Согласие на сдачу комнаты

Содержание

Как сдать квартиру в аренду, если собственников несколько – условия договора, оплаты, налог

Согласие на сдачу комнаты

Достаточно типичная ситуация, когда собственник жилого помещения подумывает о сдаче его в наем. Однако, что же делать, если собственников квартиры несколько? Можно ли распорядиться имуществом без согласия других собственников? Как правильно платить налоги? На эти и другие вопросы мы ответим в данной статье.

Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быт долевой, то есть с определением доли каждого из собственников или совместной, то есть без определения таких долей.

По общему правилу, общая собственность является долевой. Случаи, когда собственность является совместной, установлены законом. Например, при отсутствии брачного договора между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, также зависит от того, долевая она или совместная.

Согласно ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом здесь не предполагается согласие всех собственников, если один из них распорядился имуществом.

То есть, если имущество находится в общей совместной собственности, получать согласие всех собственников не требуется, так как такое согласие предполагается. Однако, и тут есть ограничения.

Например, если один из супругов хочет сдать имущество в наем на срок более одного года, ему требуется получить нотариальное согласие второго супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной.

Если же речь идет о долевой собственности, здесь процедура немного сложнее.

Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, поэтому если один из собственников хочет сдать имущество в наем, обязательно нужно получить согласие других собственников.

Итак, теперь мы понимаем, что проблемы чаще всего возникают, когда собственность долевая, так как здесь при распоряжении имуществом всегда требуется согласие всех собственников.

Один из собственников, не получив согласие других собственников, не имеет право распоряжаться общим имуществом.

В случае, если такое согласие не было получено, другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием о признании такого договора найма недействительным.

Как правильно оформить договор – с одним собственником или со всеми?

В принципе, оба варианта допустимы. Все зависит от того, как это решат между собой собственники жилого помещения.

Если договор заключается с одним из собственников, нужно получить согласие других собственников, которое может быть выражено в простой письменной или нотариально удостоверенной форме. Лучше все же получить нотариально удостоверенное согласие, так как такая форма дает большие гарантии защиты прав в сравнении с простой письменной формой.

Имущество может сдаваться и всеми собственниками, то есть каждый из них может быть указан в договоре как наймодатель, каждый будет подписывать договор, и с каждым из них у нанимателя возникнут соответствующие права и обязанности.

Кроме того, собственники квартиры могут оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, и именно данный человек будет от лица всех собственников распоряжаться имуществом.

Как правильно платить налог и кто его платит?

В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.

То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.

В договоре собственникам жилого помещения надлежит указать размер доли каждого собственника в праве общей собственности.

Также необходимо установить, какую часть денежных средств от суммы оплаты получит каждый из собственников жилого помещения.

По общему правилу, размер оплаты, которую получит каждый из собственников, равен размеру его доли в праве общей собственности. Однако, соглашением сторон собственники могут изменить данное положение.

Именно от этого соотношения и нужно исходить при решении вопроса, кто и в каком размере платит НДФЛ.

Например, у квартиры 2 собственника, каждому из них принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности. В договоре они могут установить, что в этом же соотношении будут делить и оплату.

Соответственно каждый из собственников будет уплачивать НДФЛ с 1/2 суммы полученных по договору денежных средств.

На чье имя надлежит открыть банковский счёт, в случае оплаты аренды безналичными денежными средствами?

Данный вопрос также должен быть решен соглашением собственников имущества. Да, оплата может вноситься в установленных договором размерах на счет каждого из собственников жилого помещения, но это разумно делать в случае, если собственников немного, например, два.

В случае, если собственников намного больше, лучше всего оформить доверенность на одного из собственников, по которой он будет наделен правом получать оплату по договору на свой счет, а после уже передавать полученные денежные средства остальным собственникам.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-u-kotoroj-neskolko-sobstvennikov-rasskazyvaet-yurist

Особенности сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире

Согласие на сдачу комнаты

опубликовано: 03.09.2015

Одна из самых дорогих комнат в Москве сдается за 40 000 рублей в месяц. Для хозяина это источник дохода, для арендатора – возможность жить в самом центре и в двух шагах от работы. Хорошо, если к этому лояльно и позитивно относятся соседи по квартире, а если нет? Каковы законные права владельца комнаты и как ему предотвратить возможные конфликты и проблемы?

