дома.

Текущий ремонт

Если в квитанции есть отдельная строка «Текущий ремонт», следует знать, что входит в эту стоимость. Как правило, в перечень услуг входит ремонт газового оборудования, находящегося внутри дома, проведение восстановительных работ различных конструктивных элементов здания, а также плановое обслуживание инженерных систем и оборудования.

Все эти услуги жильцы должны оплачивать, в зависимости от размера своей доли в собственности, которая принадлежит всем владельцам квартир в данном здании. Размер платы устанавливается на общем собрании. Чтобы самостоятельно рассчитать точную сумму платежа, необходимо узнать значение действующего тарифа и умножить на квадратуру вашей квартиры.

Сезонные работы

Сумма, указанная в квитанции, может варьироваться в зависимости от времени года. Управляющие организации, помимо основных регулярных услуг, проводят дополнительно сезонные работы. Среди таких услуг следует выделить:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 8 (800) 302-92-80 – Звонки из всех регионов бесплатно! Это быстро и бесплатно!

  1. Ремонтные работы и укрепление кровли, водостоков.
  2. фасадов, а также удаление отслоившейся штукатурки или замена плитки на стенах здания.
  3. Уход за перилами, дверями и окнами.
  4. Сезонные работы по покрытию деревянных конструкций антисептическими средствами.
  5. Очистка крыши от снега и льда в зимнее время года.
  6. Уборка снега на территории, прилегающей к дому.
  7. Подготовка (покраска) детских площадок к использованию в теплое время года.
  8. Уход за растениями на земельном участке возле каждого подъезда и на все прилегающей к дому территории.
  9. Расконсервация и консервация отопительной системы.

Полный перечень услуг должен оговариваться представителями управляющей организации с жильцами. Тарифы на ремонт жилья и другие виды работ по его содержанию тоже должны согласовывать с собственниками. Каждый владелец квартиры имеет возможность проверить соответствие установленных тарифов законодательно установленным нормам.

Часто из-за незнания многие переплачивают за ремонт и содержание жилья, поскольку далеко не в каждом случае этот вопрос обсуждается и согласовывается с жильцами. Поэтому рекомендуется проверять действующие тарифы перед тем, как осуществлять платеж.

При выяснении того обстоятельства, что перечень услуг был составлен без общего собрания, и жильцы теперь должны оплачивать услуги, которые им не предоставляются, следует организовать собрание в срочном порядке.

Согласно действующему законодательству, представители управляющей компании не имеют права отказать: они должны явиться на собрание в обязательном порядке и согласовать полный перечень услуг, входящих в ремонт и содержание жилья.

Если речь идет о формировании цен на данный вид услуг для жильцов муниципальных зданий, в оплату также включается обязательный платеж за наем жилья. Эта сумма впоследствии используется для оплаты ремонтных работ, покупки строительных материалов и проведению работ по поддержанию дома в надлежащем состоянии.

При этом в квитанциях, приходящих жильцам муниципальных домов, не должно быть строки «Капитальный ремонт и содержание жилья». Эти услуги оплачивает собственник жилья или организация, которая является его владельцем.

Тарифы формируются для каждой отдельной группы услуг: определяется стоимость капитального ремонта, работ по содержанию и обновлению жилья и так далее.

Если в квитанции, которую вы получили, в отдельной строке вынесена такая услуга, как вывоз мусора или уборка лифта, скорее всего, это делается для того, чтобы ввести жильцов в заблуждение.

Такие работы входят в перечень услуг, обозначенных в строке «Ремонт и содержание жилья», поэтому отдельная плата за них взиматься не должна. При обнаружении такого нарушения следует организовать общее собрание и потребовать у уполномоченных сотрудников управляющей организации исключить эту строку из квитанций.

Если отдельно вынесена такая услуга, как электроосвещение мест общего пользования, значит, в строке « и ремонт жилья» должна быть указана меньшая сумма.

Перечень, периодичность оказания услуг и их стоимость указываются в договоре управления многоквартирным домом.

В данном документе также должен быть указан состав имущества, с которым будут проводиться работы, порядок определения стоимости и порядок внесения платы.

Уполномоченные сотрудники управляющей организации, являясь заказчиками услуг, обязаны осуществлять контроль, постоянно следить за качеством и сроками выполнения всех видов работ, прописанных в договоре.

жилья – что скрывается за этим понятием?

