Состояние дома

Проверка дома перед покупкой: правила осмотра, фото

Состояние дома

«Мечты сбываются и не сбываются» — эти слова из известной песни я часто вспоминаю, когда речь заходит о приобретении загородного дома. Чтобы строительно-технические проблемы, обнаруженные после покупки дома, не отравили радость существования, лучше выявить их заранее.

Как не купить кота в мешке?

Ко мне как к строительному эксперту часто обращаются за помощью при покупке дома, и один из первых вопросов такой: сколько времени уйдёт на осмотр дома? Я отвечаю, что максимум два-три часа.

У большинства такой ответ вызывает недоумение: как за столь короткое время можно оценить качество жилого дома? Потом спрашивают об инструментальном обследовании, откопке фундаментов и т.д.

Отвечаю: все основные проблемы с качеством постройки дома выявляются визуально без проведения инструментального обследования. Если при осмотре возникают подозрения на строительный брак — дом лучше не покупать. Но начнём по порядку.

Все продаваемые дома я разделяю на три категории по эксплуатационной пригодности:

  • «Хорошие» дома, готовые к проживанию или к продолжению строительства;
  •  Дома с недостатками, устранимыми без больших затрат; 
  • «Плохие» дома, которые покупать нельзя из-за массовых неустранимых дефектов (проще снести и построить новый).

 
«Хорошие» дома, которые я сразу рекомендую покупать, встречаются довольно редко. «Плохие», к сожалению, встречаются гораздо чаще, и их надо обходить стороной. Наибольшее количество продаваемых домов относится к средней категории. Они требуют ремонта, но затраты времени и средств можно установить и оценить по результатам проведения осмотра. Обычно в течение двух-трёх дней составляется смета на ремонт, которая является обоснованным предметом торга при покупке. Как правило, такие дома покупаются, и покупатели и продавцы остаются довольны сделкой.  По степени готовности дома разделяются на:

  • готовые к проживанию (возможно с проведением текущего косметического ремонта) со сроком эксплуатации более одного года;
  • построенные для продажи, в которых ещё не жили; 
  • те, что в стадии незавершенного строительства

  Оптимальная категория — дома со сроком эксплуатации более одного года. Про них можно сказать, что они прошли «обкатку», проверены в эксплуатации. Максимум дефектов и недостатков уже проявились, дом дал максимальную естественную осадку, при которой могут возникать трещины и деформации. Не стоит пугаться косметического ремонта, тем более что отделать жилище лучше на свой вкус.
Свежие дома впечатляют новизной и отсутствием следов проживания чужих людей, но таят скрытые дефекты, невидимые под отделочными покрытиями и материалами. И опять же дом даст неизбежную осадку, которая проверит на прочность новые конструкции. К сожалению, при осадке очень часто возникают трещины в стенах. Часть их по ширине раскрытия бывает допустима. Такие трещины устраняют при текущем ремонте с заменой отделочных покрытий.

Отдельно о домах, построенных на продажу.

Здесь надо быть очень внимательными и осторожными, так как за красивой отделкой стен, полов и потолков могут находиться экономные конструкции, таящие массу скрытых дефектов — от недостаточного армирования ж/б монолитных конструкций до пустых швов кирпичной кладки. Это приведёт к постоянному растрескиванию ограждающих конструкций, которое уже не скрыть ремонтом отделочных покрытий.

При покупке только что построенного дома надо попросить проектную и исполнительную документацию. Если у продавца она отсутствует, лучше сразу отказаться от покупки. Похоже, что строители и продавец в этом случае экономили на всём, даже на разработке проектной и на оформлении исполнительной документации.

С недостроенными домами тоже надо быть крайне внимательными. Такие дома привлекают низкой ценой, но это всегда говорит о чём-то нехорошем в продаваемом доме. Опять же, просите у продавца проектную и исполнительную документацию.    
Такой недостроенный дом покупать нельзя. Бетон коричневый и по внешнему виду крайне непрочный. Пенобетонные блоки разрушились от воздействия влаги Если её нет, но дом купить очень хочется, проведите строительно-техническую экспертизу. По её результатам вы сможете принять разумное решение. Возможно, недостроенный дом придётся демонтировать из-за невозможности продолжения строительства.     Домов без недостатков в принципе 

не бывает!

1. Первое правило: к вопросу покупки дома подходить трезво и без спешки. На рынке недвижимости предложение домов огромное и есть реальная возможность выбора.

2. Второе правило: запросите перед осмотром у продавца проектную и исполнительную документацию (желательно в электронном виде) и изучите её перед осмотром: ознакомьтесь с планировками, стеновыми и конструктивными материалами, расположением инженерных коммуникаций и т.д.

3. Третье правило: возьмите на осмотр фотоаппарат, фонарик, рулетку, металлическую линейку, бинокль, термометр и молоток. Осмотр проводите только днём при естественном освещении.

Предупредите продавца о том, что вы хотите осмотреть все жилые и технические помещения, включая чердак и подполье. При хорошем качестве строительства во все помещения должен быть нормальный доступ.

Нацельте себя на выявление  дефектов и недостатков, которые после осмотра необходимо будет оценить и взвесить для принятия решения.

Осмотр начните с фасадов (с улицы), цоколя и отмостки здания. По состоянию цоколя и прилегающим к нему наружным стенам можно сделать вывод о состоянии фундаментов в целом. На них не должно быть:

  • трещин, 
  • следов намокания и разрушений отделки, 
  • следов совсем свежего ремонта (обычно перед продажей для сокрытия дефектов делают локальный ремонт).