Для человека, который снимает комнату в коммунальной квартире в Москве, а не квартиру, например, в Ближайшем Подмосковье, место важнее неудобств, т.к. денег на что-то лучшее пока не хватает.

Размеры арендной платы на аренду комнат в Москве на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:

  • от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;
  • от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;
  • от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;
  • от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;
  • от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).

Вас могут заинтересовать: Инвестиции в недвижимость в Москве.

Спрос на аренду комнат

Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье?  С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»: На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно. Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей  категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.

Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее.

Каков диапазон цен на комнаты, предлагаемые в аренду?

Самая дешевая комната стоит 10 000 руб. в месяц и находится на ул. Родниковая (район Очаково), самая же дорогая комната – 40 000 руб. в месяц, таких предложений два – одна у м. «Киевская»,  ул. Ростовская, и вторая у м. «Серпуховская»,  ул. Щипок.

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости.

Какие проблемы с соседями по коммунальной квартире возникают обычно при сдаче в аренду комнаты?

Хорошо, если хозяину комнаты повезло и его соседи – интеллигентная пара пенсионеров и преподаватель консерватории. За чашкой чая он сообщит о намерении сдать свою комнату, пообещает найти тихого и адекватного жильца и получит единогласное одобрение.

Однако иногда на фоне многолетних тяжб и конфликтов внутри квартиры не получается легко договориться и хозяин пытается найти нестандартные решения, чтобы у будущего его арендатора не возникло проблем.

Например, собирает жильцов и сообщает им о решении сдать свою комнату, но прислушается к их совету, кого из кандидатов выбрать: двух молодых студентов-скрипачей или одну женщину – работника фармацевтической компании (которая действительно хочет снять его комнату).

Возможно, в качестве жеста доброй владелец комнаты оплатит долгожданный ремонт ванной комнаты, проведет в квартиру оптоволоконный интернет с разводкой кабеля по всем комнатам или возьмет на себя чуть большую долю в оплате коммунальных платежей.

Вас могут заинтересовать: Услуги по возврату долгов частных лиц. Нередко можно встретить объявления, свидетельствующие о хороших отношениях, когда арендодатель проявляет к своим соседям внимание и уважение, учитывая их пожелания при поиске арендатора.

Например, указывается, что «комната сдается для семейной пары, в другой комнате соседи – молодая пара без детей», приветствуют арендатора с домашними животными или человека, любящего животных, указывая, что у соседки две собаки и кошка; или «сдается комната для одной женщины старше 40 лет, в соседних двух комнатах проживают пенсионерки – интеллигентные коренные москвички», иногда даже рассматривается снижение арендной платы в обмен за помощь пожилым соседям по хозяйству. Роман Бабичев: «Проблема  в основном одна: соседи не хотят, чтобы  в квартире жили посторонние люди и, соответственно, всячески препятствуют сдаче. У нас было много случаев, когда новоиспеченного арендатора просто выживали из комнаты, постоянно жалуясь хозяину на шум. Или соседи могли запретить готовить после определенного времени, делали расписание посещения мест общего пользования, прятали вещи жильца и т д.

Чтобы избежать конфликтов, необходимо заранее договориться с соседями по жилой площади. Лучше мирно решить вопрос, сразу оговорив правила совместного проживания, согласовать уборку мест общего пользования и пр.

Вас может заинтересовать: Представительство в суде по гражданским делам.

В противном случае можно пригрозить, естественно, в рамках закона и только в словесной форме.  Был реальный случай, когда такая мера сработала.

Приличного молодого человека славянской внешности месяц донимали соседи по коммунальной квартире (хотели одни жить, без подселения), пока хозяин комнаты не сообщил: либо арендатор продолжит здесь жить, либо вместо него будут жить трое рабочих восточной внешности, чтобы не было скучно соседям.

После такого разговора соседи больше не придирались к жильцу, перестали строить козни, а потом вообще стали друзьями».

Что еще может сделать хозяин комнаты при ее сдаче в аренду?

Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.

Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения. Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически.

Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».

Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.

Требуется ли согласие соседей на сдачу комнаты в аренду?

Есть разные мнения по поводу законных прав хозяина обойтись вообще без одобрения и согласия соседей по коммунальной квартире на сдачу его комнаты в аренду. В поиске ответов мы обратились к Илье Юрьевичу Ермакову, адвокату юридической компании Jguard (Москва).

