Согласие супруга на покупку доли

Содержание

Верховный суд разъяснил правила распоряжения общим имуществом супругов

Согласие супруга на покупку доли

Разъяснения, важные для большинства граждан, которые активно пользуются услугами кредитно-финансовых учреждений, дал недавно Верховный суд РФ. Он пересмотрел спор некой гражданки и банка, который стал собственником ее доли в доме.

Суть нескольких судебных споров, закончившихся в Верховном суде страны, проста и жизненна. Муж этой женщины несколько лет назад поручился за друга, который взял кредит в банке. Но вот беда – поручился мужчина семейным домом, а супругу об этом в известность не поставил. Кредит не погасили, банк пошел в суд и получил заложенный дом.

Верховный суд: За пропажу денег со счета отвечает банк

А женщина узнала про все это лишь тогда, когда получила предписание – освободить дом, так как банк решил его продать. И бросилась защищать свои права.

Но местные суды, которые рассматривали дело, приняли прямо противоположные решения – одни соглашались с гражданкой, что ее права нарушены, так как она – тоже владелица этого дома.

Другие же посчитали действия банка правомерными.

Точку в споре поставила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, разъяснив правила залога общего имущества и ответив на главный вопрос: является ли залог сделкой по распоряжению общим имуществом супругов?

Итак, наша история началась полтора года назад. Некая семья, о которой пойдет речь, больше двадцати лет назад построила на своем участке дом.

А полтора года назад жена получила по почте исковое заявление о выселении ее и, соответственно, всей ее семьи. Из заявления женщина узнала, что шесть лет назад ее супруг выступил поручителем по кредиту своего знакомого.

А тот просил у банка деньги как индивидуальный предприниматель. Вот супруг-поручитель и заложил в банке за друга семейный дом.

Если жена не дала нотариального согласия на участие в залоге недвижимого имущества, то она не может впоследствии отвечать за действия своего супруга, о которых ей ничего не было известно

Спустя несколько лет выяснилось, что у друга с кредитом возникли серьезные проблемы и платить он не может. Через два года после получения кредита банк убедился, что с заемщиком каши не сваришь, обратился в районный суд. Тот обратил взыскание на заложенный частный дом поручителя. В итоге решение суда вступило в силу, так как его никто не оспорил.

Верховный суд разъяснил правила оплаты неиспользованных отпусков

Через два года банк выставил дом на торги, а проживающих в уже не своем доме граждан попросил освободить жилплощадь.

Жена поручителя проконсультировалась и выяснила, что по Семейному кодексу (статья 35) супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию. А она своего согласия на то, чтобы дом оказался в залоге у банка – не давала.

Женщина обратилась в суд и попросила признать недействительным договор залога недвижимости шестилетней давности. А еще попросила суд “применить последствия недействительности договора”. И, главное – признать совместно нажитым имуществом жилой дом и земельный участок и выделить каждому супругу по половине доли в праве собственности.

Этот иск жены рассматривал Пятигорский городской суд. Он согласился с иском и признал банковский договор недействительным. Суд доказал: истица на самом деле ничего не знала о залоге их с мужем общего дома и земельного участка. Именно поэтому договор противоречит статье 35 Семейного кодекса.

Опротестовывать такое решение банк пошел в Ставропольский краевой суд. Там решение коллег изучили и отменили. Краевой суд встал на сторону банка и не просто отменил вынесенное решение, но и принял новое, что случается нечасто.

Действия банка были признаны правильными и законными.

Краевой суд в своем решении также записал, что для залога совместно нажитой недвижимости не требуется нотариального согласия другого супруга, поскольку договор залога не является сделкой по распоряжению общим имуществом.

Нашей героине ничего не оставалось, как обратиться в Верховный суд РФ. Там спор изучили в Судебной коллегии по гражданским делам и посчитали, что аргументы заявительницы совершенно справедливы.

Верховный суд разъяснил правила обгона автомобилей

Вот главная мысль, которую высказал Верховный суд РФ. По его мнению, спорный договор залога недвижимости подлежал обязательной государственной регистрации.

