Содержание жилого помещения в новостройках

Содержание

Текущий ремонт многоквартирного дома: перечень работ, периодичность проведения, сроки выполнения и нюансы | Услуги ЖКХ в 2021 году

Содержание жилого помещения в новостройках

Собственников жилья часто волнуют вопросы, связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома. Кто и на основании какой документации должен выполнять все работы? Можно ли повлиять на очередность выполнения текущего ремонта многоквартирного дома? В данной статье мы постараемся ответить на все животрепещущие вопросы и дать полное обоснование всем правам собственников жилья.

Согласно законодательству РФ все граждане не только имеют определенные обязанности, но и обладают неоспоримым правом на проживание в безопасном и комфортабельном жилье. Получая ежемесячные квитанции, в которых присутствует графа «текущий ремонт» каждый собственник вносит указанную сумму. Впоследствии она уходит на их выполнение.

Что такое текущий ремонт многоквартирного дома?

Под термином «текущий ремонт многоквартирного дома» специалисты подразумевают комплекс работ, направленных на поддержание строения в состоянии пригодном для проживания.

А также на  устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья.

Манипуляции должны проводиться организациями, ответственными за содержание здания в удовлетворительном состоянии.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Специалисты отмечают, что они могут быть направлены на:

  • Восстановление структуры целого многоквартирного дома и поддержание его в исправном состоянии.
  • Частичного восстановления инженерных коммуникаций или замены определенных элементов строения.

Все ремонтные работы регламентированы технической и нормативной документацией. Решение о полной или частичной замене инженерных коммуникаций или каких-либо элементов осуществляется на основании нижеуказанных документов.

Нормативная база

Законодательная база РФ четко регламентирует кто, в какие сроки и на какие средства должен выполнять текущий ремонт многоквартирного дома. К числу таких документов относятся:

Изучив указанные нормативные акты собственники получают полное представление о своих правах и о том, на какие средства и в каком объеме УК осуществляет необходимые мероприятия.

Решение о проведении восстановительных мероприятий в МКД

Решение о проведении текущего ремонта в конкретном здании принимается на основании планового осмотра и оценки технического состояния многоквартирного дома, определения степени износа инженерных коммуникаций, а также иных факторов, влияющих на очередность выбора работ. Плановые осмотры необходимо проводить дважды в год:

  • Весной, после окончания отопительного сезона.
  • Осенью, непосредственно перед его началом.

Составляется комиссия, которая включает в себя специалистов управляющей компании и представителей собственников. На основании осмотра следует составить акт, который станет основанием для проведения текущего ремонта в МКД.

Какие работы входят в текущий ремонт?

Полный перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, четко прописан в методическом пособии по содержанию и ремонту жилого фонда МКД. Он включает в себя:

  • Ликвидация локальной деформации, работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала.
  • Герметизация стыков конструкции и работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов.
  • Покраска фасадов, стен и потолков в подъездах.
  • Восстановление целостности оконных рам, стекол или работы по остеклению подъездов.
  • Ремонт входных дверей, включая помещение тамбура.
  • В ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок.
  • Мероприятия по восстановлению технического состояния или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации, насосной установки или оборудования домовой котельной.
  • Поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме.
  • Устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты. Остальные электрические приборы не попадают в зону действия нормативных актов.
  • Установка или замена ящиков для получения корреспонденции.
  • Восстановление покрытия пола в подъездах.
  • Работы по окрашиванию металлических элементов отопительной системы.
  • Замена светильников в местах общего пользования.
  • Ремонтные работы, проводимые в электрощитках МОП, а также их полная замена в случае необходимости.
  • Работы по поддержанию удовлетворительного состояния козырьков на подъездах. Актуально для элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла.
  • Замена клапанов мусоропровода.

Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.

Отличие капитального ремонта от текущего

Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом.

Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.).

А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).

Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства.

Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой.

Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.

Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального  характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.

Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме

Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:

  • Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
  • Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
  • Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
  • И т.д.

После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.

Проведение текущего ремонта многоквартирного дома

Для грамотного проведения текущего ремонта в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких этапов выполненных работ:

  1. Осмотр комиссией технического состояния МКД.
  2. Составление плана мероприятий и очередности их устранения.
  3. Проведение тендера и определение подрядной организации для проведения мероприятий по восстановлению работоспособности инженерных коммуникаций или конструктивных элементов строения.
  4. Заключение договора, в котором оговорены сроки выполнения работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.
  5. Выполнение ремонтных работ силами подрядной организации.
  6. Приемка работ с привлечением комиссии, в которую входят как сотрудники управляющей компании, так и представители собственников. В спорных ситуациях возможно включение в состав комиссионной группы независимого эксперта.
  7. Составление и подпись акта о выполнении работ.