Собственники комнат в коммунальной квартире вправе предоставлять принадлежащие им комнаты в аренду или наем без получения согласия иных собственников или нанимателей.

Однако согласно ч. 1 ст.

41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в коммунальной квартире. Исходя из содержания п. 1 ст. 246, п. 1 ст.

247 ГК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Возможно вас заинтересует: Разрешение жилищных споров.

Поскольку сдача собственником комнаты в коммунальной квартире в аренду или наем другим лицам  предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, вопрос о пользовании этим имуществом арендаторами/нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если согласие не достигнуто, то данный порядок будет установлен судом.

Таким образом, чтобы не доводить дело до судебного разбирательства, прежде чем сдать комнату в аренду/наем, собственнику нужно достичь с другими собственниками комнат в коммунальной квартире соглашения о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной, кладовой), в том числе о порядке несения расходов на это имущество (оплата общего телефона, электроэнергии, коммунальных платежей) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам.

В какой форме может быть заключен такой договор?

Каких-либо формальных требований к данному договору законодательство не предъявляет – то есть он может быть заключен в любой удобной собственникам форме – лучше всего в форме единого документа, за подписью всех собственников.

Возможно, вас заинтересуют: Услуги по разработке и проверке договоров.

Если комната не приватизирована, нужно ли получать согласие соседей на сдачу комнаты в аренду?

Наниматели комнат в коммунальных квартирах, предоставленных по договору социального найма (неприватизированные комнаты), для передачи комнаты в поднаем должны получить в письменном виде согласие наймодателя (собственника комнаты), а также нанимателей  и собственников всех остальных комнат и проживающих совместно с ними членов их семей.

Вас может заинтересовать статья: Признание добросовестным приобретателем недвижимости.

На наши вопросы также любезно согласился ответить Арик Шабанов, управляющий партнер Prime legal LLC, кандидат юридических наук:

Нужно ли получать собственнику комнаты согласие соседей на сдачу ее в аренду?

Если комната приватизирована, то согласия соседей на сдачу в аренду не требуется (если только комната не находится в общей долевой собственности). Собственник, согласно ст. 209 ГК РФ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом.

 Ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Правильно ли будет заранее заручиться поддержкой соседей по квартире, чтобы избежать проблем для арендатора?

Например, за то, что незнакомый соседям человек будет пользоваться общими помещениями – компенсировать большую долю оплаты за коммунальные платежи или взять на себя оплату телефона или еще какие-то шаги предпринять, или просто воспользоваться своими правами по закону? Как правильней вести себя арендодателю, чтобы благополучно сдавать свою комнату?

Заранее заручиться поддержкой соседей по квартире – не лишний шаг. Однако брать на себя лишние расходы – это добрая воля арендодателя. Представляется, что принимать решение по данному вопросу следует индивидуально, исходя из отношений, сложившихся между проживающими жителями в квартире и арендодателем.

А если комната не приватизирована, требуется ли согласие соседей?

Если комната не приватизирована, то необходимо взять письменное согласие собственника (представителя муниципалитета) и всех, кто прописан в квартире, т.к. без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней.

Как должно быть оформлено согласие соседей на сдачу комнаты в аренду?

Письменное согласие берется от каждого соседа в произвольной форме.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Материал с сайта realty.dmir.ru

Источник: https://primelegal.ru/publication/osobennosti-sdachi-v-arendu-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire/

Согласие на сдачу в аренду комнаты в квартире

Согласие на сдачу комнаты

Согласие на сдачу в аренду комнаты в квартире это разрешающий документ, который дает человеку право совершать определенные действия.

Аренда комнаты в коммунальной квартире имеет ряд специфических особенностей. По сравнению с отдельной квартирой, при сдаче внаем комнаты в коммунальной квартире придется потратить больше времени, соблюсти ряд норм и, кроме того, учесть интересы еще и третьих лиц – соседей в коммуналке.

Особенность сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире состоит в том, что необходимо учитывать интересы соседей.

То есть если комната находится в собственности, то согласие соседей на вселение временного жильца по закону не нужно, а если она снимается по договору социального найма (принадлежит городу) , то обязательно.

И все же практика показывает, что получить согласие соседей нужно в любом случае. Для спокойствия арендатора и собственного.

Согласие на сдачу в аренду комнаты которая не приватизирована

Для того чтобы сдать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, нужно соблюсти ряд формальностей.