А банк был обязан перед сделкой потребовать нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки, которого в деле нет.

Верховный суд особо для своих коллег подчеркнул: сторона, которая не дала нотариального согласия на участие в залоге недвижимого имущества, не может затем отвечать за действия супруга, о которых ей не было известно.

Безусловно, это решение касается конкретной ситуации, но в подобные истории попадает немало граждан. Так что в этом споре Верховный суд предложил реальный механизм разрешения аналогичных споров, которых в наших судах немало.

В итоге Верховный суд отменил апелляционное решение и отправил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Источник: https://rg.ru/2020/08/17/verhovnyj-sud-raziasnil-pravila-rasporiazheniia-obshchim-imushchestvom-suprugov.html

Согласие супруга на покупку и продажу доли в ООО 2021

Согласие супруга на покупку доли

Согласие супруга на продажу или покупку доли в ООО считается обязательным требованием при проведении операций с совместным имуществом. В некоторых ситуациях нормы законодательства требуют одобрения супруга на проведение сделки по продаже доли в обществе. Каким способом это происходит? Что говорит закон? Эти и другие вопросы рассмотрим ниже.

Продажа доли в ООО и согласие супруга — что прописана в законе?

Доля в компании, которая куплена во время действующего брака, является имуществом, нажитым совместно. Следовательно, при проведении сделок по продаже таких активов стоит ориентироваться на два документа — ФЗ №14, а также Семейный кодекс. Согласно Федеральному закону  №14 финансовые операции с долями общества необходимо удостоверять нотариально. Здесь и кроется суть проблемы.

В СК РФ прописано, что при проведении сделки по распоряжению нажитым имуществом с привлечением нотариуса и последующей госрегистрацией, одобрение супруга является обязательным. При этом согласие не может иметь устную форму — оно оформляется документально и также заверяется у нотариуса.

Работник нотариальной конторы перед проведением сделки должен убедиться в согласии другой стороны на проведение операции с долей ООО. Эта рекомендация отражена в специальной методичке для нотариусов, утвержденной в 2000-м году. Но здесь имеется нюанс.

Если один из супругов получил долю в компании до свадьбы, активы были подарены с соответствующим оформлением дарственной или достались по наследству, имущество к совместной собственности не относится.

Следовательно, в такой ситуации в согласовании нет необходимости.

Возможна и другая ситуация, когда доля была приобретена во время официальной совместной жизни, а сделка продажи оформляется уже после развода. Здесь также требуется согласие другой стороны с обязательным удостоверением нотариальным органом.

Альтернативой является решение суда о разделе совместно нажитых активов или брачное соглашение, где подтверждаются права продавца на долю в ООО.

Если сторона не может предъявить одного из перечисленных документов, без согласия супруги/супруга провести сделку не выйдет.

Операции с долями в обществе

При рассмотрении вопроса согласования сделок по отчуждению с супругами стоит отметить еще один закон — ФЗ №67. В нем оговариваются операции, требующие обязательного оформления в нотариальной конторе. К таким сделкам относится:

  • Продажа доли ООО другим учредителям компании.
  • Отчуждение в отношении 3-их лиц. В этом случае обязателен учет имущественного права учредителей. Такие операции проводятся двумя путями — с помощью оферты, которая направляется через компанию, или путем оформления единого документа, оформленного у нотариуса. К слову, в первом случае нотариальное удостоверение документа также является обязательным.
  • Продажа доли с применением опциона на оформление договора. Здесь сделка проводится посредством направления безотзывной оферты (после удостоверения у нотариуса), а далее — нотариально утвержденного акцепта.
  • Требование о выкупе. Это относится к ситуации, когда участник ООО не дает согласие на проведение большой сделки или увеличение капитала компании. Такое требование также должно пройти процедуру удостоверения у нотариуса.
  • Выход из ООО. В ФЗ №14 прописано, что в случае выхода из общества его учредитель должен оформить заявление и обратиться для его удостоверения в нотариальный орган.

Перечисленные выше ситуации требуют обязательного согласия со стороны супруга. Последнее оформляется документально и заверяется нотариально.