Четкое следование вышеуказанному алгоритму позволяет обезопасить собственников жилья и получить гарантии того, что при некачественно выполненном ремонте многоквартирного дома в судебном порядке будет осуществлен возврат денежных средств или ремонтные работы будут переделаны на должном уровне.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников.

При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК.

В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.

Сроки проведения

Продолжительность выполнения ремонтных работ напрямую связана с их объемом, сезонностью (восстановление работоспособность отопительной системы в зимнее время или в летний период может быть различным), а также от возможностей выбранной подрядной организацией. Сроки проведения текущего ремонта МКД прописаны в договоре с подрядчиком, который выполняет все работы.

Отклонение от установленного периода времени является поводом для обращения в управляющую компанию, а при ее бездействии в надзорные органы и прокуратуру.

Оплата и стоимость

Важно понимать, что текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется управляющей компанией за счет средств собственников. Ежемесячно каждый жилец перечисляет определенную сумму на проведение.

После проведенного осмотра и составления планов мероприятий по их устранению, управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядную организацию с наилучшими условия по стоимости и качества выполнения работ, которая и будет восстанавливать работоспособность инженерных коммуникаций или конструктивных элементов здания.

Отчет по текущему ремонту МКД

Ежегодно управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет по текущему ремонту в МКД. Срок предоставления отчета составляет 1 квартал нынешнего года, а период учета данных включает в себя предыдущий год. Предоставление отчета возможно не только в течение 1 квартала текущего года только в том случае, если это оговорено договором по управлению МКД.

Периодичность текущего ремонта в многоквартирном доме

Согласно законодательству текущий ремонт в многоквартирном доме не имеет какой-либо четко установленной периодичности и может быть выполнен по заявке собственников жилья при наличии свободных денежных средств на расчетном счету МКД.

Планирование необходимых мероприятий может быть проведено раз в квартал, полугодие или год, в зависимости от состояния здания и инженерных коммуникаций.

Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу.

Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы.

При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.

Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.

Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.

Нюансы

Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:

  • Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
  • Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.

Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.

Источник: https://uslugi-gkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/tekushhij-remont/

Плата за содержание жилого помещения: состав тарифа и пример расчета

Содержание жилого помещения в новостройках

Плата за содержание жилого помещения вносится собственниками квартир и лицами, проживающими в квартире на основании договора социального найма, ежемесячно.

Структура платы за содержание жилого помещения

Нормы ст. 158 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что жильцы многоэтажных домов самостоятельно содержат свои квартиры, а также принимают финансовое участие в поддержании такого состояния общего имущества, при котором дом будет пригоден для проживания. Сумма данных расходов зависит от доли конкретного квартиросъемщика в общей жилой площади объекта.

Структура тарифа:

  • найм жилья (для государственного сектора, когда квартира не приватизирована);
  • ремонт жилых помещений;
  • содержание помещений общего использования (лестничные клетки, коридоры) в нормальном санитарно-гигиеническом состоянии;
  • капитальный ремонт многоэтажного дома.

Конкретные составляющие тарифа зависят от индивидуальных особенностей дома. Средства за найм не взымаются с собственников квартир.

Определение платы за жилье по социальному найму

Согласно нормам п.1 и п.3 ст.156.1 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения, на которое оформлен договор социального найма, определяется местными органами самоуправления или государственной власти.

Сумма оплаты устанавливается в одинаковом размере на весь дом за квадратный метр.

На размер оплаты влияет:

  1. регион;
  2. конкретный населенный пункт;
  3. условия эксплуатации многоэтажного дома;
  4. конкретные технические и потребительские характеристики;
  5. уровень обустроенности помещений;
  6. размер комнат (квартир) в доме.

Сумма оплаты меняется не чаще, чем один раз в 3 года. Допускается повышение расходов жителей на оплату найма в порядке индексации, то есть не более, чем на процент инфляции по России. Например,  стандартной двухкомнатной квартире Ростова-на-Дону средняя оплата за 1 квадратный метр жилья составляет 117,00 рублей.

В апартаментах улучшенной планировки тариф составляет 131,00 рублей. В сельской местности, где уровень комфортности жилья ниже, тариф колеблется от 54,00 до 72,00 рублей.

Важно! Жители многоэтажных домов, проживающие в неприватизированных квартирах по найму, обязаны компенсировать часть расходов органов местного самоуправления на приобретение или строительство таких домов.

Обязательные услуги управляющей компании по содержанию дома

Нормы ст. 154 ЖК РФ предусматривают, что сотрудники управляющей компании проводят осмотр всех внутридомовых помещений и систем с целью предотвращения аварийных и чрезвычайных ситуаций техногенного характера. Гарантия пожарной безопасности в многоэтажках достигается посредством реализации комплекса мер по защите помещений согласно требованиям МЧС.

В большинстве многоквартирных домов Москвы и крупных областных центрах произведен монтаж пожарной сигнализации, работоспособность которой необходимо поддерживать постоянно.