Первое, и главное, – это получить на то письменное согласие собственника жилья. В данном случае им является орган местного самоуправления, то есть Жилищный комитет.

Второй шаг при сдаче в аренду муниципальной комнаты может оказаться намного труднее. После заверения договора поднайма необходимо получить согласие всех людей, проживающих в коммунальной квартире, в том числе и членов семьи самого нанимателя (Жилищный кодекс РФ, ст. 76).

Получить «добро» от обитателей других комнат нужно обязательно! Это, к сожалению, не так-то легко удается сделать – не каждый горит желанием соседствовать с временщиком-незнакомцем, ожидать от которого можно все что угодно.

Мотивы для отказа предсказуемы: квартирант может мешать спать по ночам, постоянно водить толпы шумных гостей, может оказаться нечистоплотным, а в довесок – украсть что-нибудь. Кому нужно такое «счастье»?

Есть еще ряд условий, которые должен выполнить наниматель.

Так, при вселении поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы.

Также не допускается передача в поднаем помещения, если в нем проживает или по договору аренды вселяется больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (например, туберкулезом) .

Специалисты констатируют, что договоры поднайма муниципального жилья заключаются довольно редко.

Намного чаще подобные сделки регистрируются при сдаче неприватизированных комнат в квартирах, ставших коммунальными после раздела имущества (скажем, между бывшими супругами) .

А проживающим в комнатах, принадлежащих муниципалитету, стоит все же приватизировать эту жилплощадь. Тогда и сдать ее будет проще, и клиентов с помощью агентства недвижимости можно будет найти быстрее.

Согласие на сдачу в аренду комнаты которая в собственности

Владельцам приватизированных комнат в коммуналках намного проще. При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их «утверждающие» подписи должны стоять в договоре найма.

Еще одна немаловажная формальность – это так называемые места общего пользования (МОП) . К ним относятся ванная комната, кухня, коридор, туалет. Они должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей.

И об условиях пользования МОП нужно написать в договоре аренды, и как можно подробнее. Например, время прихода домой, приема гостей и т. д.

Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия.

Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека. На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек.

Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд.

Поскольку «перенаселенность» комнаты будет нарушать норму пользования МОП, и тем самым ущемлять права других жильцов.

В силу части 1 статьи 41 Жилищного кодекса РФ, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
В силу части 1 и 2 статьи 42 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Согласно части 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно части 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что сами по себе положения пункта 1 статьи 246 и пункта 1 статьи 247 ГК Российской Федерации направлены на обеспечение баланса интересов участников долевой собственности, предоставление им гарантий судебной защиты прав (определения от 16 апреля 2009 года № 329-О-О, от 18 октября 2012 года № 1835-О, от 24 сентября 2013 года № 1315-О, от 23 декабря 2014 года № 2955-О и др.). Данные законоположения не содержат неопределенности и не предполагают их произвольного применения (Определение Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 559-О).

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101).

Источник: https://law-raa.ru/soglasie-na-sdachu-v-arendu-komnaty-v-kvartire.html

Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Согласие на сдачу комнаты

В 2021 году в больших городах всё также актуальна аренда комнаты в коммунальной квартире.

Однако в этом вопросе имеется ряд нюансов, которые нужно знать и арендодателю, и потенциальному квартиранту.

Что надо знать при сдаче внаём комнаты в коммуналке? Необходимо ли на это согласие собственников других комнат? Итак, далее о том — как законно сдать комнату в коммуналке.

Законодательная база: нюансы и подводные камни

В 2006 году в российском законодательстве появилась ст. 52 ЖК РФ, где чётко указано, что отдельная жилая комната в коммунальной квартире или общежитии может являться автономным объектом для заключения договора соцнайма.

Вследствие принятия данной статьи многие арендодатели перевели предоставленную государством муниципальную жилплощадь в личную собственность.

Комната в коммунальной квартире — это жилое помещение и самостоятельный объект права собственности (ст. 16 ЖК РФ). В ст. 30 ЖК РФ и ст. 228 ГК РФ прописано право собственника распоряжаться жилым помещением в рамках законодательных норм.

Это значит, что владелец комнаты не вправе на своей территории организовать магазин или офис, но может её продать, сдать в аренду, подарить или обменять.

В ст. 45 ЖК РФ приводится перечень ограничений права собственности для владельцев комнат в коммунальной квартире. В данной статье обозначено, что собственник комнаты не вправе выделять свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, отчуждать её или передавать права на эту долю отдельно от права собственности на свою комнату.