Скачать образец согласия супруга на отчуждение доли в ООО

Но имеется ряд операций, при совершении которых посещать нотариальную контору не нужно. Сюда относятся:

  • Отчуждение доли ООО путем проведения торгов.
  • Распределение доли учредителя, который был исключен из компании.
  • Перевод обязательств или прав приобретателя на учредителей ООО в случаеотчуждения доли при условии несоблюдения права приоритетной покупки.

В упомянутых случаях операции производятся на базе судебных актов, поэтому в согласии мужа/жены нет необходимости.

Когда требуется одобрение супруга при покупке доли?

Рассмотрим обратную ситуацию, когда муж/жена принимает решение о покупке доли в обществе за средства, которые по ст. 34 Семейного кодекса РФ относятся к супружеской собственности. В такой ситуации также не обойтись без согласия супруга с обязательным нотариальным оформлением. Это объясняется тем, что подобная сделка проводится с применением нотариальной формы.

Как видно из сказанного выше, почти во всем ситуациях нотариусы должны проверять супругов при проведении любой из сделок — будь это покупка или продажа доли в ООО.

Как оспорить сделку?

Как быть в ситуации, когда сделка купли/продажи доли в обществе произведена, а согласие мужа или жены (в зависимости от субъекта) не получено? В такой ситуации операцию можно оспорить через судебную инстанцию. Для этого требуется сделать следующие шаги:

  • Подать иск в судебную инстанцию. Все процедуры необходимо выполнить в течение года с момента, когда другая сторона узнала или должна была узнать о проведении финансовой операции.
  • Прописать в иске, что в процессе проведения сделки был нарушен порядок, и не было получено согласие. Главным требованием стороны, которая подает исковое заявление, является признание операции недействительной. При этом сделка должна быть возвращена к первоначальной позиции. Рассмотрением таких дел занимаются арбитражные судебные органы.

Итоги

С учетом сказанного напрашивается вывод, что почти все операции с долями общества нуждаются в заверении нотариусом. Кроме того, для проведения сделки требуется ее одобрение супругом/супругой.

Согласие также оформляется документально и заверяется у нотариуса. В учет не берутся ситуации, когда по брачному соглашению доля в компании не является общим имуществом.

Также исключением являются случаи, когда в одобрении второго супруга нет необходимости.

Источник: https://urlaw03.ru/registraciya/article/soglasie-supruga-na-pokupku-i-prodazhu-doli-v-ooo

Корпоративное осложнили семейным: Президиум ВАС расширил права супругов в сделках с долями ООО

Согласие супруга на покупку доли

Принятие решения о введении нового участника ООО, а также выход прежнего участника может, по сути, являться сделкой по распоряжению имуществом супругов. Поэтому такая сделка требует согласия супруга.

К таким выводам пришел Президиум ВАС в постановлении № ВАС-9913/13, опубликованном на днях.

На мой взгляд, на практике эта позиция может привести к тому, что согласие супруга потребуется и в иных случаях, например, при принятии решения об одобрении крупной сделки.

Предыстория

С вопросом осложнения корпоративных отношений иными нормами права Президиум ВАС уже сталкивался. Так, в 2012 году он рассмотрел дело о наследовании доли в ООО. Перед судом стоял вопрос, с какого момента наследники доли в ООО приобретают право на управление обществом (см. здесь и здесь). Схожая проблема вставала перед судом и в 2011 году (см. здесь).

С осложнением корпоративных отношений нормами семейного права Президиум ВАС столкнулся, пожалуй, впервые в 2012 году (постановление от 11 сентября 2012 г. № 4107/12).

Тогда суду предстояло, в частности, ответить на вопрос, является ли решение о выходе участника из ООО распоряжением совместно нажитым имуществом. Положительный ответ на вопрос потребовал бы получение согласия супруга для совершения таких сделок (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса).

Суд апелляционной инстанции в этом деле посчитал, что данная норма СК применению не подлежит. По мнению суда, права участника возникают из личного участия в делах общества и регламентированы нормами корпоративного права.

