Состояние недвижимости

Содержание

Россияне разогнали цены на недвижимость из-за низких ставок

Состояние недвижимости

МОСКВА (Рейтер) – Спрос на недвижимость у россиян в 2020 году разогнал цены на квадратные метры, свидетельствуют данные Центробанка, Росреестра и риэлторов, заставив регулятора призвать не продлевать программу льготной ипотеки после июля 2021 на фоне рисков пузыря на рынке.

Недвижимость, несколько лет терявшая популярность как инвестиция, вновь стала популярной на фоне снижения процентных ставок. Пандемия коронавируса, в ответ на которую власти РФ ввели два месяца карантинных мер, привела к падению экономики России.

Центробанк РФ в ответ на это пять раз снижал ключевую ставку, что в итоге привело к падению ставок по депозитам и кредитам до рекордных минимумов. В апреле правительство запустило программу льготной ипотеки, которая кардинально изменила рынок недвижимости в РФ.

В итоге небывалый спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье с начала года почти на 20%, а экспертов – заставил беспокоиться о появлении пузыря на рынке.

Ажиотаж на рынке

Программа льготной ипотеки, стартовавшая в мае 2020 года, разогнала продажи уже в мае и до сегодняшнего дня этот фактор продолжает значительно влиять на рынок жилой недвижимости.

“Инвестиции в недвижимость на фоне падения ставок по депозитам снова стали привлекательными. Программа льготной ипотеки лишь усилила этот эффект, – сказал аналитик Moody's Михаил Шипилов.

– Арендная доходность на вложенный капитал в покупку квартиры в Москве сейчас на уровне или даже чуть выше ставок по депозитам, и это без учета потенциального изменения цен на саму квартиру.

Спрос на недвижимость на первичном рынке можно назвать ажиотажным”.

По итогам сентября 2020 года арендная доходность (с учетом налогов и расходов на коммунальные платежи) на рынке жилья в России составила 5,5%, следует из данных ЦБ, а это превышает на 2,25 процентного пункта средневзвешенную ставку по депозитам физических лиц со сроком привлечения до 1 года.

По оценкам Шипилова, с начала 2020 года рост цен на первичном рынке составил 10-15%, на вторичном – 6-8%.

Объемы жилищного строительства выросли на 25% год к году из-за роста цен, которые, по наблюдениям аналитиков ВТБ Капитала, только в третьем квартале прибавили 10-11% в годовом выражении. Они ожидают сохранения высокого темпа продаж жилой недвижимости в четвертом квартале 2020 года.

Все крупнейшие публичные застройщики – ПИК, ЛСР и Эталон – отчитались о росте продаж. Игроки массового рынка получат наибольшую выгоду от этой ситуации, пишут аналитики ВТБ Капитала: за счет динамического ценообразования они уже смогли увеличить цены на 17% в годовом выражении.

В обзоре финансовой стабильности ЦБР пишет, что повышенный спрос на жилье увеличил выручку крупнейших застройщиков на 16,2%, что в условиях незначительных изменений себестоимости положительно сказывается на их рентабельности. Так, на конец первого полугодия 2020 года рентабельность собственного капитала крупнейших застройщиков значительно превышала аналогичный показатель коммерческих банков – 26% против 17% соответственно.

Свою выгоду получили и банки в виде солидного роста портфеля ипотечных кредитов. По данным ЦБР, банки в январе-сентябре 2020 года выдали заемщикам ипотечные жилищные кредиты на 2,7 триллиона рублей, что на 37,6% больше, чем за аналогичный период 2019 года.

В продажах девелоперов, чьи бумаги торгуются на бирже, ипотечные кредиты увеличили объемы продаж на 12 процентных пунктов в годовом сопоставлении, достигнув 64% в третьем квартале, оценивают аналитики ВТБ Капитала.

Основной спрос населения сейчас приходится на массовое жилье: сегменты эконом- и комфорт-класса, говорит Шипилов.

“Эта категория дорожает быстрее остальных, можно констатировать, что происходит вымывание наиболее недорогих лотов с рынка, что особенно заметно на вторичном рынке”.

Таким образом, считает он, эффект программы льготной ипотеки коснулся и вторичного рынка. До ее старта рост цен на вторичном рынке несколько лет не превышал уровень инфляции.

Метры против ставки

Однако инвестиционная привлекательность рынка недвижимости снижается вместе с ростом цен.

Рост цен на жилье в 2020 году полностью нивелировал эффект от снижения ставок по ипотеке, сказала в начале недели зампред ЦБР Ольга Полякова.