Иными словами, собственник комнаты в коммуналке не может выделить себе, а затем сдать или продать часть кухни, туалета, коридора и ванной в общей квартире.

Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?

В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.

Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.

Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.

Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.

Можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей?

В Жилищном Кодексе есть несколько статей, противоречащих друг другу. Так, например, согласно п. 1 ст. 41 ЖК РФ, помещения общего доступа принадлежат всем владельцам и нанимателям комнат в коммуналке на основании долевой собственности.

И для того, чтобы квартирант получил доступ к ванной, кухне и прочим общим местам, необходимо получить разрешение у соседей. Что же делать? Как сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Если соседи выступают против заселения комнаты третьим лицом, арендатору стоит обратиться к п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений принадлежат места, не являющиеся частью квартиры или комнаты: лифт, лестничная площадка, придомовая территория, подвал, чердак и т. д.

На выручку придёт также и ст. 42 ЖК РФ, гласящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке имеется своя личная доля в общей собственности, которой он волен распоряжаться по своему усмотрению.

Таким образом, опираясь на эти статьи, можно сделать вывод: собственник вправе предоставить внаём не только саму комнату, но и право пользования санузлом, кухней, коридором и прочей общей территорией. И здесь важно правильно составить договор.

Как составить договор сдачи в аренду комнаты в коммуналке?

Договор найма на комнату в коммуналке по своему содержанию схож с типовым соглашением аренды на квартиру. При заключении сделки обеим сторонам нужно иметь при себе паспорт.

Собственнику комнаты потребуется документ, подтверждающий его право собственности на комнату, которая сдаётся внаём. Договор можно составить самостоятельно в произвольной форме.

Основное, что нужно в нём прописать:

  • предмет договора (площадь, адрес комнаты);
  • реквизиты сторон;
  • опись имущества;
  • дату заключения соглашения;
  • порядок финансовых расчётов;
  • права и обязанности сторон.

Отдельным пунктом следует прописать, что дополнительно к комнате сдаются внаём места общего пользования. Стоит также указать, что наниматель обязуется соблюдать график дежурств в общих местах, если таковой разработан и применяется в коммунальной квартире.

Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду помещением для личного проживания. Имущество собственника сдаётся квартиранту на срок действия договора.

Арендатор, как представитель собственника жилплощади, вправе пользоваться местами общего пользования, находящимися в долевой собственности между соседями по коммуналке.

Правила сдачи неприватизированной комнаты в коммунальной квартире

Если комната в коммунальной квартире не принадлежит арендодателю, то бишь он проживает в ней по договору социального найма, то на передачу жилплощади в субаренду он должен получить разрешение Жилищного комитета.

Только после этого есть смысл договариваться с соседями. Кроме того, перед сдачей комнаты в коммуналке следует помнить о нормах проживания на каждого из жильцов. Согласно этим нормам, на одного человека должно приходиться не менее 12 м² жилой площади.

Итак, чтобы сдать в аренду комнату в коммуналке, не требуется получать согласие соседей, если жилое помещение находится в собственности арендодателя.

То же самое относится и к местам общего доступа в коммунальной квартире: если владелец комнаты на законных основаниях владеет жильём, то он имеет полное право передавать её в пользование своему представителю, то есть квартиранту.

Тем не менее, прежде чем заниматься сдачей комнаты в коммуналке, собственнику лучше всё-таки согласовать данный вопрос с остальными жильцами.

Гибкость и умение договариваться здесь сослужат хорошую службу и принесут пользу не только хозяину комнаты, но и будущему жильцу.

Источник: http://expert-home.net/mozhno-li-sdavat-komnatu-v-kommunalke-bez-soglasiya-sosedej/

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Согласие на сдачу комнаты

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы.

Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом.

Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен.

Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом.

Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

Да и вряд ли это возможно на практике.

Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату.

В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Решайте проблемы с соседями по дому легко!

Отвечает юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):

Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

  1. Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
  2. Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения.

Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении.

Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).

Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.

Отвечает эксперт по управлению многоквартирными домами Дмитрий Бурняшев (Ставрополь):

На сегодняшний день нет закона, который прямо запрещал бы сдавать в аренду комнату в коммунальной квартире без согласия других собственников.