Такие трещины в стене и цоколе свидетельствуют о плохом фундаменте Отмостка не должна иметь провалов и крупных трещин, примыкание отмостки к фундаменту должно быть изолированным от попадания воды. Не должно быть и признаков смещения отмостки от цоколя.

Если цоколь отделан камнем или плиткой, надо убедиться, что отделочное покрытие имеет прочное сцепление с основанием. Постучите деревянной ручкой молотка по отделке цоколя в разных местах — звук должен быть глухим и везде одинаковым. «Барабанный» звук свидетельствует о пустотах между камнем и основанием, что недопустимо.

Следы намокания и разрушения свидетельствуют о плохой гидроизоляции подземных конструкций от грунтов. Данный дефект практически неустраним. Хорошую гидроизоляцию подземных конструкций можно сделать только во время строительно-монтажных работ, любые ремонтные работы по гидроизоляции подземных конструкций очень затратны и не дают гарантированного результата.

Трещины в цоколе и наружных стенах с шириной раскрытия более 0,5 мм свидетельствуют о недостаточных прочности и несущей способности фундаментов и грунтов оснований. Усиление фундаментов — непростая и затратная работа. При осмотре дома не стесняйтесь задавать продавцу вопросы, а ответы анализируйте — верить на слово продавцу нельзя.
Слева: видно невооружённым глазом, что бетон цоколя легко крошится и разрушается.
Справа: брусья в углах сгнили, и соединения потеряли прочность

Внимательно осмотрите все наружные стены на предмет выявления трещин и протечек с кровли. Трещины обычно появляются рядом с оконными и дверными проёмами, в местах опирания кровли на стены, в углах стен. Ширина их раскрытия более 0,5 мм свидетельствует о недостаточной прочности и несущей способности стен.

Дом продаётся. Вот так бетонная перемычка! Да и примыкание стены к окну ей под стать
Большой дом в лесу под отделку был куплен явно не глядя. В доме треснуло и прогнулось межэтажное перекрытие из-за недостаточного армирования (смонтирована одна сетка арматуры в середине перекрытия):
Большой дом в лесу под отделку был куплен явно не глядя  Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и тоже растрескались.
Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и тоже растрескались Необходимо осмотреть кровлю с улицы. При отсутствии безопасного доступа отойдите на расстояние и осмотрите кровлю в бинокль.

  • Линии коньков должны быть ровными и прямыми
  • Покрытие кровли не должно иметь явных дефектов (вздутий, деформаций, прогибов и пр.). 
  • Внимательно осмотрите ендовы и примыкания кровли к выпускам вентшахт и дымовых труб. Все примыкающие элементы кровли должны иметь герметичное прилегание к конструкциям труб и шахт. Водостоки не должны иметь повреждений (прогибов, рассоединённых элементов). 
  • Осмотрите карнизы. Если дом имеет тёплую мансарду, то обязательно должны быть вентилирующие элементы в карнизах кровли (софиты с перфорацией, зазоры между планками отделки, зазор в торце кровли с москитной сеткой). 

Дефекты кровли также можно увидеть со стороны чердака или мансарды.  Оцените визуально качество древесины: не должно быть признаков гнили, выпавших сучков, глубоких трещин. Осмотрите внимательно нижние брёвна, примыкающие к цоколю, — они гниют в первую очередь.

Оцените состояние межвенцовых пазов, которые должны быть плотно проконопачены или заделаны герметиком. Если есть видимые зазоры, просуньте в них металлическую линейку для определения глубины. Если зазор глубокий, предстоит сложная работа по герметизации наружных стен.

Этот красивый деревянный дом из лиственничного лафета имел серьёзный недостаток — негерметичные угловые соединения. Зимой в доме будет холодно. 
Деревянный дом из лиственничного лафета Также были плохо выполнены примыкания пароизоляции кровли к стенам, и по стенам стекал конденсат. 
Примыкания пароизоляции кровли к стенам выполнены плохо Дом был куплен со скидкой на ремонт, и новые жильцы остались довольны.

Совет: при выявлении признаков гниения (рыхлость древесины, следы поражения грибками или насекомыми) откажитесь от покупки.

 Сразу же оцените открывание входной двери — не должно быть заеданий, дверь должна закрываться плотно и легко.
 
Этот деревянный дом продавался в категории «под чистовую отделку». На деле его нужно демонтировать, так как брусья в углах сгнили и соединения потеряли прочность

Начать осмотр дома лучше с подвала, если таковой имеется. В подвале должно быть сухо, воздух не должен быть затхлым. Стены и пол должны быть сухими и без следов потёков воды. 

Сырой подвал, гидроизоляция явно некачественная Отделочные покрытия (особенно на стыках с полом) должны быть чистыми и однородными. Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях. 
Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях

В подвале обязательно должна быть приточная и вытяжная вентиляция для обеспечения благоприятных температуры и влажности воздуха. При отсутствии подвала спросите у продавца про наличие техподполья и доступа в него. Если оно есть, но нет доступа, то это или ошибка строителей, или отсутствие желания у продавца пускать вас туда.

При осмотре деревянного дома подполье надо осмотреть обязательно, чтобы оценить состояние нижних брёвен (брусьев) и половых лаг — они гниют в первую очередь.

  • Обратите внимание на участки стен около оконных проёмов и на состояние оконных откосов. Здесь не должно быть ни трещин, ни следов намокания. Часто из-за плохой герметизации монтажных швов оконных блоков нарушаются гидро- и теплоизоляция примыканий оконных блоков к стенам. Результат — переохлаждение откосов, выпадение конденсата и постоянные следы намокания и разрушения покрытий откосов. 