Структура тарифа на содержание дома

В состав тарифа на содержание дома входит оплата за электроэнергию, которая используется для освещения подъездов, площадок на каждом этаже, дворов многоэтажек и расходы на приобретение расходных материалов (лампочки, фонари).

Согласно нормам Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, по правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме необходимо:

  • мыть и дезинфицировать помещения общего пользования в подъездах;
  • подметать на территории возле дома и убирать мусор;
  • в зимний сезон – убирать снег и посыпать дорожки противогололедной смесью.

Управляющая компания за счет средств, полученных от жителей обслуживающегося дома, налаживает и обеспечивает вывоз твердых бытовых и жидких отходов в результате деятельности жителей дома и организаций, которые арендуют нежилые помещения.

Обратите внимание: плата за коммунальные услуги должна вноситься регулярно, чтобы компании имели средства для выполнения работ.

Оплата за неотложный ремонт

Аварии в коммуникационных системах большинства домов в России случаются регулярно.

В тариф включаются расходы на преодоление последствий аварий в доме:

  1. замена разбитого стекла на окнах между этажами;
  2. ликвидация порыва водопровода, теплотрассы;
  3. восстановление электроснабжения;
  4. ремонт газопровода от входа в дом до попадания в квартиры.

В тариф включаются расходы предприятий на сезонные работы по подготовке всех систем многоэтажек к зиме и приведение коммуникаций в нормальное состояние после сезона функционирования. Оказание указанных в этом разделе услуг для жителей высоток является обязательным.

Расходы на капитальный ремонт жилья

Сроки эксплуатации конструктивных сооружений многоэтажного дома (крыша из различных материалов, несущие стены и т.д.) регламентированы нормами Приказа Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23.11.1988 № 312.  Согласно указанным нормам и данным по каждому дому управляющая компания составляет план проведения капитального восстановительного ремонта.

Соответствующая строка в платежках для жителей данного дома появляется за некоторое время до планируемых работ для формирования финансовых резервов. Деньги направляются на отдельный счет и не могут использоваться на другие цели.

Формирование и согласование тарифа

Согласно нормам ст. 158 ЖК РФ после выбора управляющей компании проводится общее собрание жителей дома при участии сотрудников УК, на котором оговаривается перечень услуг и порядок расчета их стоимости.

В п.4 данной статьи указано, что если на собрании не удалось утвердить и что входит в список услуг, то решение принимает орган местного самоуправления.

В ст.156 ЖК РФ прописано, что если собственники квартир не определились с управляющей компанией, то местная администрация организовывает открытый конкурс. Тарифы формируются исходя из средних данных по расходам на содержание однотипных домов по городу.

Обратите внимание: жители обязаны принимать участие в формировании тарифной политики.

Тариф на содержание жилья на примере Санкт-Петербурга

В Санкт- Петербурге базовые цены утверждены Постановлением комитета по тарифам от 20.12.2019 года № 255-р.

На сегодняшний день общий тариф за 1 квадратный метр площади квартиры включает в себя плату:

  • управление домом – 3,39 р.;
  • содержание общего имущества – 12,87 р.;
  • проведение ремонта на площадках, крышах, лестничных клетках и в подвалах – 6,31 р.;
  • уборка и санитарно-гигиеническая очистка придомовой территории – 1,96 р.;
  • чистка мусоропровода – 1,62 р.;
  • ремонт замков на подъездах – 0,34 р.;
  • содержание и реконструкция пожарной сигнализации – 0,34 р.;
  • ремонт других инженерных систем в доме – 0,34 р.;
  • использование общедомовых приборов учета по коммунальным услугам – 0,67 р.;
  • потребление горячей и холодной воды на общественные нужды – 0,62 р.

Таким образом, примерный расчет стоимости 1 квадратного метра жилья (квартплата) показывает, что оплата за услуги управляющей компании составляет порядка 26 рублей. Это без учета уборки в подъездах, так как данную услугу жители могут не требовать от УК в обязательном порядке.

Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 30 — 35 кв.метров, поэтому жителям придется платить в управляющую компанию до 850 рублей. Если человек проживает в двухкомнатной квартире, примернаяоплата составит 1300 рублей.

Пример расчета платы за жилье на примере Москвы

В столице размер платы за жилые помещения больше, чем в остальных регионах.

Согласно данным официального сайта мэра Москвы в столице действуют следующие тарифы на содержание жилья:

  • минимальный взнос на капитальный ремонт – 18,89 р. (кв. метр);
  • оплата для квартир, расположенных на 1 этаже – 26,58 р. (кв. метр);
  • для квартир на 2 и более этажей – 30,49 р.

Квартира площадью 35,6 кв. метра расположена на 3 этаже пятиэтажного дома. Для определения размера платы необходимо просуммировать 30,49 р. и 18,89 р. ( получится 49,38 р.) и умножить полученное число на площадь. В итоге получим 1757,92 рублей.

