Соглашение о разделе имущества при ипотеке

Раздел квартиры в ипотеке: особенности раздела ипотечной недвижимости, купленной в браке между бывшими супругами

Соглашение о разделе имущества при ипотеке

В рамках статьи разберемся, как происходит раздел ипотечной квартиры при расторжении брака.

Споры по имуществу между супругами при разводе или после него часто является непростым делом. Особенно, когда процесс осложняется внешними факторами.

Естественно, что раздел имущества в ипотеке требует участия банковского учреждения. Дома в этом отношении не являются исключением. Поэтому, в большинстве ипотечных договоров специально оговаривается порядок действий заемщика (заемщиков) на случай развода.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе

Надеемся для читателя, не будет новостью, что все имущество, купленное в браке, относится к совместной собственности супругов. И ипотечная квартира в этом отношении не составляет никакого исключения.

Поэтому дележ кредитной квартиры происходит по общим канонам семейного законодательства, т. е. в равных частях между женой и бывшим супругом.

Судебный раздел дома, квартиры в ипотеке при разводе не зависит от того, на кого из супругов оформлены все взаимоотношения с банком. Даже если один из членов семьи подписал кредитный договор и является единственным заемщиком, то квартира все равно будет объектом спора в суде.

Другое дело, что кредитор (банк) может поставить перед супругами условия досрочного расторжения кредитного договора или же возложить на них дополнительные обязательства.

Прежде всего, ипотека – это залог. А раз так, то распоряжение недвижимостью, включая и добровольный раздел имущества, должно быть согласованно с залогодержателем.

Кроме того, не исключено, что деление недвижимости, купленной за счет кредита, между супругами может предполагать досрочное погашение займа. Во всяком случае, некоторые банки практикуют такой вариант с заложенным жильем.

Если планируется развод, предлагаем скачать исковое заявление о расторжении брака.

Как при разводе делится ипотечная квартира

Существуют несколько вариантов того, как поделить ипотечную квартиру при разводе.

Первый из них состоит в том, чтобы квартира продолжала числиться юридически на заемщике, а бывшие супруги уплачивают суммы по кредиту в равных частях, без обращения в суд. Это возможно если между супругами достигнуты договоренности о судьбе общего имущества.

Если же со стороны одного из членов семьи существует задолженность, то банк получит право взыскать недостающие платежи от второго из супругов.

Второй вариант заключается в том, что один из супругов может официально отказаться от принадлежащей ему доли в квартире. При условии, что кредитный договор оформлен на бывшего супруга.

Взамен такого шага он вправе получить денежную компенсацию в размере 50% от суммы, выплаченной по кредиту в период брачных отношений.

Такой вариант развития событий возможен при урегулировании спора мирным путем, а также в суде. При этом кредит будет продолжать числиться за первоначальным заемщиком.

Супруги могут заключить между собой и такое соглашение о разделе ипотечного имущества при разводе, по которому квартира будет продана и за счет вырученных средств гасится кредит.

Правда, в этом случае обязательно нужно заручиться согласием от банка. И если оно получено не будет, то продать квартиру крайне проблематично. Однако, как правило банки идут на такие уступки.

Когда ипотека оформлена на обоих супругов, один из них может сделать перекредитование и досрочно погасить часть своих платежей при согласии банковского учреждения. Тогда остальную часть продолжит выплачивать второй супруг с последующей корректировкой условий ипотечного договора.

Такой вариант наименее возможен, так как банки обычно в ипотечном договоре прописывают основного плательщика по кредиту.

Риски, которые сопровождают раздел ипотечного имущества

В первую очередь, на ситуацию с квартирой и изменения кредитного договора влияет мнение банка. Как правило оно отрицательное, однако суды делят недвижимость пополам, а в части перезаключения договора отказывают.

Кроме того, не исключается и ситуация, при которой второй супруг перестанет вносить свою часть кредита за общее некогда жилье. Тогда на основного заемщика лягут дополнительные расходы. И их компенсации от противоположной стороны затем придется добиваться в судебном порядке, после погашения ипотечного кредита.

А также не исключено, что в случае длительных просрочек по кредитам банк заберет недвижимость за долги. И не будет иметь значения, поделена она между супругами или нет.

Поэтому все возможные способы раздела ипотечной недвижимости при расторжении брака желательно заранее обсудить с банком. В таком случае спор между супругами произойдет с наименьшими потерями времени и финансовых затрат.