  • Проверьте открывание всех окон и дверей — оно должно быть лёгким и тихим.

  • Если в доме есть межэтажная лестница, несколько раз пройдитесь по ней. Подъём и спуск должны быть лёгкими и приятными, поручни должны быть прочными и нешаткими. 

  • Обратите внимание на состояние всех отделочных покрытий, особенно на керамическую плитку. Всё той же деревянной ручкой молотка простучите её по аналогии с фасадной плиткой.

  • И наконец, внимательно осмотрите мансарду или чердак на наличие следов протечек и гниения конструкций кровли.

В этой статье мы не успеем рассмотреть вопрос проверки инженерных коммуникаций и вернёмся к этой теме в следующий раз. Но, забегая вперёд, скажу, что одна из «обязанностей» инженерных систем в загородном доме — обеспечение комфортного микроклимата. Поэтому измерьте температуру воздуха во всех помещениях. Нормальная эксплуатационная температура — 21–23°C. Текст и фото: А. Исаковский, строительный эксперт. Вам также могут быть интересны другие публикации и обсуждения на эту тему:

Развернуть ▼ ▲

Предложения магазинов:

Статья размещена в разделах: статьи, строим дом, экспертиза, покупка, загородные дома, журнал Дом

9 спасибо за статью 3 в избранном 3640 просмотров

Источник: https://7dach.ru/zhurnaldom/vybiraem-dom-sovety-stroitelnogo-eksperta-224080.html

Состояние дома – как проверить перед покупкой

Состояние дома

Хорошее состояние дома, который вам хочется купить — не разорит ваше материальное состояние!Строительство собственного дома является недешевым удовольствием. Это и побуждает многих людей купить уже готовый дом. Но такая покупка чаще всего сопряжена с огромными рисками. Если дом окажется в плохом состоянии, то к уже потраченной значительной сумме придется добавить деньги на ремонт.

Между тем, определить объективно общее состояние дома важно еще до сделки. Как проверить качество и состояние дома перед покупкой — наша тема сегодня.

Состояние дома — как проверить перед покупкой

Трудность состоит в том, что даже очень высокая цена на дом не будет гарантировать качество строения и всех его коммуникаций. Вне зависимости от того, собираетесь ли вы покупать деревянную избу или коттедж, проблемы у этих построек могут быть идентичными.

В этой статье речь будет идти не о юридической чистоте сделки по покупке дома, а о его чисто технической пригодности к проживанию. Чтобы определить состояние дома в этом отношении, рекомендуется воспользоваться помощью эксперта.

У любой компании, деятельность которой связана с проведением строительной экспертизы, в штате имеется соответствующий профессиональный эксперт. Его услугами вы и можете воспользоваться за определенную плату.

Если же экспертизу или проверку на состояние дома перед приобретением вы планируете проводить самостоятельно, тогда нужно сконцентрироваться на следующем спектре вопросов.

Во-первых, выясните, проживал ли сам продавец хотя бы какое-то время в доме, или же он намеренно строил его с целью последующей продажи.

Получив ответ, вы для себя лично сможете определить, насколько ответственно велось строительство.

Если целью продавца было изначально максимальное извлечение прибыли, то скорее всего на расходных материалах он хотел сэкономить.

Не стоит считать признаком качества красивый фасад или внутреннюю безупречную отделку гипсовым картоном. Между этими составными частями по сути можно скрыть любые дефекты.

Осматривать дом рекомендуется весной. Обязательно загляните в подвал, если он предусмотрен. Визуально оцените уровень влажности и сырости в нем. Именно весной талые и грунтовые воды могут образовывать в подвале или подполье настоящее затопление. Если покупать дом зимой, то к весне вполне возможно оказаться в настоящем болоте.

Проводя проверку дома, непременно осмотрите кровлю и посетите чердак. По сути чердак является объективным отражением состояния всего дома без всяких косметических маскировок.

Посетив чердак, вы сможете понять, какие балки использовались при строительстве, и какова общая конфигурация крыши.

Кровлю необходимо осмотреть и снаружи на предмет выявления возможных подтеков, канав и прочих дефектов.

Также нужно проверить систему термоизоляции и водоснабжения. При их ненадлежащем качестве они могут просто замерзнуть зимой и лопнуть. В целях проверки спросите у хозяина, когда ему пришлось купить газовый котел http://www.

vam-suda.com/catalog/kotli_gazovie/, каким ресурсом он ограничен, включите котел, а через полчаса во всех комнатах потрогайте батареи. По уровню их нагрева вы легко поймете, насколько свободно до каждой из них доходит вода.

Проверьте далее, насколько хорошо закрываются окна и двери. Если створки заклинивает, то не исключено, что в зимнее время дом слегка перекашивает, либо его усадка довольно значительная. Однако двери могут закрываться с трудом и из-за увеличения в размерах под влиянием повышенной влажности. Обычно это происходит с дверьми из дерева.

Находясь внутри дома, обязательно включите свет, попробуйте отрегулировать систему отопления, поверните водные краны. Если хозяин не позволяет это сделать, то вас это, само собой, должно очень насторожить. При включении света и иных систем ничего не должно искрить и подтекать. Осмотрите щиток и счетчик.

По способу монтажа вы и сами легко определите, какой мастер, профессионал или нет, его устанавливал. Все провода должны располагаться аккуратно. Хаотичное переплетение проводов не допустимо.