В Москве плата за социальный найм жилья выделена отдельным платежом.

Категория нанимателяЗона 1Зона 2
Лица, пользующиеся социальной поддержкой28,0825,53
Лица, не имеющие права на дополнительную поддержку5,484,25

Под 1 зоной подразумеваются дома, расположенные в пределах третьего транспортного кольца, под 2-й – все строения вне пределов данной дороги. Структура тарифов и конкретная стоимость услуг зависит от условий, прописанных в договоре с компанией, и минимальных тарифов, утвержденных городской администрацией.

Как платить меньше

Уменьшение тарифа в 2020 году возможно, если собственнику квартиры удастся сделать перерасчет. Для этого необходимо доказать, что конкретная услуга, которая должна предоставляться в обязательном порядке, по факту не получена жителями дома.

Изменение тарифа можно добиться по такому алгоритму действий:

  1. обращение (желательно коллективное) в управляющую компанию;
  2. выход сотрудников УК на место для составления акта;
  3. проведение перерасчета в случае подтверждения факта неоказания услуги.

Если на данном уровне не удается доказать, что УК завышает тариф и не выполняет условия договора, следует обращаться в управление ЖКХ местного органа самоуправления в городе.

Пример перерасчета

В одном из домов Санкт-Петербурга на протяжении одного месяца не проводились работы по чистке мусоропровода. Площадь квартиры заявителя 44,6 кв. метров. Гражданин имеет полное право на уменьшение месячной платы по такому расчету

44,6 х 1,62 = 72,25 рубля.

 Загрузка …

Таким образом, начисление платы за содержание и ремонт жилого помещения проводится согласно условиям договора между домовладельцами и управляющей компании. Перечень предоставляемых услуг включает в себя типичный набор согласно нормам законодательства.

Источник: https://zkhrf.ru/oplata-i-lgoty-po-zhkh/za-soderzhanie-zhilogo-pomeshheniya

Коммунальные платежи в новостройке

Содержание жилого помещения в новостройках

В соответствии с нормативами ст. №155, 156 Жилищного Кодекса РФ квартплата должна начисляться до 10 числа.

Итоговая сумма платы за ЖКУ отмечена в платежном документе, который каждый месяц отправляется владельцу жилья. Параллельно с получением платежки вписываются значения учетных приборов.

При условии, если до 10-го числа не будет перечислена оплата, это значит, что оплату необходимо произвести на протяжении следующего периода.

Пеня автоматически начисляется с 31-го дня неуплаты. Спустя 3 месяца задолженности управляющая контора вправе на время приостановить подачу ЖКУ, отключив воду либо электричество.

Законодательная регламентация

По закону, для всех видов недвижимых объектов жилого типа предусмотрены универсальные правила:

В нормативах ст. №156, 157 ЖК РФзафиксированы полномочия управляющих организаций, а также общий порядок урегулирования коммунальных тарифов
В ст. №153 Российского ЖКперечислены все разновидности коммунальных услуг
В положениях ст. №155 ЖК РФописано обязательство по перечислению ежемесячных коммунальных платежей не позже 10-го числа

Какие услуги входят?

Жильцы обязуются оплачивать за такие ЖКУ:

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз отходов;
  • обслуживание лифта;
  • капитальный ремонт дома;
  • водоотведение;
  • газ;
  • свет;
  • холодная, горячая вода;
  • отопление.

Когда должны начисляться коммунальные платежи в новостройке?

В основном соглашении указаны условия оплаты, таким образом в дальнейшем допустимо защищать свои права во время судебного процесса.

Еще один способ – подписание отдельного соглашения, в котором детализируются требования, условия истребования платы за квартиру.

И все же данный документ по факту не имеет законной силы. А значит, несоблюдение его положений не может рассматриваться в порядке судопроизводства.

Доведется заплатить не просто за использованные коммунальные ресурсы в квартире, а и за прочие услуги, в частности:

  1. Система видеонаблюдения, охрана.
  2. придомовой территории, дома в надлежащем состоянии.
  3. Капремонт МКД.
  4. Обслуживание лифта.
  5. Вывоз отходов.

Как правило, начало оплаты ЖКУ сопряжено с такими событиями:

Передача помещения гражданину-дольщикувне зависимости от фактического состояния постройки
Получение разрешительной документациина ввод здания в эксплуатацию либо же ввод дома в эксплуатацию
Передача квартиры лицупо факту ввода здания в эксплуатацию

Официальное окончание строительства

Такое событие предполагает:

Передачу управляющей организацииобщего имущества МКД
Оформление документациипосредством которой происходит присвоение права собственности

Однако на практике окончание строительных работ далеко не в каждом случае означает начало оплаты коммунальных услуг.

