Соглашение об изменении старшинства залогов

Lex specialis derogat general. Проблемы старшинства залога применительно к договорам участия в долевом строительстве

Соглашение об изменении старшинства залогов

В соотвествии со ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ  “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…

” (далее – ФЗ 214) исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства обеспечиваются, в том числе, залогом: земельного участка / права аренды земельного участка, объекта незавершенного строительства или построенного объекта долевого строительства. При этом ФЗ 214 допускает существование иных залогодержателей помимо участников долевого строительства

В силу п.1 ст.342 ГК РФ, в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей

Согласно общей норме ч.2 ст.842 ГК РФ отныне не требуется согласия “старшего” залогодержателя на последующий залог: последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Однако в соотвествии со специальной нормой ч.7 ст.15 ФЗ 214, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого заложенное имущество не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства. Таким образом,  ФЗ 214 предусматривает исключение из общего правила, закрепленного в ГК РФ (хотя, возможно, просто повторяет устаревшее правило).

Без согласия дольщиков возможна передача указанного имущества только в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику для строительства объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства. При этом банк должен дать свое согласие на специальный порядок удовлетворения требований из стоимости заложенного имущества (ч.2 ст.15 ФЗ 214) и на прекращение права залога с момента передачи объекта долевого (ч.8 ст.13 ФЗ 214).

Таким образом, в правоотношениях по поводу долевого строительства возможно существование четырех видов залогодержателей: 

1) Банк, которому имущество было передано в залог до заключения договора с первым участником долевого строительства (ч.6 ст.13 ФЗ 214);

2) Участники долевого строительства;

3) Банк, предоставивший целевой кредит на строительство объектов долевого участия после заключения договора с первым участником долевого строительства (ч.7 ст.13 ФЗ 214);

4) Иные кредиторы, передача имущества в залог которым возможна только при согласии участников долевого строительства (ч.7 ст.13 ФЗ 214).

В силу ст.342.1 ГК РФ очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога. В п. 1 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” закреплено, что очередность залогодержателей определяется по моменту внесения записи в ЕГРП.

Также, в соответствии со ст.342.1 ГК РФ требования предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно, независимо от момента возникновения залога, если последующий залогодержатель на момент заключения договора знал или должен был знать о наличии предшествующего залогодержателя.

Таким образом, по общему правилу, “старшим” залогодержателем, чье требование будет удовлетворено преимущественно, является тот, чей залог возник (зарегистрирован в ЕГРП) раньше. То есть, предусмотрена субординация залоговых прав.

Однако, частью 2 статьи 15 ФЗ 214 закреплено исключение из общего правила субординации залогов: при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в ч. 6 и 7 ст.13 ФЗ 214, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

То есть, в данном случае лица, указанные выше под п.1-3, будут созалогодержателями (ст.335.1 ГК РФ) и будут обладать равными правами по старшинству, несмотря на то, что момент возникновения залога у них различный.

Однако Закон ничего не говорит об иных кредиторах, не указанных в ч.2 ст.15 ФЗ 214. Например, о банках, предоставивших кредит не для целей строительства после заключения первого ДДУ. Совершенно очевидно, что на заключение договоров залога с такими банками потребуется согласие дольщиков в силу специальной нормы ФЗ 214.

При этом при буквальном толковании ч.7 ст.13 ФЗ 214, поскольку кредит нецелевой, то и получать согласие залогодержателя на удовлетворение его требований согласно ч.2 ст.15 и прекращение требований согласно ч.8 ст.13 ФЗ 214 не требуется.

 Поэтому вопрос о месте таких кредиторов в системе старшинства залогов, на мой взгляд, требует разрешения:

1. являются ли такие кредиторы созалогодержателями (и на них распространяется специальная норма ч.2 ст.5 ФЗ 214), или

2. они являются “младшими” кредиторами, требования которых удовлетворяются только после требований предшествующих залогодержателей согласно общей норме ст.342.1 ГК РФ

Ситуация еще больше осложняется, если обращение взыскания на заложенное имущество происходит в процедуре банкротства застройщика. Тогда действуют специальные нормы Федерального закона от 26.10.