Для проверки исправности канализационной системы нужно слить весь объем воды и оценить то, быстро ли она уходит. Если имеется возможность, загляните и внутрь септика. Он должен быть в исправном состоянии.

Качество отделки внутри дома будет зависеть от того, аккуратно ли выполнялись эти работы во время строительства.

Качественной возможно признавать такую отделку, когда в доме все стены абсолютно ровные. Оценить этот критерий можно, если к полу и стенам приложить уровень. Если на полу в доме имеется деревянный настил, то между досками не должно быть щелей, а сам пол не должен скрипеть, когда по нему ходят.

Проверяя состояние дома перед покупкой, важно понять, какие из несущих конструкций образуют каркас. Сделать это нелегко, ведь несущие конструкции чаще всего оказываются надежно скрытыми под финишной отделкой.

Попробуйте заглянуть туда, куда это возможно. Возьмите с собой фонарик. Увидев какой-то сомнительный недочет или явный дефект, сфотографируйте его.

Затем вы сможете посоветоваться с экспертом относительно всего, что у вас вызывает сомнения.

Если фасад дома выполнен из кирпича, то это вовсе не значит, что несущие стены также образованы кирпичной кладкой. Вас непременно должны насторожить любые, даже незначительные трещины в стенах.

При их наличии заказать профессиональную экспертизу дома прямо рекомендуется. Ведь нет никакой гарантии, что трещины через месяц существенно не возрастут в размерах.

А это чревато полным разрушением стен.

Не стесняйтесь попрыгать и на полу! Пол не должен быть зыбким. Рекомендуется помимо прочего залесть в подпол. В нем вы объективно сможете оценить состояние балок, которые поддерживают настил. Осмотрите фундамент дома на предмет выявления трещин в нем. Сосчитайте количество имеющихся продухов.

У профессиональных экспертов всегда в наличии имеется специальный прибор, позволяющий проводить замер прочности бетона и напряжения арматуры. При помощи иных приборов возможно определить степень потери тепла фундаментом и стенами и прочие важные при покупке дома характеристики.

Если дом оснащен печью, то обязательно проверьте тягу в ней. Для этого подожгите бумагу и посмотрите, станет ли вверх уходить дым от нее. Однако такой тест может и не дать показательных результатов, если печью долгое время не пользовались. Печную кладку тоже проанализируйте на наличие трещин.

Посмотрите, как она «разводится», проходя через перекрытия строения. На крыше для печной трубы обязательно должен быть предусмотрен «фартук», а надежность самой трубы должна быть достаточно высокой.

Чем большую заинтересованность к техническим характеристикам состояния дома вы сможете проявить, тем больше вероятность выявить серьезные ошибки в его строительстве.

Иногда продавцы идут и на явный обман, вводя покупателей в заблуждение относительно, например, того, что дом отапливается централизованной системой газоснабжения, а на деле выходит, что газ подается из баллона, который закопан где-то поблизости. Чтобы не попасться на подобную удочку, спросите в абонентском отделе газовой службы, действительно ли по указанному адресу был проект на газовое отопление и снабжение.

Подходите к проверке состояния дома очень ответственно. Любой недочет оценивайте с точки зрения его потенциальной опасности для надежности всего дома. Если продавец не разрешает вам в полной мере провести проверку всех важных показателей, лучше воздержитесь от сделки с ним. Ведь вы собираетесь сделать приобретение, которое в итоге должно прослужить вам не один год.

Хорошее состояние дома — факт хорошего приобретения!

Источник: https://sosed-domosed.ru/sostoyanie-doma-kak-proverit/

Что скрывают продавцы коттеджей? Проверка состояния дома перед покупкой на сайте Недвио

Состояние дома

Очевидно, что перед тем как купить недвижимость, ее следует тщательно проверить. Однако проверка состояния загородного дома, в отличие от квартиры — это гораздо более сложный и длительный процесс.

Учитывая то, что большинство коттеджей построены по индивидуальным проектам — в каждом конкретном случае нужен индивидуальный подход. Кроме того, некоторые продавцы умело маскируют дефекты и не говорят (умалчивают) о них.

Почему важно делать проверку состояния дома?

При покупке такого дорогостоящего имущества, как загородный дом, лучше не экономить на экспертах. Если вы сомневаетесь, что самостоятельно справитесь с оценкой состояния дома, сможете проверить все документы и их юридическую чистоту, правильно оформить договор и провести расчеты — разумнее нанять строительного эксперта, а также опытного риэлтора, либо профильного юриста.

Привлечение экспертов позволит вам получить:

  1. максимально подробную информацию о состоянии конструкций дома (в т.ч. скрытых) — фундамента, стен, кровли, инженерных коммуникациях, а также физическому и моральному износу объекта;
  2. получить независимое мнение о качестве строительства, а также адекватности цены и ликвидности объекта недвижимости;
  3. грамотно провести переговоры с продавцом, учесть все возможные нюансы и отразить их в договоре;
  4. узнать какие есть проблемы в документах, долги, ограничения и обременения и другие вещи, которые могут препятствовать законной, безопасной, а главное — выгодной сделке.

Можно ли все это сделать своими силами? Да, это возможно. Но сразу скажем, не на экспертном уровне (для этого придется набраться опыта и изучить тонну информации). Но если вы готовы брать на себя такую ответственность (и риск), либо не хотите тратиться на экспертов до того, как выбрали понравившийся вариант — это разумное решение.

С чего начать осмотр коттеджа?