Такой нюанс в обязательном порядке должен быть зафиксирован в соглашении. При условии, если девелопер не предустановил условие перечислять коммуналку до момента ввода МКД в эксплуатацию, это значит, что со дня оформления документации на право собственности квартплата должна перечисляться вкладчиками.

Штраф управляющей компании при неправильном начислении коммунальных платежей, читайте здесь.

Акт приема-передачи

В соответствии с положениями ст. №153 Жилищного Кодекса, граждане, которые приняли жилье на основании акта приема-передачи, обязуются производить оплату коммунальных услуг. Однако если квартиру приняла управляющая организация, она ответственна за перечисление квартплаты.

В дальнейшем она передает помещение участникам паевого строительства на аналогичных условиях.

Согласно положениям вышеуказанной статьи, можно передать ответственность за перечисление оплаты за коммунальные услуги владельцам недвижимости в момент заключения акта приема-передачи квартиры.

Такой момент может быть зафиксирован в соглашении между девелопером и вкладчиком, что считается правомерным действием.

Тогда как насильно заставить владельцев перечислять оплату за ЖКУ до момента передачи жилья – не правомерно.

Если девелопер ставит условие погасить долг, появившийся за время до оформления акта приема-передачи, необходимо обратиться к правоведу с целью урегулирования такого момента.

Передача права собственности по сделке

Такое право оформляется в соответствии с соглашением долевого участия либо актом приема-передачи.

По факту окончания данной процедуры владелец на руки получает свидетельство.

С такого момента вся правовая ответственность за перечисление квартплаты в полном объеме возлагается непосредственно на собственника.

При условии формирования долга, коммунальные службы имеют право на время приостановить предоставление коммунальных ресурсов, так само, как и для эксплуатируемого жилья.

Образец составления претензии застройщику

При условии выявления неисправностей по факту подписи акта девелопер обязуется определить решение проблемы в договоре долевого участия.

В случае отсутствия такого пункта вопрос может быть урегулирован в порядке судопроизводства.

Если недочеты были выявлены до момента оформления акта, владелец вправе предъявить на имя девелопера жалобу. Такая претензия составляется в письменной форме.

В ней отмечается, что строительная организация — застройщик не выполнила условия:

  • полностью;
  • отчасти;
  • МКД был возведен не по заявленному проекту;
  • во время строительства применялись низкосортные материалы, не соответствующие нормам безопасности.

Претензия составляется в 2-х экземплярах. Первый остается у владельца, а второй предъявляется застройщику.

Кроме того, жалоба может направляться заказным письмом. Если строительная фирма игнорирует претензию, не ликвидирует выявленные проблемы, вкладчики могут обратиться в суд.

Формирование долга: наступающая ответственность

Неплательщика коммунальных услуг коммунальные службы могут найти по сведениям, указанным в соглашении — телефон, место прописки, место работы.

При условии, если такой информации недостаточно, а задолженность продолжает увеличиваться, дело может быть передано в суд.

Меры воздействия

Базовые:

  • — Выдворение из помещения с конфискацией имущества
  • — Продажа задолженности коллекторским агентствам
  • — Приостановление предоставления коммунальных услуг
  • — Начисление штрафа за каждый день просрочки оплаты.

Примечательно, что штраф за просрочку оплаты ЖКУ начисляются начиная с 31-го дня неуплаты.

Тогда как приостановление подачи водоснабжения, света допустима с 4-го месяца неуплаты.

В предварительном порядке коммунальные службы должны известить неплательщика. В действительности такое действие реализуется исключительно в случае формирования большого долга, если не существует прочих способов воздействия на правонарушителя.

Постановление о выдворении может утверждаться в порядке судопроизводства. Помещение изымается с целью погашения задолженности исключительно при условии, что ответчик располагает иной жилплощадью.

Как разделить коммунальные платежи между собственниками через суд в статье: как разделить лицевой счет по коммунальным платежам.

В противной ситуации приставы суда вправе конфисковать для последующей продажи дорогостоящее имущество собственника квартиры — банковские счета, электронику, бытовые приборы и прочее.

: Начало оплаты коммунальных услуг в новостройке: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kommunalnye-platezhi-v-novostrojke/

Когда пора начинать платить за коммуналку в новостройке

Содержание жилого помещения в новостройках

Вы купили квартиру в новостройке? Ура! Примите наши поздравления!

А теперь, когда волнения позади, давайте обсудим, с какого момента нужно начинать оплачивать коммунальные услуги, чтобы не быть шокированными многотысячным долгом в квитанции, как рассчитывается плата за ЖКУ и где удобнее всего ее вносить.

Когда нужно начинать платить за коммунальные услуги в новостройке

Закон отвечает на этот вопрос. Согласно Статье 153 ЖК РФ,

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Это значит, что ответственность по оплате возникает у покупателя квартиры в новостройке с момента передачи ему квартиры и подписания акта приема-передачи. До этого оплата коммунальных услуг — это обязанность застройщика.