Президиум ВАС в постановлении особого внимания этому вопросу не уделил, отметив лишь, что такие сделки с учетом п. 2 ст. 35 СК могут быть признаны недействительными (оспоримыми). 

Осенью 2013 года в деле № ВАС-9913/13 коллегии судей ВАС, а позже и Президиуму, пришлось вернуться к этой проблеме вновь.  

Обстоятельства дела

В 2006 году Моника Дюсуше приняла решение о создании ООО «ЦСО Остров сокровищ» (судя по информации на сайте организации, в настоящее время – это парк аттракционов в Красноярске). Создательница общества стала его единственной участницей.

В 2010 году она приняла решение о введении в состав участников Станислава Рыбалко, который внес дополнительный вклад. В итоге каждому участнику стало принадлежать по 50% уставного капитала ООО. Позже Моника Дюсуше приняла решение о выходе из ООО и переводе ее доли обществу.

После этого Станислав Рыбалко принял решение о распределении 50% доли единственному участнику «Острова сокровищ», т.е. себе. В итоге он стал единственным участником ООО.

В 2011 году умер бывший муж Моники Дюсуше. Наследники посчитали, что бывшая супруга наследодателя, включая в состав участников Станислава Рыбалко, фактически совершила сделку по отчуждению своей 50% доли в ООО (сделка 1).

Однако эта доля, по мнению наследников, являлась совместно нажитым имуществом супругов, на отчуждение которой не было получено согласие супруга.

Наследники обратились в арбитражный суд с требованием признать недействительными данную сделку, а также последующую сделку по отчуждению 50% доли обществу (сделка 2).

Арбитражные суды Восточно-Сибирского округа подошли к решению дела по-разному. Суд первой инстанции посчитал, что супруг (а, следовательно, и его наследники) мог оспорить лишь сделку супруги по отчуждению доли (сделка 2). Оспаривать сделку между обществом и участником (сделка 1) супруг не мог. В итоге суд первой инстанции удовлетворил требования наследников частично.

Суды апелляционной и кассационной инстанций также отказали в удовлетворении требований, но по другим мотивам. Суды пришли к выводу, что после выхода Моники Дюсуше из общества у ее супруга осталось лишь имущественное право на часть действительной стоимости доли. Поэтому оспаривать сделки он не мог.

Здесь следует отметить, что это не единичный пример, когда суды не признавали за супругом возможность оспаривания сделки по отчуждению доли. Например, ФАС Северо-Западного округа в этом году пришел к следующим выводам:

«Между тем нормы статей 34 и 35 СК РФ, на которые ссылается Тихомирова Н.А. (супруга – прим. Д.С.), устанавливают лишь состав объектов общей совместной собственности супругов и его правовой режим.

При этом права участника общества регулируются не СК РФ, а нормами корпоративного законодательства, в частности нормами Закона N 14-ФЗ и учредительными документами Общества.

Правом на оспаривание сделки по отчуждению доли обладают либо само Общество, либо его участники.

Тихомирова Н.А. по отношению к ООО “УниверсалСтрой” не является его участником, следовательно, она не вправе оспаривать такую сделку по указанным основаниям» (Постановление ФАС СЗО от 5 марта 2014 г. по делу № А56-9460/2013).

Позиция Президиума ВАС

В рассматриваемом деле Президиум ВАС решения нижестоящих судов отменил и передал дело на новое рассмотрение. По-мнению президиума,

(а) исходя из правил универсальности правопреемства, наследники обладают правами по оспариванию сделок в отношении наследуемых долей;

(б) принятие решения о введении в состав участников нового участника с внесением им неэквивалентного допвклада может рассматриваться как распоряжение совместным имуществом;

(в) выход участника с последующим распределением доли, перешедшей к обществу, к другому участнику также может рассматриваться как распоряжение совместным имуществом;

(г) такие сделки могут быть признаны недействительными, если другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия супруга на отчуждение доли;

(д) в таком случае наследник может требовать присуждения ему доли либо выплаты ее действительной стоимости. Если доля была отчуждена, то наследник вправе требовать восстановления корпоративного контроля. Правда, при условии, что будет доказана недобросовестность последующего приобретателя. Либо наследник может требовать взыскания стоимости доли от ее отчуждателя.  