Еще до просмотра коттеджа следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. На этапе телефонных переговоров с риэлтором или собственником лучше задать конкретный вопрос: «дом строился изначально для себя или на продажу?» Как правило, в первом случае хозяин с большим трепетом продумывает все конструкционные особенности и не экономит на материалах;
  2. Далее следует оценить местность на наличие низко пролетающих самолетов, а также железнодорожных путей. Сильный шум может нарушить всю прелесть загородного уединения. Есть специальные сайты, на которых можно наблюдать за движением транспорта на конкретной территории;
  3. Нужно тщательно изучить местность с точки зрения транспортной доступности, а также экологии, наличия социальной и бытовой инфраструктуры и др.;
  4. Оценить рельеф местности, близость леса, рек, озер и близлежащих городов, поселков, деревень;
  5. Выбрать оптимальное время для осмотра. Если исходить из времени года, лучше всего делать просмотры загородных домов весной. В это время состояние подвала, цоколя, фундамента дома позволяет судить о наличии воды и возможной сырости. Зимой или поздней осенью такие вещи можно не увидеть. В какой конкретно день приехать? Лучше всего, когда идет дождь (или после него), чтобы оценить состояние подъездных дорог и придомовой территории. В какое время суток? — Безусловно, только днем, при хорошем освещении солнцем.

Что взять с собой на осмотр?

Выезжая на просмотр коттеджей для покупки, заранее спланируйте план действий, в каком порядке и что вы будете смотреть, и запишите в блокнот (смартфон) интересующие вопросы.

Также возьмите с собой:

  • фотоаппарат (или смартфон с фотокамерой хорошего разрешения);
  • рулетку (как обычную, так и лазерную);
  • отвес;
  • водяной уровень;
  • угольник;
  • фонарик;
  • шило или отвертку.

Как проводить просмотр коттеджа?

Если знать на что смотреть, даже при беглом изучении, можно получить достаточное представление о качестве дома и применяемых материалах — обычно то, о чем продавцы любят умолчать или скрыть.

Рассмотрим основные моменты, на которые следует обратить внимание.

Стены и перекрытия

(1) Наличие трещин и их маскировка говорит о просадке грунта и проблемах с фундаментом. Если стены недавно отделаны сайдингом или другим облицовочным материалом — это верный признак, что со стенами что-то не так.

(2) Обратите внимание какой утепляющий материал используется. Самым лучшим и долговечным считается пенополистирол (он служит до 60 лет). В России его стали применять относительно недавно. В большинстве домов, построенных 15-20 и более лет назад, его скорее всего не будет, а значит утеплитель уже отслужил свой срок и потребуется его замена.

Проверить наличие утеплителя можно, заглянув под внешний подоконник. Если утепление стен отсутствует, уточните у продавца, почему это не сделано. Многие застройщики строят дома «по-старинке», без утепления, компенсируя это большей толщиной стен. Но учтите, если вы планируете жить в коттедже круглогодично, такие стены могут не спасти вас от лютых морозов, а значит их придется потом утеплять.

(3) Проверьте как хорошо стены держат / пропускают тепло. Это можно сделать с помощью тепловизора. Таким же образом можно найти мостики холода, участки конденсации влаги, протечки кровли и т.д. Данный прибор можно взять в аренду.

(4) Затем осуществляется проверка вертикальности стен и углов, а также замеры длины фасадных стен.

(5) Если дом построен из дерева, состояние деревянных поверхностей проверяют, постучав косточками руки о стену. Трухлявая древесина будет издавать глухой звук. Кроме того, краска на ней будет отслаиваться.

Есть и более радикальный метод проверки — использование шила или другого острого предмета (заранее уточните у продавца можно ли?). Достаточно просто потыкать ими в стену.

(6) Полы проверяют на щели и скрип. Если есть подозрение на неровность пола, можно  опять-таки воспользоваться уровнем.

Есть еще один метод — провести эксперимент с помощью обыкновенного шарика. Положите его в нескольких местах, и если пол не ровный, то он начнет движение в сторону наибольшего уклона.

Важно оценить состояние и аккуратность внутреннего убранства в коттедже. Это показатель отношения хозяина к своему дому.

Чердак, кровля и крыша

(7) Осмотрите кровлю и стропильную систему как снаружи, так и внутри (через чердак) на предмет подтеканий, наличие следов плесени, грибка или гнили. О присутствии влаги свидетельствуют вымытые швы и подтеки на стенах.

Многое может о себе «сказать» конфигурация крыши, типы используемых балок. Так, если крыша пологая и зимой на ней нет снега, то скорее всего она недостаточно хорошо утеплена. То есть снег тает, получая тепло от дома. Об этом же говорят и длинные сосульки.

Таким же образом можно сразу оценить и состояние водосточной системы.

Окна и двери

(8) Проверяется насколько легко и плотно они открываются и закрываются, а также аккуратность установки. Заклинивание дверей или перекосы могут свидетельствовать об усадке конструкции.

Стеклопакеты должны быть приспособлены к зимним условиям. Наличие сквозняка в доме проверяют пламенем зажигалки или спички.

Отопительная и электрическая система

(9) Необходимо попросить продавца продемонстрировать одновременную работу всех систем.  Если дом еще не подключен к газу и в нем нет газового котла, то следует убедиться есть ли место для установки отопительного оборудования и соответствующая труба (дымоход).

(10) Далее проведите визуальный осмотр розеток, выключателей, наружной проводки и щитков. Работоспособность розеток проверяется с помощью зарядки мобильного телефона, а в пустые патроны вкручивают лампочку.