2002 N 127-ФЗ  “О несостоятельности (банкротстве)”, а именно ст.201.14.

И здесь возникает вопрос: как соотносятся нормы ГК РФ, ФЗ 214 и ФЗ “О банкротстве” об очередности удовлетворении требований залоговых кредиторов в долевом строительстве.

Приглашаю уважаемых коллег к обсуждению данных вопросов. Заранее благодарю за высказанные и аргументированные мнения.

Источник: https://zakon.ru/discussion/2015/12/2/lex_specialis_derogat_general_problemy_starshinstva_zaloga_primenitelno_k_dogovoram_uchastiya_v_dole

Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

Соглашение об изменении старшинства залогов
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Гражданское право – разделы » Обязательства » Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

Положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими.

Ст. 342 Кодекса предусматривает правовые нормы, регулирующие законодательное решение вопросов, связанных со становлением вещи, уже являющейся гарантией по обязательствам, предметом еще одного или нескольких залогов.

Рассмотрим, как исполняются требования залогодержателей в таких случаях, каким образом производится изменение старшинства залогов, и другие аспекты.

Понятие и принцип старшинства залога

Одна и та же вещь может быть несколько раз заложена для исполнения требований различных залогодержателей и разных и обеспечения разных обязательств.

Ст. 342 Кодекса устанавливает понятие: старшинство залогов – это положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими за счет получения удовлетворения из соответствующей стоимости залогового имущества.

Общий порядок старшинства закреплен в ч. 1 ст. 342 Кодекса: при становлении вещи как предмета еще одного договора залога, преимущественным правом на получение удовлетворения из стоимости такой вещи пользуются предшествующие залогодержатели, и лишь потом – последующие.

Следует отметить, что применение общего порядка старшинства практически сводит к нулю обеспечительную функцию, которой мог бы обладать последующий залог. Другими словами, при передаче имущества в еще один залог, последующий залогодержатель будет нести риски неполучения удовлетворения из стоимости, ведь первоначально будут исполнены требования всех предшествующих.

Изменение старшинства залога

Аб. 2 ч. 1 ст. 342 Кодекса регламентирует два документа, посредством которых старшинство может измениться:

  • соглашение, сторонами которого являются залогодержатели;
  • соглашение, участниками которого могут являться залогодатель и один, несколько или сразу все залогодержатели.

При этом данные соглашения не должны затрагивать законных прав и интересов других лиц, которые не являются сторонами соответствующих договоров.

Порядок заключения последующего залога

Залогодатель, ранее заключивший договор в отношении предмета, гарантирующего определенное обязательство, с одним залогодержателем, может передать в залог данный предмет последующему залогодержателю, но только при соблюдении нижеуказанных условий:

  • последующий залог может быть осуществлен, если другое положение не определено в законе;
  • осуществить последующий залог в отношении предмета, уже являющегося обеспечением по обязательству, возможно, если предшествующий залоговый договор не запрещает данного действия;
  • последующий залог должен заключаться на условиях, не противоречащих условиям предыдущего залогового договора.

За нарушение правил, приведенных выше, при которых должен осуществляться последующий залог, залогодатель несет следующие риски:

  • суд признает договор недействительным по основаниям, установленным в ст. 168 Кодекса;
  • предшествующий залогодержатель приобретет право требования у залогодателя компенсации причиненных убытков за нарушение условий договора.

Действует особое условие для последующего залогодержателя, который знал о недопустимости осуществлять последующий залог -требования такого недобросовестного залогодержателя будут исполняться согласно условиям, предусмотренным в предшествующем залоговом договоре.

Если же последующий залог был осуществлен на условиях, не противоречащих предыдущему, и условия второго были изменены, то права последующего залогодержателя не будут затронуты, если произошедшие изменения повлекут за собой ухудшение гарантии его требования.

Необходимость уведомления залогодержателя о предшествующих залогах

Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.

Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.

Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.

При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:

  • ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
  • ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.

В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:

  • в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
  • касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/obyazatelstva/sootnoshenie-predshestvuyushhego-i-posleduyushhego-zalogov-starshinstvo-zalogov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.