Также в этом деле Президиум ВАС допустил, что оспариваемые сделки могли быть притворной сделкой, прикрывающей сделку по отчуждению 100% доли. Причем такая сделка  должна совершаться в нотариальной форме. Помимо этого Президиум уделил внимание особенностям исследования доказательств в подобных спорах.

Вопросы

Не ставя под сомнение справедливость разрешения конкретного дела, тем не менее, опасения (и не только мои) вызывают две правовые позиции в постановлении (б) и (в):

(б) Принятие супругом решения о введении в состав участников общества нового участника с внесением им неэквивалентного дополнительного вклада в уставный капитал общества может рассматриваться как сделка, противоречащая пункту 2 статьи 35 Семейного кодекса, поскольку такое действие является по существу распоряжением общим имуществом супругов, влекущим уменьшение действительной стоимости доли супруга в обществе.

(в) Выход супруга из общества с последующим распределением перешедшей к обществу доли другому участнику (или третьему лицу) также является распоряжением общим имуществом супругов и может рассматриваться как сделка, противоречащая пункту 2 статьи 35 Семейного кодекса.

Возникает вопрос, как правильно понимать эту позицию. Сделка может противоречить п. 2 ст. 35 СК, если она

(а) является по существу распоряжением совместно нажитым имуществом, потому что уменьшается действительная стоимость доли?

(б) и является по существу распоряжением, и уменьшает действительную стоимость доли?

(в) только если она является по существу распоряжением, а уменьшение стоимости роли не играет?

Привязку к действительной стоимости я бы считал опасной (и вряд ли правильной, поскольку в таком случае доля понимается как титул на имущество компании).

При такой трактовке позиции Президиума ВАС сделкой, требующей согласия супруга, может являться принятие решения об одобрении крупной сделки: ведь совершение крупной сделки может уменьшить действительную стоимости доли в ООО. Или принятие решения об уменьшении/увеличении уставного капитала. Например, при увеличении уставного капитала участник может ать против.

Если решение об увеличении капитала все же будет принято, то доля лица, авшего против, может уменьшиться. Однако в таком случае можно ссылаться на то, что такие действия не признаются сделками по отчуждению имущества:

«Между тем уменьшение размера принадлежащей Форкунову А.С. доли в уставном капитале общества “НПВ” с 10 до 4 процентов произошло не в результате совершения им сделки по распоряжению этой долей, а вследствие увеличения уставного капитале общества “НПВ” за счет внесения дополнительного вклада вторым участником общества (Недосейкиным П.В.)» (Определение ВАС от 27 июня 2013 г. № ВАС-8389/13).

С другой стороны, как бы поступили суды, если бы в этом деле участники ООО воплотили некую «схему» по уменьшению доли путем мнимого увеличения уставного капитала?

Не исключаю, что Президиум ВАС дал нижестоящим судам тонкий инструмент, позволяющий при рассмотрении конкретного дела оценивать, является ли сделка распоряжением имуществом. Однако и в таком случае возникает вопрос: насколько оправданно осложнение корпоративных отношений нормами семейного права? Исходя из содержания постановления, супруг стал фактическим участником ООО. 

Буду рад, если мои опасения напрасны. 

Источник: https://zakon.ru/blog/2014/4/5/korporativnoe_oslozhnili_semejnym_prezidium_vas_rasshiril_prava_suprugov_v_sdelkax_s_dolyami_ooo

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Согласие супруга на покупку доли

У сособственников есть 3 основных варианта действий. Они могут согласиться на использование преимущественного права покупки доли, отказаться от него или проигнорировать предложение.

Как правильно согласиться на покупку доли в квартире?

Самая простая ситуация – это желание и готовность содольщика выкупить продаваемый объект недвижимости. В этом случае сторонам не потребуется заключать и собирать никаких дополнительных документов.

Потенциальному приобретателю не понадобится отправлять Продавцу письменное согласие. Содольщики могут связаться друг с другом любым, удобным для них, способом (по телефону, лично и пр.).