Именно этим и пользуются многие арендодатели, которые на возмущения соседей могут поставить в тупик вопросом: «А где написано, что я обязан уведомлять и спрашивать у вас?» Однако есть нормы законодательства, которые в совокупности могут указать на обязанность согласования.

Все собственники комнат в коммунальной квартире являются собственниками мест общего пользования (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Также у собственников есть права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, согласно ст.

209 Гражданского кодекса РФ. И если объект собственности находится в собственности нескольких лиц, то распоряжение, владение и пользование имуществом может происходить только по соглашению всех ее участников (ст.

246, 247 Гражданского кодекса).

Если собственник комнаты сдает ее другому лицо, то он, с одной стороны, на сдачу самой комнаты не должен ни у кого спрашивать разрешения, но, с другой стороны, сдача комнаты невозможна без использования мест общего имущества коммунальной квартиры (ванной комнаты, кухни и т. д.), и этот порядок пользования должен производиться совместно всеми собственниками. Если порядок пользования не достигнут соглашением, то тогда его может установить только суд.

Пока нет соглашения или судебного решения о порядке пользования, то и ничего нельзя поделать. Вызывать полицию? Полиция не уполномочена разрешать гражданско-правовые споры. Проверит лишь регистрацию и передаст сведения в МВД, не более того.

Мои соседи постоянно шумят – что делать?

Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся.

Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно.

Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

Отвечает помощник юрисконсульта ООО «Центр правового обслуживания» Татьяна Кравцова:

Ваше согласие на вселение жильцов потребовалось бы в случае долевой или совместной собственности на квартиру с соседями, в соответствии со статьями 247 и 253 ГК РФ.

Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.

Таким образом, комната в коммунальной квартире – юридически самостоятельный объект частной собственности, и Ваша соседка является ее единственным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своим имуществом и использовать его в соответствии с законом, если своими действиями не нарушает прав других лиц.

В том числе собственник имеет право передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так что соседка имеет законные основания передать свою комнату в коммунальной квартире для пользования другому лицу на основании договора найма, при этом не получая чьего-либо согласия.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/sosedka_sdaet_komnatu_v_kommunalke_ya_protiv_chto_delat/7207

Правила сдачи комнаты и доли в квартире по договору аренды: требуется ли согласие соседей?

Согласие на сдачу комнаты

Комнату в квартире с совместным проживанием сдают, как правило, одинокие пожилые люди, потому что с одной стороны, тяжело жить в одиночку, а с другой, лишняя копейка никому не мешает.

У них и возникают такие вопросы: как поселить квартиранта, чтобы внакладе не остаться, и с государством не поссориться, и спать спокойно, как говорилось в одной небезызвестной рекламе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Способы

Как сдать комнату в правильно и что для этого нужно? Существуют два пути решения этой проблемы:

  1. Обратиться в проверенную риелторскую контору. Там обычно работают люди, знакомые с делопроизводством, юриспруденцией и маркетингом. Они грамотно составят и поместят объявление, квартирантов подыщут, и согласуют все юридические, финансовые вопросы. Вам останется только оплатить их услуги и налог государству.
  2. Второй путь менее затратный, но более хлопотный — все делать самостоятельно. Но на этом пути возможны ошибки. Как их избежать, вы узнаете из этой статьи.

Как составить договор на сдачу комнаты? И можно ли сдавать долю в недвижимости?

Образец договора аренды комнаты в жилом помещении.

Образец договора аренды доли в квартире.

Найм и аренда

Прежде чем говорить о временном отчуждения жилья, нужно разобраться с тонкостями юридической терминологии.

Аренда недвижимости — предоставление жилой площади во временное пользование юридическим лицам.

Заключаемый на срок более двух лет, такой договор подлежит государственной регистрации.

Найм жилой площади — предоставление жилого помещения для временного проживания на срок до 5 лет. Если в соглашении о найме не оговаривается срок действенности, то оно по умолчанию действительно в течение 5 лет.

Соглашение о найме жилой площади не подлежит государственной регистрации, но по желанию сторон может быть заверен у нотариуса. Хотя, для того чтобы это соглашение имело юридическую силу, достаточно подписей сторон и двух свидетелей.

Об отличиях договоров аренды и найма жилого помещения узнайте на нашем сайте.
Являясь единоличным собственником, владелец может сдать таким образом часть жилплощади, или комнату, но при этом, он должен:

  • заключить с нанимателем соглашение о найме;
  • предоставить в налоговую службу декларацию о своих доходах, получаемых со сдачи жилплощади.