Подробности 24.05.2013 23:30

При получении ежемесячной квитанции по оплате услуг ЖКХ, каждый из нас хотя бы однажды задавался вопросом, что подразумевается под пунктом с наименованием «оплата за содержание жилья».

Если рассматривать это понятие с точки зрения российского законодательства, то оплата за содержание жилья начисляется в соответствии с Жилищным Кодексом. Этот пункт законодательства оговорен статьей 154.

Оплата должна включать в себя суммы на содержание, а также текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома.

Если по поводу ремонтов жилья все более или менее понятно, то по управлению (или содержанию) дома возникает масса вопросов со стороны его жильцов. К примеру:

Что входит в состав услуг по содержанию имущества многоквартирного дома?

Вот краткая расшифровка оказываемых услуг:

  1. Осмотр имущества дома ответственными лицами из организаций, отвечающих за безопасность здоровья и жизни жильцов многоквартирного дома в соответствии с пунктом 13 ст. 154 Жилищного Кодекса РФ.
  2. Обеспечение освещенности всех помещений в доме, предназначенных для общего пользования.
  3. Обеспечение уборки и санитарно-гигиенических мероприятий в помещениях общего пользования, а также на территории земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, который входит в состав общего имущества.
  4. Обеспечение температурного режима и норм влажности в помещениях общего пользования в соответствии с нормами и правилами российского законодательства.
  5. Обеспечение норм пожарной безопасности в многоквартирном доме.
  6. Обеспечение своевременного вывоза жидких и твердых бытовых отходов и мусора с территории дома (включая мусор, образующийся в результате деятельности индивидуальных предпринимателей и частных организаций, которые занимают в многоквартирном доме нежилые помещения).
  7. Обеспечение сезонной эксплуатации объектов благоустройства в многоквартирном доме, которые входят в состав общего имущества дома (включая озеленение придворовых территорий).
  8. Обеспечение текущего и капитального ремонта в многоквартирном доме.

Приведенный список состоит лишь из основной (главной) части услуг, предоставляемых жильцам многоквартирного дома по статье оплаты за содержание жилья. Полный перечень услуг с подпунктами по списку подробно отражен в статье 154 Жилищного Кодекса РФ.

Список услуг по содержанию общего имущества можно дополнять некоторыми изменениями, но они принимаются общим собранием жильцов многоквартирного дома в обязательном присутствии представителей управляющей компании ЖКХ. Для того чтобы список предоставляемых услуг приобрел юридическую силу, необходимо составить протокол, содержащий подписи обеих сторон (представителей жильцов дома и управляющей организации).

Отметим, что все тарифы на содержание жилья должны обязательно согласовываться собственниками квартир – жильцами дома.

Однако нередки случаи, когда управляющие компании ЖКХ идут в обход законов, устанавливая тарифы самостоятельно, без проведения общих собраний.

Но ведь каждому собственнику квартиры в таком доме вполне доступно проверить тарифы, по которым назначены цены за якобы предоставляемые услуги.

И остается только сожалеть о том, что переплаты по тарифам случаются сегодня повсеместно, а жильцы оплачивают ежемесячно суммы за услуги, которые им в действительности не предоставлялись вовсе или не в полном объеме.

И если выясняется, что общего собрания жильцов не было, не проводилось, то необходимо срочно организовать соседей и провести такое собрание.

Управляющая компания не имеет прав отказать в проведении общего собрания жильцов, так как это предусмотрено статьей российского законодательства.

Какие сезонные работы входят в оплату услуг по содержанию жилья многоквартирного дома, и должны выполняться управляющими компаниями?