В свою очередь, Продавцу не понадобится дожидаться согласий или отказов от остальных сособственников.

Если хотя бы 1 совладелец согласится на использование своего преимущественного права покупки, то оно будет считаться полностью учтенным и соблюденным.

Сразу же после обсуждения и согласования всех нюансов стороны смогут приступить к составлению типового договора купли-продажи долей. Если же на предложение о выкупе откликнется несколько заинтересованных совладельцев, Продавец окажется вправе выбрать любого из них по своему желанию и усмотрению.

Как правильно отказаться от покупки доли в квартире?

Если согласие может быть оговорено на словах, то отказ понадобится обязательно оформить в письменной форме и заверить в кабинете нотариуса. Простой подписи сособственника окажется недостаточно, – в подавляющем большинстве случаев реальную юридическую силу будет иметь именно нотариально удостоверенный отказ совладельца от приобретения доли.

Чтобы оформить такой документ, Продавцу и его сособственнику/сособственникам понадобится вместе посетить кабинет нотариуса.

При себе необходимо иметь:

  • паспорта;
  • документы, подтверждающие право собственности на конкретные доли.

От имени сособственника, незаинтересованного в приобретении, может выступить и его доверенное лицо. В этом случае представитель должен иметь правильно составленную доверенность и свой паспорт.

Нотариус заполнит специальную отказную форму, которая впоследствии будет выдана на руки Продавцу – как доказательство соблюдения им преимущественного права покупки в отношении своих содольщиков.

Стоимость данной процедуры зависит от нотариальных тарифов в регионе, однако обычно варьируется в пределах 1 000-1 500 рублей.

На составление и нотариальное удостоверение отказа от приобретения доли отводится только 30 дней (месяц) с момента официальной отправки уведомления.

Иногда нотариальное удостоверение оказывается необязательным.

Это происходит в том случае, если все сособственники вместе посещают отделение Росреестра и подают туда письменные отказы от использования преимущественного права покупки доли.

Однако на практике собрать содольщиков в один и тот же день и час Продавцу удается редко, поэтому процедура производится стандартно – через кабинет нотариуса.

Может ли содольщик проигнорировать уведомление?

Содольщик может проигнорировать присланное ему извещение о продаже доли, однако это не принесет ему никакой практической пользы. Закон предоставляет сособственникам возможность только согласиться или отказаться от приобретения доли в первоочередном порядке, но не сорвать сделку как таковую.

Если в течение 1 месяца содольщик или несколько содольщиков никак не изъявляют своей воли в отношении отчуждаемой недвижимости, такое «молчание» автоматически приравнивается к отказу от покупки доли. Продавец получает право на поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних людей.

Иногда содольщики умышленно игнорируют уведомления о продаже, а впоследствии обращаются в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. Однако сегодня у продавцов имеется сразу несколько способов для того, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий.

Во-первых, извещения направляются заказными письмами с полной описью вложения и уведомлением о вручении. Так Продавец всегда будет знать, дошло ли письмо до совладельца, или оно так и не было им получено. При неполучении уведомления адресатом Продавец может обратиться в адресное бюро или полицейские органы, чтобы разыскать сособственника и установить адрес его точного местонахождения.

Во-вторых, по прошествии 30 дней с момента отправки уведомления Продавец также окажется вправе:

  1. Посетить нотариуса.
  2. Предоставить ему всю необходимую документацию (копии писем, почтовые квитанции, копии обращений в госорганы и пр.).
  3. Получить на руки свидетельство о направлении сособственнику уведомления определенного содержания и о принятии всевозможных мер для реализации преимущественного права покупки.

Ответ на предложение с завышенной стоимостью

Даже если по мнению сособственников общей жилплощади заявленная продавцом цена — сильно завышена, они не вправе диктовать свою стоимость и оспаривать условия заключения сделки.

Любое несогласие с их стороны трактуется как отказ. И как результат — у продавца «развязываются руки». Он обретает возможность заключить договор купли-продажи доли с любым выбранным им посторонним покупателем.