Обратите внимание, коммунальные платежи будут рассчитываться на ваше имя с момента подписания акта, даже если право собственности еще не оформлено.

При этом неиспользование приобретенного помещения не освобождает собственника от оплаты коммуналки. Вы обязаны вносить плату, даже если еще не въехали. А вот требования оплаты за коммуналку до подписания документа незаконны.

А если приемка квартиры затянулась

квартиры в новостройке могут нуждаться в доработках со стороны застройщика: устранение проблем с щелями в окнах или на стыках, установка дверей, сантехники и т.п.

правильный порядок действий по приемке квартиры такой:

  • вы купили квартиру в новостройке по 214-фз
  • застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию
  • после чего показал вам квартиру и устранил все недоделки
  • и только потом приступил к оформлению акта приема-передачи

если же недостатки обнаружатся уже после подписания документов о приемке, их устранение будет проводиться согласно соответствующему пункту, прописанному в документе. но вот оплачивать коммуналку в течение этого времени придется уже вам.

вам предлагают подписать дополнительное соглашение или вы обнаружили отдельный пункт по оплате жку? это повод насторожиться. при покупке квартиры по 214-фз — такие действия незаконны.

как рассчитывается плата за жилищно-коммунальные услуги

Все платежи делятся на три блока: содержание жилья, коммунальные и прочие услуги.

Это все услуги, оказываемые управляющей компанией: уборка в подъезде и на придомовой территории, обслуживание и ремонт лифтов, вывоз мусора и т.д., а также взносы на капитальный ремонт.

жилья

С 2017 года сюда также включены расходы ресурсов (газа, электричества и воды) на общедомовые нужды. Для их расчета управляющая компания складывает расходы ресурсов в каждой квартире и вычитает полученную сумму из показаний общедомового прибора учета потребления соответствующего ресурса. Полученная разница распределяется между всеми собственниками жилья пропорционально площади квартир.

Коммуналка

Это платежи за электроэнергию, газ, воду — горячую и холодную, услуги водоотведения и отопление без учета общедомовых нужд.

Расход энергии, воды и газа рассчитывается исходя из показаний счетчиков или по нормативам, установленным в регионе, если счетчики в квартире не установлены. Чтобы рассчитать объем услуг по водоотведению, складывают показатели израсходованной холодной и горячей воды.

Плату за отопление рассчитывают по показаниям общедомового счетчика тепловой энергии в соответствии с метражом квартиры.

Обратите внимание! Если собственник заключил договор на поставку ресурса не через управляющую компанию, а напрямую с ресурсоснабжающими организациями, то и рассчитываться нужно будет с ними самостоятельно.

Прочие услуги

Это домофон, охрана, доступ к общей телевизионной антенне и прочее.

Услуги по управлению домом и содержанию общедомового имущества (например, обслуживание домофона) оказывает управляющая компания. Собственники решают, какие именно услуги они хотят получать, а УК определяет тарифы по данным услугам.

Услуги, не связанные с домом и общедомовым имуществом (например, общая телевизионная антенна), предоставляются сторонними организациями. Их стоимость и условия предоставления должны быть указаны в договоре.

При этом плата за них может как учитываться в едином платежном документе, так и приходить отдельной квитанцией.

А вот за это платить не нужно

Недобросовестные управляющие компании могут включить в квитанцию дополнительные расходы, которые собственники жилья не должны покрывать. Например, на озеленение двора или установку скамеек. Эти действия незаконны.

Застройщик должен благоустроить территорию в соответствии с проектом ЖК и планом благоустройства — это его ответственность и расходы.

Где можно оплатить коммунальные услуги

Способы оплаты делятся на офлайн и онлайн. Рассказываем про все.

В офисе банка

Старый добрый способ когда-то был единственным. В отделении банка можно оплатить любые счета ЖКУ, но иногда за это берут комиссию.

В офисе управляющей компании

Некоторые управляющие компании могут принимать платежи в своих офисах, но не все. Этот вопрос лучше уточнить заранее.

Через кассу поставщика услуги

У поставщиков услуг можно оплатить ЖКУ по квитанции без комиссии. Единственный минус — кассы открыты только в рабочее время.

На сайте госуслуг

Нужно перейти на страницу оплаты ЖКХ, выбрать поставщика услуг и заполнить все данные. Или оплатить по ИНН. Каждую квитанцию придется заполнить отдельно, а оплачивать — только картой. Москвичи могут оплатить услуги ЖКХ на сайте Mos.ru.

На сайте ГИС ЖКХ

Через государственную информационную систему ЖКХ можно отслеживать и оплачивать коммунальные платежи. Принцип работы здесь как на госуслугах.