“Субсидирование ипотеки, безусловно, предоставило возможность многим заемщикам получить эти кредиты, но вместе с тем мы видим с вами, что и цена на жилье за это время подросла…

И в тех регионах, которые являются на сегодняшний день лидерами и с точки зрения проектного финансирования, и ипотечного кредитования – это Москва, Московская область и так далее – цена на жилье выросла где-то порядка на 16%.

Это достаточно существенно, и это практически нивелирует тот эффект от субсидирования ипотеки, который мы получили”, – сказала она.

Несмотря на это, ЦБР удвоил прогноз роста ипотечного рынка – до 20% в 2020 году.

Минфин оценивал, что продление программы до середины следующего года позволит дополнительно выдать 354.000 кредитов на 1,1 триллиона рублей, а глава ведомства Антон Силуанов допускал, что она может быть продлена и после 1 июля 2021 года.

Минстрой намерен работать над сохранением программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, говорил на прошлой неделе в ходе онлайн-конференции руководитель ведомства Ирек Файзуллин. По его словам, задача ведомства состоит в том, чтобы не допустить роста цен на квартиры.

Рост цен, по данным ЦБ, наблюдается по всей стране, а не только в экономически благоприятных регионах.

С этой проблемой уже столкнулась Москва, где рост цен на новостройки массового сегмента только в октябре составил 4,5%, что сопоставимо с приростом за весь третий квартал текущего года на фоне рекордного падения числа продаваемых лотов на 14%.

Существенным фактором, определившим рост цен на рынке жилья во втором-третьем кварталах 2020 года, по данным ЦБР, является недостаточный уровень предложения на фоне повышенного спроса. Во втором квартале 2020 года объем ввода жилья уменьшился на 22% в годовом сопоставлении.

Риски пузыря

Центробанк призвал не продлевать программу льготной ипотеки во избежание формирования пузыря на рынке недвижимости.

По мнению зампреда Центробанка Ксении Юдаевой, сейчас нет оснований делать вывод о формировании пузыря на рынке недвижимости, но чтобы он не появился, важно не продлевать надолго программу льготной ипотеки после 1 июля 2021 года.

Регулятор опасается закредитованности, поскольку в условиях действия программы субсидирования заемщики заинтересованы в том, чтобы привлечь по низкой ставке более крупные кредиты с низким первоначальным взносом.

По данным ЦБР, доля кредитов, предоставленных под залог ДДУ, с первоначальным взносом от 15% до 20% удвоилась до 11,3% в третьем квартале. Это заставило Центробанк констатировать ухудшение стандартов кредитования в России.

Если ЦБР увидит пузырь на рынке ипотеки в будущем, то будет вводить новые макропруденциальные меры для ограничения долговой нагрузки населения и формирования у банков буферов для покрытия этих рисков.

Настроены на рост

За 10 месяцев 2020 года цены на первичном рынке Москвы выросли на 22%, при этом основными факторами роста стали льготная ипотека и волатильность курсов валют, сказала директор Интеко по аналитике и ценообразованию Полина Балашова.

Это, по ее мнению, повлияло и на вторичный рынок – рост цен составил 12% относительно начала года.

Нынешний рост цен – это всего лишь коррекция, которая связана с удорожанием процесса строительства из-за введения счетов эскроу и удорожания стройматериалов на фоне ослабления рубля, сказал во время парламентских слушаний Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.

“Эта корректировка цен на 7-10%, которая так или иначе должна была произойти”, – сказал он.

Впрочем, ЦБР отмечает, что себестоимость строительства практически не выросла, а коррекция цен связана со стагнацией рынка жилой недвижимости в прошлые годы.

“До середины 2021 года есть потенциал роста цен еще на 5-6%, однако дальше мы будем наблюдать исчерпание спроса”, – говорит Шипилов.

Далее, при оптимистичном раскладе, по его мнению, цены будут прибавлять 1-2% в год. В худшем случае, рынок во втором полугодии 2021 года ждет коррекция.

До конца 2020 года цены могут вырасти еще на 11% на первичном рынке и на 6-8% на вторичном, считает Балашова. В отношении 2021 года она более оптимистична: на первичном рынке до конца второго квартала следующего года этот показатель может достигнуть 9%, на вторичном – 12% из-за общего отставания вторичного рынка от первичного.