Уделяем внимание правильному изучению документов

Прежде всего, когда на повестке дня стоит спор по имуществу в ипотеке, то важно внимательно прочитать все пункты договора, подписанного с банком и не только. Ведь развод может затронуть и отношения по страховке жилья, взятого на условиях кредитования.

Абсолютно не исключено, что переоформление страхового полиса на нового ответственного пользователя повлечет за собой дополнительные финансовые расходы. При таких обстоятельствах нужно быть готовым к дополнительным тратам. В любом случае вопрос с имуществом в ипотеке требует ответственного подхода.

И все допустимые варианты раздела недвижимости в ипотеке при разводе желательно просчитать не только с точки зрения финансовых возможностей каждого из супругов, но и всех правовых тонкостей. Они содержатся как в Семейном кодексе, так и в законодательстве по ипотеке. Кроме того, на помощь может прийти и актуальная на текущий момент судебная практика.

Судебные споры по общему имуществу между супругами это всегда длительный процесс. Тем более, когда дело касается недвижимости. Поэтому судьбу квартиры в ипотеке с материнским капиталом желательно определить до стадии судебного разбирательства.

Если кто-то не платит по ипотеке

Здесь действует общий порядок погашения кредита при дележе имущества (ведь ипотека является одной из его разновидностей). После расторжения брака все обязательства делятся пополам.

Не исключен и такой вариант, когда один из супругов погасит все платежи по кредиту за свой счет. Тогда он имеет полное право на получение регрессных выплат, как того требуют каноны гражданского законодательства ( ст. 325 ГК РФ).

Вполне вероятно, что потребуется новый судебный иск, сопряженный с дополнительными затратами. Однако часто спорная недвижимость того стоит.

Что делать при разделе ипотечного имущества

В статье описан общий механизм того, как делится ипотечная квартира при разводе. Но следует понимать и то, что теория (нормы законодательства) и повседневная реальность могут не соответствовать друг другу.

Поэтому так важно сразу подобрать оптимальные варианты раздела недвижимости в ипотеке между супругами при разводе. Советы юриста по этому вопросу никогда не будут лишними.

Прежде чем дать свои консультации, он изучит детально условия ипотечного договора и всех документов, которые с ним связаны.

А также во внимание будет приняты и параметры спорной недвижимости (количество комнат, вариант физического выдела доли). Еще раз подчеркнем, что все вопросы по разделу общей недвижимости, купленной за счет заемных средств, надлежит решать в сотрудничестве с банком.

Таким образом, если необходимо решить спор по ипотеке после развода, возникшие вопросы можно задать нашим консультантам онлайн или посредством звонка на горячую телефонную линию. Помните, что советы юриста при имущественных спорах всегда помогают избежать серьезных ошибок.

Иск о разделе ипотечной квартиры

Структура заявления особо не отличается от обращений по другим объектам собственности. В то же время есть и нюансы. К примеру, существует правило исключительной подсудности, в силу которого дело рассматривается по территории расположения жилья.

Стоит верно определить цену иска, которая равна половине рыночной стоимости недвижимости. На основании этой суммы исчисляется госпошлина. Когда дополнительно выдвигается требование о разделе долгов, пошлина по ним высчитывается отдельно.

Далее имеет смысл привести примерный образец иска. Его можно изменить, добавив свои детали, дополнительные аргументы. В свою очередь список приложений подходит для большинства случаев.

Симоновский районный суд Москвы

ул. Восточная, 2, строение 6

Истец: Куприянова Надежда Сергеевна

ул. Дегтярева, 17, кв. 53

Ответчик: Гордеев Валерий Павлович

Проспект Победы, 38, кв. 64

Цена иска 1 000 000 рублей

Исковое заявление о разделе ипотечной квартиры

Источник: https://yurist-spb24.ru/razdel-imushhestva/osobennosti-razdela-ipotechnoj-kvartiry-kuplennoj-v-brake.html

Ипотека при разводе

Соглашение о разделе имущества при ипотеке

Непогашенная ипотека при разводе может создать массу проблем, так как любое имущество и долги при расторжении брака подлежат разделению. Решить вопрос с ипотекой при разводе можно двумя способами: путем мирного соглашения или в судебном порядке. Рассказываем о них по порядку.

Что говорит законодательство про ипотеку при разводе

Согласно законодательству Российской Федерации, все имущество, приобретенное в законном браке, является собственностью обоих супругов.

Если недвижимость куплена в кредит, она по закону все равно считается общим имуществом, независимо от того, кто из супругов выступал главным заемщиком.

Законодательство придерживается того, что выплаты по ипотеке выплачивались из общего семейного бюджета.