Через банкомат

Оплата без комиссии или она ниже, чем в кассе. В любом случае терминал предупредит о ее наличии и покажет сумму. В меню выберите пункт «Оплата услуг», укажите получателя и период оплаты. На экране отобразится сумма и кнопка «Оплатить».

В личном кабинете или приложении вашего банка

Это быстро и удобно. Наличие и размер комиссии в этом случае будет зависеть от договоренности между банком и поставщиком услуг.

***

Подписывайтесь нанаш канал! Обещаем, будут только полезные публикации и актуальные новости из мира недвижимости.

Оригинал статьи размещен здесь: https://domoy.ru/blog/oplata-kommunalki-chto-gde-kogda/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e955b8aeb6a252f2c11c455/kogda-pora-nachinat-platit-za-kommunalku-v-novostroike-5f2d69c0a786502dcc4f80a6

Размер платы за содержание жилого помещения: отвечаем на вопросы управляющих организаций

Содержание жилого помещения в новостройках

В конце июня 2020 года на онлайн-семинаре Елена Шерешовец рассказала о нюансах утверждения размера платы за жилое помещение.

Отвечаем на несколько самых интересных вопросов с мероприятия: о праве УО выставить собственникам дополнительно стоимость непредвиденных работ, а также об оспаривании утверждённого на ОСС размера платы за жилое помещение.Утверждаем размер платы за жилое помещение и дополнительные услуги

Может ли УО выставить собственникам отдельную плату за выполнение непредвиденных работ

На онлайн-семинаре «Секреты и тонкости формирования и утверждения размера платы за жилое помещение», который мы провели вместе с главой Экспертного совета Ассоциации «Р1» Еленой Шерешовец, одним из самых волнующих управляющие организации вопросом стал вопрос об их праве дополнительно выставить собственникам стоимость непредвиденных работ.

Разбирая ситуацию, эксперт заострила внимание на двух признаках работ, стоимость которых УО вправе начислить сверх платы за содержание жилого помещения. Эти признаки должны присутствовать одновременно. Такие работы:

  1. Невозможно было предусмотреть в размере платы за 1 кв.м. жилья (непредвиденные).
  2. Не являются обязательными.

В судебной практике есть подтверждение тому, что управляющая организация может довыставить плату за непредвиденные работы, в том числе те, которые собственники не согласовали для включения в перечень работ и услуг по договору управления на текущий год, при этом они не являлись обязательными для выполнения.

Пример – постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2012 № Ф04-2124/12 по делу № А46-10780/2011. В суде встретились управляющая организация из Омска и орган Госжилнадзора. Ведомство выдало компании предписание восстановить штукатурный окрасочный слой в местах разрушения подъезда в доме за счёт платы за содержание жилья.

УО требовала признать предписание органа ГЖН незаконным: она не могла выполнить эти работы без согласования с собственниками, поскольку ремонт подъездов не включён в перечень работ и услуг на год по договору управления домом и в плату за содержание жилья, утверждённую ранее на ОСС.

Суды всех инстанций согласились с управляющей организацией: работы по восстановлению штукатурки относятся к текущему ремонту общего имущества. Их характер, объём и стоимость необходимо согласовывать с собственниками помещений согласно п.п.

11, 17, 18, 21 ПП РФ № 491, приложения № 7 к Правилам № 170. Подъезды в МКД должны ремонтироваться не реже раза в три–пять лет с учётом группы капитальности здания, его физического износа и климатических условий (п. 2.3.4 Правил № 170).

Орган ГЖН не смог доказать, что указанный срок ремонта подъезда истёк, а следовательно, у УО наступила обязанность восстановить окрасочный слой на стенах.

При этом собственники дома на ОСС не включили в план текущего ремонта на год расходы на косметический ремонт мест общего пользования, хотя управляющая организация внесла этот пункт в проект перечня.

Невыполнение работ по восстановлению штукатурного окрасочного слоя в подъезде жилого дома не приведёт к нарушению характеристик надежности и безопасности многоквартирного домабезопасности жизни и здоровью граждан.

Следовательно, как отметил суд, косметические работы в подъезде сверх указанного в Правилах № 170 периода должны дополнительно согласовываться и финансироваться собственниками помещений, то есть УО, в случае выполнения таких работ, вправе довыставить жителям дома стоимость ремонта подъезда.Шаг за шагом к утверждению нового размера платы за жилое помещение

Вправе ли УО взыскать с собственников стоимость работ, выполненных по предписанию органа ГЖН

Еще один вопрос о довыставлении платы собственникам помещений в МКД связан с расходами управляющих организаций, которые они несут при выполнении предписаний надзорных органов. Участники онлайн-семинара спросили у Елены Шерешовец, можно ли потраченную сумму предъявить потребителям ЖКУ отдельной строкой.

Начислить собственникам дополнительную плату отдельной строкой УО может только в том случае, если выполненные работы были непредвиденными. Скорее всего компании придётся доказывать в суде, что расходы, которые она понесла, выполняя требования органа ГЖН, были непредвиденными.