Татьяна Воронова

(Редакторы Екатерина Голубкова и Дмитрий Антонов)

Источник: https://www.finam.ru/analysis/newsitem/rossiyane-razognali-ceny-na-nedvizhimost-iz-za-nizkix-stavok-20201129-12000/

Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты

Состояние недвижимости

Коронавирусный кризис резко поднял спрос на недвижимость в России и взвинтил цены на вторичку и новостройки. При этом рынок коммерческой недвижимости сильно просел. Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли вкладываться в жильё прямо сейчас, «Секрету» рассказали эксперты.

Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс».

По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.

Как изменилась цена на новостройки по России

В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.

Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).

Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».

«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.

Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.

Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов

Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.

Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.

«Недвижимость всегда была неким “защитным активом”, в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».

Отчасти повлиял ещё и отложенный спрос, который сформировался за время локдауна во втором квартале 2020 года, добавил эксперт.

До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.

При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.

Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов.

«Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период.

Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.

Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.

С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку.

Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.

По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».

Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.

Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.

Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость».

«В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе.

В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.

Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.

Среди причин повышенного спроса Шлома называет:

1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.

Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.

Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.

Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене.

Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.

Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.

Рынок коммерческой недвижимости сильнее других пострадал от вспышки коронавирусной инфекции и не восстановился до сих пор. Причиной тому не только кризис, но и новые ограничения городских властей.

В декабре спрос на помещения стрит-ретейла в столице сократился почти на треть, многие арендаторы съезжают с насиженных мест. Падает и наиболее стабильный офисный рынок — правда, пока только в Санкт-Петербурге.

На время режима самоизоляции девелоперской компании Glincom пришлось снизить арендные ставки в торговых центрах до уровня эксплуатационных платежей, рассказал «Секрету» Иван Татаринов.

«После снятия ограничений скидки арендаторам доходили до 70%. Даже сейчас арендные ставки на 20% ниже, чем год назад, при этом с большинством арендаторов удалось договориться о сохранении договоров», — сообщил он.

Что касается новых проектов торговых центров, они будут испытывать сложности с заполнением, отметил эксперт: часть арендаторов разорилась, остальные либо сокращают свои сети, либо заморозили планы по расширению. Те же, кто ещё работает в прежнем режиме, отмечают, что выручка существенно просела.

В офисном сегменте ситуация лучше. После снятия ограничительных мер девелоперские компании практически сразу вернулись к ставкам, которые были до пандемии, рассказал Татаринов.«Скидок сейчас уже нет. Вакантность на наших проектах составляет порядка 7–9%, даже несмотря на страшилки, что офисные сотрудники перейдут на удалёнку и больше никогда не вернутся в офис», — уточнил он.

По прогнозам эксперта, восстановления спроса на коммерческую недвижимость можно ждать не раньше осени 2021 года, но только в случае снижения заболеваемости и смертности, а также успешного вакцинирования населения.

Что касается инвестиций в строительство таких объектов, то, по мнению Татаринова, есть смысл рассматривать такие вложения. «Цикл строительства достаточно длинный, и запуск проектов, стартовавших сейчас, произойдёт только через два с половиной — три года. За это время мы должны восстановиться после пандемии», — говорит эксперт.

Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости заметили и в компании «Миэль». «Если раньше люди рассматривали варианты со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас готовы покупать и с более длительной перспективой», — сказала Марина Толстик.

Основная мотивация покупателей — сохранить деньги. По словам эксперта, помещений на рынке сейчас стало меньше, чем в прошлом году: собственники не готовы продавать, так как не знают, куда дальше вложить средства.

Коллаж: «Секрет Фирмы», depositphotos.com/Hackman

Поделитесь историей своего бизнеса или расскажите читателям о вашем стартапе

Хочешь сделать «Секрет фирмы» лучше?

Источник: https://secretmag.ru/news/chto-proiskhodit-na-rossiiskom-rynke-nedvizhimosti-i-stoit-li-seichas-pokupat-zhilyo-obyasnyayut-eksperty.htm

Техническое состояние объекта недвижимости Техническое состояние объекта недвижимости в Москве и Московской области

Состояние недвижимости

Сделка купли-продажи любого помещения, здания, сооружения всегда сопровождается передачей крупной суммы денег. Чтобы не стать обладателем «кота в мешке», лучше заранее оценить реальное техническое состояние объекта недвижимости.

Профессиональное заключение спасет будущего владельца квартиры, дома, коммерческого помещения от непредвиденных расходов и неприятных сюрпризов. Техническая оценка укажет на все видимые и скрытые дефекты объекта.

Покупатель сможет поторговаться с продавцом, предъявить реальные аргументы, почему необходимо снизить стоимость.