  1. Ремонт и укрепление крыши и водостоков (включая уборку мусора с кровли и чердачных помещений, укрепление и прочистку дымовых и вентиляционных труб, очистку крыш и козырьков от наледи и снега).
  2. Ремонт стен и фасадов дома (включая удаление разрушенных элементов декора и отслоившейся штукатурки, плитки, которые могут представлять опасность при падении).
  3. Установка, ремонт или укрепление элементов визуальной информации (указателей номера дома, лестничных и других знаков).
  4. Ремонт и укрепление перил и ограждений крылец, лестниц и козырьков.
  5. Ремонт дверных и оконных заполнителей (включая замену стекол, дверных пружин, замену чердачных и подвальных окон и дверей, а также решеток и замков, если они необходимы по мерам безопасности);
  6. Сезонное антипирирование и антисептирование всех деревянных конструкций в доме.
  7. Промазка герметиком и мастиками кровельных свищей и фальцев, укрепление наружных водостоков, закрытие слуховых окон и различных люков.
  8. Благоустройство придомовой территории с покраской ворот, оград и решетчатых ограждений, с протиркой указателей, с установкой и окраской урн, вывеской флагов, вывозом сухих листьев и веток.
  9. Озеленение придомовой территории, включая уход за насаждениями (клумбами, цветниками, газонами, кустарниками, деревьями).
  10. Сезонная подготовка детских и спортивных площадок к эксплуатации.
  11. Ежедневная санитарная уборка жилищного фонда (влажная уборка кабин лифтов, подметание первых двух этажей лестничных пролетов, протирка стен, перил лестниц, почтовых ящиков, оконных решеток, плафонов и подоконников).
  12. Ежедневная санитарная уборка придомовой территории (включая очистку урн от мусора и уборку контейнерных площадок, где хранятся баки с отходами).
  13. В зимний период уборка снега с внутриквартальных проездов и тротуаров перед домом, посыпка тротуаров противогололедными материалами, очистка подъездных площадок и металлических решеток от наледи.
  14. В летний период поливка и покос газонов, ежедневная влажная уборка тротуаров перед домом в дни, когда давно не было осадков.
  15. Обслуживание коммуникаций, технических помещений и технических устройств в жилом доме (в том числе консервация и расконсервация отопительной системы дома).
  16. Круглосуточное аварийное обслуживание квартир и объектов придомовой территории сотрудниками управляющей организации.
  17. Техническое обслуживание систем электроснабжения, канализации, водопровода и горячего водоснабжения.
  18. Обслуживание общедомовых технических устройств (лифтов, мусоросборников, напольных электроплит, АППЗ и т.д.).
  19. Проведение сопутствующих работ при ликвидации аварийных ситуаций (рытье траншей, откачка воды, пробивка засоренных отверстий, вскрытие плит и полов, замена трубопроводов и т.д.).

Источник: https://pravootveta.ru/chto-vhodit-v-soderzhanie-obshhego-imushhestva/

Об обязательных для управляющей организации работах по содержанию общего имущества дома

Содержание общего имущества жилого дома

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

  1. Информационная работа.
  2. Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
  3. Аварийно-диспетчерская работа.

  4. и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
  5. дымоотводов и вентиляции.
  6. Соблюдение норм пожарной безопасности.
  7. и ремонт газового оборудования.

  8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
  9. Приборы учёта.
  10. мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.

  11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
  12. Иные работы по управлению МКД.

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

  • сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
  • предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
  • взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

  • готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
  • организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1)

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.Новые правила работы аварийно-диспетчерской службы в МКД

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

  1. К работам на фундаментах МКД относятся:
  • контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
  • контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.

2.

Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

  • проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
  • контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
  • при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
  • проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
  • проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
  • контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

3.

При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

  • выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
  • проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
  • составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

  • проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
  • выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
  • устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
  • устранять выявленные неисправности.

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

  • проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
  • организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
  • организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
  • проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов.

При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

лестниц в многоквартирном доме

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

  • проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
  • следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
  • проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
  • разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

  • проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
  • менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

  • проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
  • проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
  • принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Как УО подготовиться к проверке требований пожарной безопасности

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги.

Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

  • проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
  • проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
  • планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
  • проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
  • являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
  • принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

  • организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
  • принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
  • организовать техобслуживание ОДПУ.

Обновлённый 74/114/пр: качество КУ и плата за жилое помещение

мусоропроводов и придомовой территории

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений.

Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

  • следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
  • организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
  • собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
  • вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи.

Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Вывоз ТКО по-новому: возможные проблемы и способы решения

Справочник РосКвартала

Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения.

Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

  • контроль за состоянием элементов и систем дома и придомовой территории, проведение осмотров;
  • планирование ремонта для устранения нарушений и дефектов;
  • ремонт или проведение мероприятий по поддержанию работоспособности оборудования и отдельных элементов общего имущества МКД, техобслуживание;
  • предоставление информации.

Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9419-ob-obyazatelnyh-dlya-uo-rabotah-po-soderzhaniyu-obschego-imuschestva-doma

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.