Ипотека при разводе супругов должна быть разделена в равной степени, так как совместно нажитое имущество и обязательства по нему являются общими. Существует несколько юридически правильных вариантов, как делится ипотека при разводе:

  1. Квартира остается в собственности обоих супругов и взносы за нее выплачивается на прежних условиях без внесения изменений в договор с кредитной организацией.
  2. Квартира делится на доли, долг банку также разделяется. Каждый из долевых собственников выплачивает свою часть кредита.
  3. Ипотека при разводе погашается досрочно, квартира продается, стоимость проданной недвижимости разделяется между бывшими супругами.
  4. Взносы по кредиту перестают вноситься в установленный срок. По истечении установленного ипотечным договором срока банк продает квартиру на аукционе и возвращает себе остаток невыплаченного кредита.

Первый вариант действия – самый простой и не вызывает вопросов, но часто бывшие супруги просто не могут договориться о сумме взноса каждого из них. Второй вариант может не принять кредитор. Третий и четвертый выступают весьма затратными и могут привести к потере уже выплаченных средств за квартиру.

Почему банк может отказать в разделе ипотеки при разводе

Отношения супругов при разводе регулируются Гражданским и Семейным кодексом. В СК РФ указано, что при разделе совместно нажитой собственности разделяются и долги бывшей семейной пары. Однако в ГК РФ прямо говорится о том, что в разделе ипотеки при разводе супругов решающее право голоса имеет кредитор, то есть банк.

Однако, как показывает практика, при попытке разделить квартиру и ипотечный кредит за нее у созаемщиков, которыми в данном случае выступают бывшие супруги, возникает проблема – в большинстве случаев банки не дают согласия на разделение ответственности по кредиту.

Кредитные организации с большой неохотой и опасением относятся к разделению солидарной, то есть общей, ответственности созаемщиков на долевую, так как фактически у них теряется возможность требовать возврата ипотеки одновременно с обоих супругов.

В данном случае срабатывает защитный механизм, общий для всех банков.

Супруги могут обратиться в суд с иском о разделе имущества и ипотеки при разводе, но при отказе банка, судебное решение с большой вероятностью будет не в их пользу. Повторно подать аналогичный иск уже нельзя.

Как делится ипотека при разводе

Самый простой вариант решения вопроса по ипотеке при разводе – продолжать выплачивать установленные договором взносы вплоть до полного погашения долга перед банком, а после этого решать судьбу квартиры.

При взаимной договоренности бывших супругов каждый из них может вносить свою часть взноса, а после полной выплаты ипотеки, продать квартиру и разделить деньги пополам. Но такой подход, по сути, не имеет никакой юридической силы и строится лишь на доверии бывших мужа и жены.

Если же супругам нужно законное оформление прав на квартиру и выплат, стоит решать вопрос в судебном порядке.

Существует юридически грамотный и законный способ избежать проблем с отказом банка в разделении ипотеки при разводе.

Для этого бывшие супруги должны подать в суд на раздел совместно нажитого имущества, не включая в список ипотечный кредит.

При таком подходе суд будет вынужден признать, что разделение ипотечной квартиры относится к сфере семейных правоотношений. Соответственно данный вопрос будет регулироваться не гражданским, а семейным законодательством.

При разделе совместно нажитого имущества через суд долг по ипотеке при разводе супругов остается общим (солидарным). Но при этом у разведенной пары появляется возможность разделить обязательства по кредиту в обход возражения банка. Просто алгоритм раздела квартиры под обременением ипотеки:

  1. Один из разведенных супругов подает в судебную инстанцию иск о разделе совместно нажитого имущества. Важно, чтобы ипотечный долг не фигурировал в числе требований о разделе. Суд будет рассматривать исковое заявление в пределах имущества, указанного в исковом заявлении. При разделе квартиры, находящейся под обременением ипотеке, банк не теряет своих правовых функций, поэтому с точки зрения закона интересы кредитора не нарушаются. После решения суда супруги могут переоформить кредитный договор на новых условиях.
  2. Следующий шаг – внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости. На основании решения суда в ЕГРН вносятся новые сведения о владельце или совладельцах ипотечной квартиры.
  3. После внесения изменений в ЕГРН супругам необходимо сделать выписку, приобщить к пакету документов решение суда и заявление каждого из них об изменении условий ипотечного договора. Ипотечная квартира по результату решения суда может быть переоформлена в разных долях на обоих бывших супругов или на одного из них. Поскольку решение суда уже есть и изменения внесены в ЕГРН, банку ничего не остается, кроме как создать новый ипотечный договор. Возражать в такой ситуации уже не имеет смысла.