Результаты оценки технического состояния объекта недвижимости используются и в других целях:

  1. Объективная оценка ущерба, нанесенного зданию после пожара, наводнения.
  2. Разработка плана ремонтных мероприятий
  3. Поиск строительных конструкций и участков в аварийном состоянии
  4. Обнаружение скрытых дефектов.
  5. Оценка фактически выполненных работ, соответствие результата проектно-технической документации и смете.
  6. Определение фактического уровня износа всего здания и его отдельных строительных элементов.

Техническое заключение о состоянии объекта недвижимости может быть использовано в суде, если у заказчика возникли сомнения в качестве монтажно-ремонтных работ или в добросовестности подрядной организации. В ходе разбирательства уполномоченные органы могут взыскать с исполнителя компенсацию за причиненный ущерб или выписать предписание о снижении стоимости услуги.

Оценка технического состояния здания может быть организована собственником добровольно, на основании требований нормативных актов или по предписанию судебных органов.

Оценка технического состояния объекта недвижимости

Техническая оценка состояния здания может быть поверхностной и детальной. Объем, виды и глубина работ, которые проводят специалисты во время исследования, во многом зависят от поставленных целей. Это всегда комплекс аналитических и измерительных мероприятий, в ходе которых исполнитель собирает исходные данные для обработки и оформления отчета.

Для дерева, металла, кирпичной кладки, цемента определены разные критерии, подлежащие оценке. Поэтому методы и объем исследования также во многом зависят от характеристик здания и материала строительных конструкций.

Оценка технического состояния объекта недвижимости состоит из четырех стадий:

  1. Изучение проектно-технической документации, результатов прошлых технических экспертиз, чертежей, схем и других исходных данных об объекте.
  2. Визуальный осмотр и обмерные работы. На данной стадии специалист измеряет общие габариты объекта, отмечает конструктивные особенности здания, фиксирует возможные места скрытых дефектов, видимые повреждения, прогибы, отклонения конструкции от вертикальной или горизонтальной оси. Визуальный осмотр позволяет грамотно составить план детальных исследований, определить точную стоимость услуги. Основные инструменты визуального осмотра и обмерных работ: рулетка, отвес, дальномер, линейка, уровень.
  3. Детально-инструментальное исследование. Это наиболее трудоемкий и продолжительный этап, во время которого эксперт оценивает состояние строительных конструкций, измеряет толщину и глубину трещин, при необходимости берет пробы материала для лабораторных испытаний. В процессе работы используется множество специальных инструментов, оборудования, современные разрушающие и неразрушающие методы контроля.
  4. Обработка результатов детально-инструментальных исследований, сравнение фактических показателей с нормативными требованиями, проведение поверочных расчетов, оформление чертежей и схем.

На заключительной стадии специалист создает технический отчет, где в текстовой, табличной и графической форме указывает результаты оценки состояния объекта недвижимости.

В итоговой документации содержатся сведения о соответствии фактических показателей нормативным требованиям, степени износа строительных конструкций, видимых и скрытых дефектах (обычно с фотоподтверждением), а также все сведения, полученные в ходе измерений и лабораторных испытаний.

Эксперт разрабатывает перечень рекомендованных монтажно-ремонтных мероприятий для улучшения технического состояния объекта и его отдельных частей, усиления ограждающих элементов и перекрытий, устранения дефектов.

В результате оценки объекту присваивают одну их четырех категорий технического состояния: нормативное, работоспособное, ограниченной работоспособности, аварийное. Только первые две категории не накладывают никаких ограничений на эксплуатацию здания. При аварийном состоянии использование сооружения запрещено.

Обследование технического состояния объектов недвижимости

Регулярное обследование технического состояния объектов недвижимости поможет выявить скрытые дефекты на ранних стадиях возникновения, избежать аварийного состояния и дорогостоящего ремонта, продлить срок безопасной службы здания.

Компания «Департамент» предлагает услугу оценки технического состояния объекта недвижимости в сжатые сроки. Опытные эксперты проводят измерения и исследования преимущественно методами неразрушающего контроля. Уточнить стоимость работ и задать вопросы можно по телефону или электронной почте.

Источник: https://expertpgs.ru/news/obsledovanie/tekhnicheskoe-sostoyanie-obekta-nedvizhimosti/

Оценка технического состояния недвижимости

Состояние недвижимости

Техническое обследование объекта в случае появления дефектов в здании или сооружении — это визуальное или инструментальное обследование строительных конструкций (несущих и ограждающих), позволяющее определить степень опасности дефектов, причины их появления, возможность дальнейшей эксплуатации объекта.