Эти права собственности регламентированы 209 статьей ГК РФ и 30 статьей Жилищного Кодекса.
Если коммунальная жилплощадь приватизирована всеми жильцами, и каждый из них является владельцем ее части, то собственник комнаты вправе ее сдавать.

При этом ему не нужно спрашивать согласия своих соседей по жилплощади.

Являясь единоличным собственником, он имеет право распоряжаться ею, так, как считает нужным.

Если коммунальная жилплощадь находится в муниципальной собственности, то в этом случае жильцы не являются собственниками, а только нанимателями жилья. О том, можно ли сдавать муниципальное жилье в аренду, узнайте из другой нашей статьи.

Тогда потребуются разрешительные документы от муниципалитета, и письменное согласие всех жильцов. Подробнее о том, как сдать комнату к коммунальной квартире, читайте в нашей статье.

Если жилье не коммунальная, и находится в долевой собственности или совладении двух или нескольких владельцев, в этом случае необходимо согласие всех совладельцев.

Норма жилой площади на человека составляет 12 квадратных метров. Если при вселении в площадь проживания на каждого жильца станет меньше 12 метров, соседи или совладельцы жилплощади вправе отказать во вселении.

Если в коммуналке число жильцов изначально не соответствовало указанной норме, вы можете вселить в свою комнату 1 квартиранта вместо себя. Семье, пусть даже из двух человек, вы комнату предоставить не сможете, поскольку это ущемит права остальных жильцов.

С чего начать? пишем объявление

Сначала решите для себя, кого вы хотите видеть у себя по соседству: студентов, молодую семью, или одинокого человека средних лет?

Вам предстоит написать объявление, которое вы разместите на ближайшем столбе, на остановках или стенах домов, в печатном или интернет-издании.

Объявление должно содержать следующие сведения:

  • кого вы хотите видеть в качестве нанимателя;
  • размер предоставляемой жилплощади и наличие коммунальных услуг, этажность;
  • расстояние от дома до ближайшей остановки или станции метро в минутах, маршруты автобусов;
  • контактный телефон (при необходимости укажите время, когда с вами можно связаться).

Не нужно перегружать объявление информацией о состоянии ремонта, о трубах, балконах и прочем. Клиент придет на просмотр и все увидит сам.

В крайнем случае, по телефону ответите на все интересующие клиента вопросы о состоянии жилья. Адрес тоже сообщите по телефону. Также при встрече обговорите свои предпочтения: отношение к животным, курению, шуму и музыке.

Образец объявления о сдаче комнаты в аренду.

Договор о найме недвижимости заключается между наймодателем и нанимателем.

Он подтверждает право на проживание нанимателя и членов семьи на указанной в соглашении жилой площади. Наймодателя он тоже защищает, если недобросовестный жилец отказывается платить.

Без составления соглашения вы не сможете потребовать возмещения убытков в случае порчи или кражи личного имущества, что тоже довольно часто происходит. Если ваши жильцы затопят проживающих внизу соседей, без официального соглашения о сдаче недвижимости возмещать убытки придется вам.

Перед тем как заключить договор о найме жилья, нужно иметь при себе:

  • документ, подтверждающий ваше право собственности на жилплощадь;
  • список лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, предоставляется в виде справки из жилищной конторы;
  • нотариально заверенное согласие членов семьи, если они не против сдачи в найм части жилого помещения;
  • паспорт.

Наниматель имеет право проверить документы, подтверждающие вашу личность и ваши права собственности на жилье. Узнайте, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилья в аренду, из нашей статьи.

Желательно, чтобы все зарегистрированные лица присутствовали при подписании документа.

В соглашении о найме обязательно должны быть указаны:

  • факт совместного проживания нанимателя и наймодателя;
  • срок проживания нанимателя;
  • ежемесячная сумма оплаты;
  • сроки внесения оплаты, указать конечную дату;
  • сумма предоплаты;
  • оговариваются права и обязанности нанимателя при пользовании коммунальными услугами, средствами связи, личным имуществом владельца, а также, какие услуги оплачивает наниматель, а какие — наймодатель;
  • предусматривается ответственность сторон в отношении друг к другу и арендуемому жилью, возмещение ущерба в случае порчи имущества;

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/arenda-kv/sdavaty/komnatu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.