Канализационная система

(11) Спросите у продавца каким образом доставляется в дом вода и выходит канализация, есть ли открытые элементы труб на улице и прочно ли они укрыты, насколько глубоко закопаны? (должны быть ниже глубины промерзания грунта)

Для проверки работоспособности систем рекомендуется попробовать слить сразу большое количество воды и посмотреть насколько быстро она уходит. Также нужно проверить есть ли септик и как он работает.

(12) В санузлах обследуйте наличие луж и увлажнений в районе труб, которые часто скрыты в специальные короба.

Фундамент

(13) Существенные изъяны фундамента могут привести к медленному разрушению всего дома. Чаще всего они связаны с нарушением строительных норм, технологии возведения фундамента и применении некачественных, дешевых материалов.

Проверка состояния фундамента осуществляется очень тщательно, в несколько этапов:

  1. Обратите внимание насколько хорошо и правильно выполнена гидроизоляция, и из какого материала (это важнейший фактор долговечности фундамента);
  2. Уточните у продавца знает ли он глубину залегания грунтовых вод (если не знает, но при этом он строил сам — повод насторожиться);
  3. При наружном осмотре цоколя / подвала, проверьте их на наличие трещин и видимой арматуры. Обратите особое внимание на места ввода и вывода труб;
  4. С помощью отвеса проверяется вертикальность угловых соединений;
  5. Замерьте площадь фундамента и сверьте ее с заявленной продавцом;
  6. Обратите внимание на стены в цоколе / подвале. В каком они состоянии? Если ремонт сделан недавно и штукатурка / обои явно свежие — это должно насторожить. Это может свидетельствовать о наличии протечек и подтеков, которые оперативно замаскированы;
  7. Проверьте наличие дренажной системы и отмостки вокруг дома, защищающей от затопления нулевой уровень. Обратите внимание как сделана отмостка (ее делают с уклоном в сторону от здания). Это можно сделать с помощью водяного уровня. Ширина должна быть на 20 см больше проекции на землю линии свеса крыши. Хорошо если отмостка еще утеплена пластами пенополистирола.

Печь

(14) Тягу печи проверяют специальным прибором. Также можно зажечь бумагу и посмотреть, как будет уходить дым. Правда, это можно проверить только если печь используется на регулярной основе.

Печь также осматривают на наличие трещин, прогаров, следов выхода дыма. Обратите внимание на разводку, при прохождении через перекрытия, и есть ли там противопожарный зазор.

Заключение

Мы, конечно, не сможем рассказать обо всех нюансах в рамках одной статьи и описали здесь только ключевые вещи, на которые нужно обратить внимание. Мы также не затронули здесь проверку документов, оформление договора, расчеты и другие этапы сделки — обо всем этом можно получить подробную информацию в других статьях нашего портала.

Если вы покупаете коттедж «с рук» (на вторичном рынке) и не имеете опыта в строительстве, мы настоятельно рекомендуем привлечь для этого независимых экспертов (строительная экспертиза, аудит). Такой объект имущества, как частный дом, стоит немалых денег, чтобы рисковать и упустить из виду какие-то важные детали.

Тщательный осмотр коттеджа позволит сделать обоснованные выводы о целесообразности его приобретения или договориться о снижении цены с собственником, на основании выявленных недостатков. Кроме того, в дальнейшем, это позволит избежать расходов на дорогостоящий ремонт, судебные разбирательства.

Купить лазерный дальномер, уровень

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/chto-skryvayut-prodavtsy-kottedzhey/

Инструкция: Как проводить осмотр частного дома перед покупкой

Состояние дома
Идеальных загородных домов на вторичном рынке не бывает. Но и дефекты могут быть разные. Критичные потребуют значительных незапланированных вложений, некритичные можно устранить малыми силами.

Собственно критичных — всего два, но оба могут привести к сносу дома: это отсутствие документов (дом не зарегистрирован) и сам дом готов развалиться.

Факт:Некритичные дефекты могут стать поводом для переговоров о снижении цены.

Критичные — о радикальном снижении цены до значения «участок с коммуникациями и домом под снос» (если основная для вас ценность — локация).

ОСМОТР ДОМА СНАРУЖИ

Что смотреть?

1. Отступы от границ соседних участков (минимум 3 метра). Это особенно важно, если постройки на кадастровой карте нет. Ходим по участку со смартфоном в режиме навигации, внимательно изучаем расположение построек и сверяем с кадастровой картой (о том, что взять с собой на осмотр дома, я уже рассказывал).

2. Признаки долгостроя. Если коробка дома несколько лет простояла без крыши, — это точно не пошло стенам на пользу.

Поэтому присмотритесь внимательно: недавно достроенные части будут выглядеть более новыми, чем остальная конструкция дома. Задайте наводящие вопросы хозяевам («Расскажите, кто и как давно начинал стройку»).

А после, во время следующей поездки, поспрашивайте об истории строительства у возможных соседей.

3. Фундамент. Это основа дома. Если с ним что-то не так, то и все остальное наперекосяк: именно с перекошенного фундамента начинается цепь критичных строительных дефектов. Поэтому вне зависимости от того, новый дом или старый, осматриваем фундамент и отмостки особенно тщательно. Трещин под слоем штукатурки вы не увидите.

Но проверить видимые «горизонтали» и «вертикали» строительным уровнем — желательно. Правда, компактный уровень, который у нас собой, не позволит заметить небольшие отклонения — только серьезные. Но чтобы изначально проверить фундамент при покупке дома, больше и не требуется.

Что можно проверить:

  • вертикальность фасадных стен дома, углов и свай;
  • горизонтальность видимой части нижней обвязки, пола на террасе.