Другое дело, если стоимость, указанная в предложении о выкупе, завышена искусственно, и реальная сумма сделки ей значительно уступает. Так поступают недобросовестные продавцы ради «легального» нарушения преимущественного права покупки.

Однако прибегать к подобным уловкам также незаконно. Любой заинтересованный в приобретении совладелец имеет право оспорить совершенную сделку и через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. В случае успеха его обяжут выплатить состоявшемуся покупателю стоимость доли по заключенному договору. И лишь после этого он сможет оформить долю на себя.

Как составить согласие на покупку доли в квартире? С подобным вопросом сталкивается большинство получателей извещений с предложениями о выкупе. И, несмотря на то, что ответ на него предельно прост, потенциальным приобретателям не следует относиться к процессу халатно. Ведь даже всего-навсего одна ошибка способна привести к утере преимущественного права выкупа.

Чтобы не допустить этого, рекомендуем обратиться к юристам нашего портала. Они проконсультируют вас по поводу написания и отправки согласия, и, при необходимости, помогут найти общий язык с продавцом доли.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Часто при сделках с недвижимостью возникают ситуации, когда требуется чье-то согласие на продажу квартиры. И собственнику, который желает продать или подарить квартиру необходимо выполнить некоторые формальности, чтобы сделку не признали недействительной.

Таких ситуаций может быть несколько:

1. Согласие супруга или супруги при продаже квартиры, которая находится в общей совместной собственности (квартира куплена в период брака).

2. Согласие другого собственника на продажу доли в квартире, если квартира находится в общей долевой собственности.

3. Согласие органа опеки и попечительства, если собственником доли в квартире является несовершеннолетний.

4. Согласие банка (залогодержателя), если квартира находится в ипотеке.

По общему правилу предполагается, что если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом, то он действует с согласия своей второй половины.

Однако, здесь могут быть подводные камни.

Согласно ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из этих положений закона видно, что согласие супруга — не обязательно, но желательно.

Самое важное: при продаже (или обмене) квартиры согласие других сособственников нужно, при дарении — нет. Иными словами, закон требует согласие только при возмездной сделке

А поскольку дарение — это безвозмездная сделка — то в этом случае согласия не нужно.

Этот вывод основан на ст. 246 Гражданского кодекса РФ, где указано, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил.

Данные правила указаны в ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Эти правила основаны на том, что у второго собственника есть преимущественное право покупки по той же цене, по которой предполагается продать эту долю в квартире 3-му лицу.

Как составить соглашение?

В зависимости от формы права общей собственности процесс выделения долей будет отличаться. Имущество супругов, нажитое в период брака, является их совместной собственностью, таким образом, независимо от того, кто из родителей стал приобретателем недвижимости размер долей супругов признается равным.

Однако существуют ситуации, когда родители владеют недвижимостью на праве долевой собственности, например, имел место раздел имущества или жилье изначально приобреталось в долевую собственность. В таком случае, для возможности выделить детям соответствующие части законодательство обязывает заверять такую сделку у нотариуса.

Для этого собственники должны обратиться к нотариусу и составить соответствующее соглашение, в котором указать долю каждого члена семьи и ее размер, например, каждому из супругов по 2/6, а детям по 1/6.

Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу без нотариуса

Участие нотариуса при удостоверении сделки дарения не обязательно в следующих случаях:

  • При отчуждении долей детям от единоличного собственника — если родитель единственный или жилье приобреталось до вступления брак.
  • Если имущество находится в праве совместной собственности родителей.

Однако по вопросу обязательного удостоверения сделок при указанных обстоятельствах сложилась разнообразная практика. Существует разъяснение Управления Росреетра от 12.08.2016 г.

, согласно которому нотариальное удостоверение сделок необходимо только при наличии общей долевой собственности супругов.

Позиция Управления касательно отчуждения доли при единоличной или совместной собственности заключается в отсутствии необходимости удостоверять сделку у нотариуса.

Источник: https://razvodimsia.ru/soglasie-na-pokupku-doli-v-kvartire-obrazec-2020/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.