Чтобы таким образом решить вопрос ипотеки при разводе супругов, необходимо добровольное волеизъявление их обоих. То есть, для выполнения такого алгоритма нужна предварительная договоренность и взаимное согласие бывших мужа и жены. Если супруги не договорились, придется решать проблему иначе.

Как решить вопрос ипотеки при разводе, если бывшие не договорились

В случае, когда между бывшими супругами нет взаимного согласия о разделении ипотечного кредита или оформлении квартиры на одного из них вместе с обязательствами, лучший вариант – продать квартиру. Существуют законные способы продать квартиру под обременением ипотеки, это может сделать заемщик с согласия банка или сама кредитная организация.

Каждая из этих процедур требует подготовки и сбора отдельного пакета документов. Сложности могут возникнуть, если ипотека была льготной. Например, при продаже квартиры, взятой по военной ипотеке или с использованием материнского капитала.

При использовании любого из вариантов продажи ипотечной квартиры есть сложность в поиске покупателя, поскольку мало кто имеет желание рисковать.

На практике такие виды продаж сопряжены с трудностями в виде несогласия банка, риском непорядочности продавца, длительным ожиданием решения вопроса, поэтому покупателя найти довольно сложно.

Что делать, если квартира в ипотеку куплена до брака

Если жилье куплено в ипотеку одним из супругов до вступления в брак, при разводе права собственности на квартиру остаются за тем, на кого оформлен договор.

Но второй супруг имеет право в судебном порядке потребовать возмещение половины средств, внесенных в счет уплаты кредита за весь период совместной жизни. Теоретически, если оба супруга работали, то деньги на ипотечные взносы брались из общего семейного кредита.

На практике суд может отказать в таком иске, если второй супруг предоставит доказательства, что он был основным добытчиком средств в семье.

Ипотека при разводе с детьми

При разводе семье, в которой есть несовершеннолетние дети, разделение ипотечной квартиры может развиваться по-разному. Как правило, такие вопросы решаются в судебном разбирательстве. В такой ситуации суд имеет право отойти от стандартной процедуры раздела имущества с учетом интересов детей. Варианты разделения ипотечного жилья:

  1. Суд разделяет платежи по ипотеке на равные доли, но при этом тот родитель, с которым проживает ребенок, получает большую долю в квартире.
  2. Сумма ежемесячного платежа для родителя, с которым остается ребенок, может быть снижена в связи с особыми обстоятельствами. Под таковыми подразумеваются инвалидность, нахождение в декретном отпуске или временная нетрудоспособность по веским причинам, беременность. При этом для второго плательщика сумма взноса повышается.
  3. Супруга имеет право воспользоваться материнским капиталом для погашения своей части ипотеки при разводе. При таком варианте по закону несовершеннолетнему ребенку должна быть выделена отдельная доля в квартире. Право распоряжаться своей долей ребенок получает по достижении совершеннолетнего возраста и после полной выплаты ипотечного кредита.

Однокомнатная квартира, купленная в ипотеку, не подлежит разделу и достается тому родителю, на обеспечении которого остается ребенок. Вопрос выплат решается в судебном порядке, если бывшие супруги не заключают мирового соглашения.

Военная ипотека при разводе

При использовании средств военной ипотеки квартира остается в собственности того из супругов, на кого оформлен целевой кредит.

Раздел такого жилья не предусмотрен законодательством, поскольку участником данной программы является непосредственно военнослужащий.

Это обусловлено тем, что квартира выступает залогом не только банка, но и Росвоенипотеки, что налагает определенные обязательства конкретно на заемщика. Переоформление договора по военной ипотеке законодательством не предусмотрено.

Если при покупке квартиры средства военной ипотеки использовались частично, а к ним были добавлены личные деньги, ситуация несколько меняется. Второй супруг имеет право на возмещение суммы личных сбережений или на долю квартиры, соответствующую вложенным личным средствам.

При наличии несовершеннолетних детей часть квартиры может быть отдана в собственность супруги. Это возможно в том случае, если ипотечная квартира является единственным жильем семьи. Суд может признать права супруги военнослужащего на часть квартиры в ипотеке при разводе, если будут представлены неоспоримые доказательства, что она принимала участие в выплате платежей по кредиту.

Как показывает судебная практика, решение вопросов по разделу ипотечного жилья всегда непростые и связаны с массой нюансов. Поэтому при разводе супругам лучше решать проблему ипотеки мирным соглашением.

Ирина Маслюковская

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/ipoteka-pri-razvode

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.