Фото «До»

Centerbeam ConstructionВопрос, какое отклонение от нормы считать критичным — дискуссионный. Если дому больше десяти лет, а одна сторона «утонула» на пару сантиметров — это одно. Но если дом относительно новый и «гуляет» в пределах тех же 2 см — это тревожный признак: скорее всего, подвижки продолжатся.

ПО ТЕМЕ…

Как вовремя заметить дефекты фундаментаСТК “Каминыч”

Фундамент изнутри также требует внимательного осмотра. Обратите внимание на видимые фрагменты (оголовки) винтовых или забивных свай.

Если они напрочь закрыты облицовочными панелями, а хозяева утверждают, что доступа в подполье нет, вы покупаете «кота в мешке».

Если же доступ к оголовкам получить удалось, убедитесь, что сваи стоят вертикально (нужен пузырьковый строительный уровень). Отклонение видимой части или просадка одной-двух свай на несколько миллиметров

— некритично. Но если просел угол или сторона дома, либо весь ряд свай «заваливается» в одном направлении — дело плохо. Покупать такой дом точно не стоит.

Важно: Если сам дом не новый, вас должны насторожить «свежие» окна, сплошная облицовка недорогим сайдингом, и особенно- свежеоштукатуренный (или облицованный) цоколь и отмостки. Возможно, вы имеете дело с маскировочным ремонтом. Выяснить это точно поможет осмотр дома изнутри.

Yoha Shanti

ОСМОТР ДОМА ВНУТРИ

Что смотреть?

Как правило, в первую очередь наше внимание хотят обратить на планировку дома, его обстановку и дизайн. Но мы не зря приехали покупать дом зимой или ранней весной — в это время легче увидеть все то, о чем владельцы не договаривают: как дом держит тепло, не сыреют ли стены дома и все ли коммуникации работают.

Конечно, если дом готовили к продаже и недавно в нем был ремонт

— это хорошо. Свежеотремонтированный дом всегда радует глаз. А вот ремонт «заплатками» — первый признак того, что здание спешно приводили в товарный вид. Возможно, дом только выглядит крепким, а на деле готов развалиться.

Если ремонт делали наспех, а старые побитые грибковой плесенью стены освежили новой облицовкой и обоями — это плохо.

Как проверить состояние дома перед покупкой? Прежде всего, заходим со свежего воздуха в дом и сразу принюхиваемся… Первый признак «нездорового» дома — тяжелый запах плесени и затхлости. Если он есть — возможны проблемы с вентиляцией.

Подвал.

Вода в подвале, плесень на стенах, подгнившие балки и черный пол — тревожные признаки. Если речь не идет о доме под снос или реконструкцию — продолжать осмотр смысла не имеет.

Чердак (мансарду) и кровлю. Осмотрите конструкции и торчащий утеплитель. Если они влажные на ощупь — это плохо, хотя и не так критично, как в подвале. В любом случае нужно понять причину. Возможных вариантов два: 1) подтекает крыша, 2) скапливается конденсат.

С холодным чердаком проще, чем с теплой мансардой: здесь все протечки как на ладони. Починил крышу

— и порядок. С мансардой, если она утеплена с ошибками, — сложнее. Источником повышенной влажности и пробоев теплоизоляции могут быть как протечки, так и конденсат.

В обоих случаях обратите внимание на проходящие через чердак коммуникации (вентканалы и дымоходы): на них потеков быть не должно.

Совет: Если дом вам понравился, но есть подозрение, что он плохо держит тепло, имеет смысл заказать тепловизионное обследование: проверить крышу и стены дома. Но делать это нужно в холодное время года.

И только в том случае, если вы задумались о сделке — перед покупкой дома. Перед визитом специалистов с тепловизором попросите хозяев натопить дом.

Двери и окна. Перекошенные окна и двери — признак «загулявшего» фундамента. Почти все опытные «смотрельщики» об этом знают, поэтому открывают и закрывают все створки и хлопают дверями.

Соответственно, выставляя дом с очевидными дефектами фундамента на продажу, владельцы стараются не дать вам лишних поводов это заметить. И первое, что приводится в таких случаях в товарный вид — окна и двери.

Будьте внимательны, если дом старый, а двери и окна — новые!

Полы и перекрытия. Под двумя слоями фанеры могут скрываться рассохшиеся доски. Поэтому лучше дощатый пол в кондиции «так себе», чем новый ламинат и аккуратные плинтусы. Походите по дому и потопайте — не стесняйтесь. Все трясется, а в буфете звенит посуда? Это свидетельствует о слабых балках перекрытий — неприятный и трудноустранимый дефект. Теперь проверяем перепад высоты, для этого пригодится строительный уровень. На крайний случай поищите любой мячик (например, теннисный). Если он, положенный на пол, упорно закатывается в один и тот же угол, дальнейший осмотр дома проводите с пристрастием.
Стены. Отклонение их от вертикали — это плохо. Возможно, дом начал заваливаться. Не очень хороший признак — свежие обои, наклеенные поверх гипсокартона. Здесь возможны два варианта: ремонт выполнен фрагментами (например, одна комната или одна стена) или сделан полный косметический. В первом случае все более или менее понятно: на стенке были потеки — их скрыли. Во втором потребуется тепловизионное обследование, чтобы убедиться, что все в порядке. Без этого решение о покупке зимнего дома лучше не принимать.

Потолки. Подвесные (гипсокартонные) или натяжные потолки в деревянном / каркасном доме — верный признак, что объект спешно приводили в товарный вид: дыма без огня не бывает.