Сделать это достаточно сложно, что подтверждает судебная практика.

  1. Одна из УО Пензы, чтобы выполнить предписание органа Госжилнадзора, заключила со сторонним подрядчиком договоры на 200 тыс.

    рублей для работ по восстановлению уличного освещения, ремонту подъездов и почтовых ящиков в МКД.

Эти средства УО включила в квитанции собственников отдельной строкой. Жители дома пожаловались в ГЖИ, и управляющая организация получила новое предписание: сделать перерасчёт, исключив дополнительные суммы из квитанций. Компания подала в суд иск с требованием признать предписание недействительным.

Суды всех инстанций отказали УО в этом. Текущий ремонт подъездов и почтовых ящиков нельзя отнести к работам, выполнение которых управляющая организация не могла предвидеть, если бы провела должным образом осмотр общего имущества МКД (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Следовательно, за них нельзя взимать дополнительную плату с собственников без их согласия. УО пришлось сделать собственникам перерасчёт (дело № А49-6073/2016).

  1. Управляющая организация из Уссурийска получила предписание органа ГЖН отремонтировать внутридомовую систему электроснабжения.

    УО вынесла на общее собрание собственников вопрос о компенсации расходов на ремонт, но участники ОСС отказались от дополнительного сбора средств.

Компания выполнила предписание надзорного органа, а затраченные 335 тыс. рублей распределила между всеми собственниками пропорционально площади принадлежащих им помещений в доме, включив в квитанции за ЖКУ отдельную строку.

Суды трёх инстанций указали на то, что стоимость всех работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников в МКД включается в размер платы за жилое помещение, который установлен собственниками на ОСС. Дополнительно УО может выставить только целевые взносы, которые будут утверждены собственниками на общем собрании (дело № А51-8268/2016).Может ли УО включать в квитанции расходы на исполнение предписаний

Могут ли собственники оспорить размер платы за содержание жилья, если УО заранее не представила обоснование его расчёта

Один из участников онлайн-семинара попросил у Елены Шерешовец пример из судебной практики, когда утверждённый размер платы за жилое помещение был оспорен, поскольку управляющая домом организация за 30 дней до ОСС не довела до собственников свои предложения по расчёту стоимости содержания 1 кв.м. жилья и его обоснование.

Если УО не сделала собственникам помещений предложения, либо оно не содержит обоснования расчётов, то можно говорить о нарушении лицензионных требований, а именно норм ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, пп. «в» пункта 4 ПП РФ № 416. За это УО могут привлечь к административной ответственности и оштрафовать на 250 000 рублей.

Решение ОСС, на котором был утверждён размер платы в ситуации, когда УО не вынесла предварительно своё предложение и не представила обоснование расчёта, может быть оспорено в суде. Например, такие выводы содержатся в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 № 13АП-18150/2018 по делу № А56-16648/2018.

Суд, рассматривая вопрос об утверждении размера платы за содержание жилья в доме под управлением ЖСК, отметил, что согласно пп.«в» п.

4 ПП РФ № 416, управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, выполнением такого стандарта как подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД для их рассмотрения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из толкования положений пп. «в» пункта 4 ПП РФ № 416, п. 17 ПП РФ № 491, УО/ТСЖ или кооператив обязаны разработать и представить на утверждение общему собранию собственников помещений в доме перечень (план) работ по содержанию и ремонту общего имущества на год с расчётом размера их финансирования.

Аналогичные выводы сделаны в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 № 17АП-18362/2017-АК по делу № А71-10154/2017. УО не подготовила предложение собственникам помещений МКД по вопросу содержания общего имущества в части обеспечения требований пожарной безопасности для их рассмотрения на общем собрании собственников.

Суд счёл это нарушением требований ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, пп. «в» п. 4 ПП РФ № 416. Следовательно, компания не вправе предъявлять собственникам к оплате в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения составляющую, которая не рассчитана и не обоснована перед собственниками как финансовая потребность для оказания работ по обеспечению требований пожарной безопасности.

Другие вопросы – в видеозаписи онлайн-семинара

На онлайн-семинаре о нюансах формирования размера платы за жилое помещение Елена Шерешовец ответила и на другие вопросы, заданные участниками, рассказав:

  • можно ли копить средства на ремонт общего имущества МКД в течение нескольких лет;
  • как экономически обоснованно рассчитать и учесть в размере платы за содержание жилья расходы на уборку снега;
  • как рассчитывать плату за коммунальные услуги при наличии двух общедомовых приборов учёта в доме.

Узнайте ответы на эти и другие вопросы из видеозаписи онлайн-семинара и дополнительных материалов, размещённых под этим материалом.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11818-razmer-platy-za-soderzhanie-zhilogo-pomescheniya-otvechaem-na-voprosy-uo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.