ПРОВЕРКА КОММУНИКАЦИЙ

Что смотреть?

Водопровод. Узнайте, откуда вода (скважина, колодец, магистральный водопровод) и куда она уходит (центральная канализация, анаэробный септик, аэростанция биологической очистки). Наведите справки об особенностях зимней эксплуатации водопровода и его защите от промерзания. Возможные варианты:

  • слив и консервация на зиму с частичной разборкой;
  • поддержание плюсовой температуры в кухнях и санузлах конвекторами, «страховка» тонких мест греющими кабелями (узнайте, во сколько обходится такая эксплуатация);
  • постоянно работающее автономное отопление всего дома в дежурном режиме.

Источник водоснабжения. Если дом снабжается водой из мелкозаглубленной скважины (колодца), спросите про качество и лимиты воды, не пересыхает ли источник летом. Если в поселке центральный водопровод — какие с ним бывают проблемы. Две самых распространенных: промерзание и аварии зимой и недостаточный напор воды при активном водопользовании летом. Вопросы на сей счет можно задать как собственнику, так и его соседям (когда вы с ними познакомитесь).

Наберите воду из-под крана в чистую пластиковую емкость (помните, мы посоветовали положить ее в багажник?). Если дом понравился и вы решите продолжить знакомство — сдадите на химанализ.

Обращайте внимание на такие показатели, как наличие в воде марганца и растворенного железа. Если они более чем вдвое превышают нормативы для питьевой воды, — это повод задуматься.

Современные системы водоочистки позволяют практически любую воду довести до питьевого состояния. Вопрос только в том, какой ценой.

Локальную канализацию. Посмотрите, как выглядит люк очистного сооружения. Если из земли торчит зеленая пластиковая крышка и еле слышно булькает вода, — дом оснащен локальной станцией с аэрацией. Это хорошо.Если в углу участка бетонные кольца с крышками люков, — это анаэробный септик. Показание к использованию таких систем — просторный, высокий и сухой участок с низким уровнем грунтовых вод и хорошей фильтрующей способностью грунтов (песок) и не ближе 50 м от точек поверхностного водозабора.

Если участок шесть-десять соток, септик из бетонных колец, вода из колодца, а вокруг болото, — вам предлагают не дом с городскими удобствами, а опасную для здоровья и кошелька имитацию.

Электроснабжение. Проверить проводку на первом просмотре вам не удастся. Положение отчасти может спасти тестер электророзеток: он покажет, исправны ли они, работает ли заземление.

Попросите зажечь свет и включить мощные нагревательные приборы

— какие есть (электрочайник, бойлер, конвекторы и т. п.). Автоматы на щитке не вышибает? Хорошо. Теперь гляньте на щиток со счетчиком, зафиксируйте на камеру смартфона его показания.

OOO ТЕПЛОВИКИ

Отопление. Если оно печное — попросите хозяев затопить печь. Отказ — повод задуматься.

Если отопление газовое

— это хорошо. Проверьте, что счетчик опломбирован, котел работает, а батареи теплые.

Вариант типа

«поселок газифицирован, газ по границе участка, осталось только подключиться» требует углубленного изучения. Например, участвовал ли ваш предшественник в общих расходах по газификации. Но даже если газовая труба заведена на участок, расходы на прокладку магистрали по участку и подключение газа могут вылиться не в одну сотню тысяч рублей. Это не должно стать для вас неожиданностью.

ГазТеплоСервисФотографируем всеДаже если вы не в состоянии отличить газовый котел от холодильника, а септик — от альпийской горки, ничего страшного. Фиксируйте все, что видите, на камеру смартфона.

Во-первых, после просмотра нескольких объектов у вас многое в голове перемешается, и вы забудете, где и что видели. Во-вторых, фотографии можно показать опытным спецам.

Важно: Профессиональные услуги специалистов по проверке дома перед покупкой вам все-таки понадобятся — когда вы найдете подходящий вам объект. Самостоятельно провести юридическую или техническую экспертизу участка, скорее всего, будет проблематично.

Lev Lugovskoy

Что желательно снять:

  • электрический щиток со счетчиком (полностью) — он может располагаться в доме или на столбе у въезда на участок;
  • все инженерное оборудование: котлы, бойлеры, поверхностные насосы, оголовки скважин и колодцев, люки системы канализации;
  • показания счетчиков (всех, какие есть: вода, газ, электричество);
  • последние квитанции об оплате услуг по счетчикам — узнаете, нет ли задолженностей и прикинете, во сколько обходится эксплуатация дома, к которому вы прицениваетесь;
  • титульные листы правоустанавливающих документов (тоже какие есть: договоры наследования, купли-продажи и т.п.) — они вам пригодятся, чтобы проверить дом перед покупкой (в онлайн-источниках). Это особенно важно, если у дома непростая история: были обременения, споры и т.п. Какие документы проверить при покупке дома, мы рассказали в статье по ссылке ниже.

ПО ТЕМЕ…
Покупаем дачу: Как понять, что документы в порядке

Yuri Grishko

Важно: Будьте вежливы и доброжелательны. Не пытайтесь торговаться на месте и усиленно выискивать недостатки объекта в надежде сбить цену.

В этом случае ваши шансы договориться с продавцом стремительно падают: вы отправитесь искать новый объект, а он — другого покупателя.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите, с какими проблемами вам пришлось столкнуться при покупке частного дома. На ваш взгляд, что еще нужно знать покупателю?

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/instruktsiya-kak-provodity-osmotr-chastnogo-doma-pered-pokupkoy-stsetivw-vs~130600573

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.