  • Плановая оценка технического состояния объекта недвижимости
  • Наличие видимых деформаций и дефектов конструкций, инженерных коммуникаций
  • Оценка последствий аварийной ситуации (пожар, обрушение, прорыв труб)
  • Составление укрупненного сметного расчета строительно-ремонтные работы
  • Определение возможности дальнейшей эксплуатации объекта после аварийной ситуации
  • Для обоснования стоимости текущего или капитального ремонта
  • Для предоставления в контролирующие и инспектирующие службы
  • Для определения возможности выполнения перепланировки, реконструкции/модернизации объекта недвижимости
  • Для определения возможности установки либо замены старого оборудования
  • Оценка текущего состояния объекта недвижимости перед покупкой
  • Восстановление утраченной проектной документации
  • Для определения качества выполненных строительно-ремонтных работ
  • Обследование конструкций существующего объекта недвижимости, попадающего в зону влияния нового строительства
  • Подготовка к проведению работ по обследованию
  • Работа на объекте
  • Камеральная обработка данных
  • Составление технического заключения

?Что может включать в себя это обследование?

  • Анализ проектной, исполнительной и другой технической документации;
  • Визуальное обследование фасада здания;
  • Инструментальное обследование конструкций;
  • Тепловизионная съемка;
  • Выполнение расчетов;
  • Подготовка сметного расчета на ремонтно-восстановительные работы;
  • Разработка проектной документации по итогам проведенного обследования.

?Причины возникновения дефектов в конструкциях

  • Перегрузка конструкций (надстройка этажа, замена несущих конструкций, установка технологического оборудования)
  • Вертикальные сквозные трещины в стенках, вызванные, неравномерными деформациями плиты. вследствие морозного пучения грунтового основания, а также отступлениями от проекта при армировании конструкций
  • Сквозные вертикальные и наклонные трещины, вызванные отсутствием армирования в растянутой зоне бетона
  • Конструктивные недостатки или наличие воздействий, не предусмотренных при проектировании
  • Ошибки при проектировании и проведении расчетов
  • Ненадлежащая эксплуатация здания.
  • Ослабление конструкций непроектными проемами, отверстиями, нишам
  • Несоответствие проекту выполненные строительные работы.
  • Образование прогибов перекрытий, балок, ферм.
  • Низкое качество строительства и не соблюдение технологий

?Для каких зданий и сооружений возможно такое обследование?

  • Производственные здания;
  • Административные здания;
  • Жилые здания;
  • Части здания
  • Конструкции здания;
  • Инженерные системы здания;
  • Квартира;
  • Образовательные учреждения.

?Что необходимо от вас для проведения работ по оценке технического состояния объекта недвижимости?

  • Краткое описание проблемы или техническое задание;
  • Исходную документацию по объекту обследования (технический паспорт ТБТИ, проектная и исполнительная документация);
  • Результаты ранее выполненных изысканий;
  • Фотографии объекта;
  • Доступ к объекту обследования;
  • Обеспечение условий работы на объекте (наличие электроэнергии, воды), организация возможности вскрытия конструкций.

?Какие работы проводятся в процессе оценки технического состояния недвижимости?

    1. Анализ всех исходных материалов по объекту (имеющихся в наличии):

    • проектных материалов;
    • ранее выполненных обследований;
    • результатов инженерно-геологических изысканий.

    2. Предварительная часть обследования (полевые работы):

    • выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми измерениями и их фиксацией;
    • замеры основных геометрических параметров конструкций (в объеме, необходимом для выполнения технического обследования);
    • установление аварийных участков (при наличии);
    • уточнение схемы мест выработок/откопки шурфов (для инструментального обследования конструкций);
    • осмотр близлежащих участков территории, вертикальной планировки, организации отвода поверхностных вод.

    3. Инструментальная часть обследования и лабораторные испытания:

    • замеры основных геометрических параметров конструкций (в объеме, необходимом для выполнения технического обследования);
    • лабораторные испытания конструкций на объекте.

    4. Определение состояние несущих конструкций:

    • отрывка шурфов – N шт.
    • отбор проб грунтов в основании фундаментов;
    • определение физико-механических свойств грунтов;
    • определение расчетного сопротивления грунтов основания.

    5. Камеральная обработка результатов обследования.

    6. Составление схем и ведомостей дефектов и повреждений ограждающих конструкций с фиксацией их мест и характера.

    7. Составление обмерных чертежей (планов, разрезов).

    8. Составление протоколов лабораторных испытаний.

    9. Выполнение поверочных расчетов по определению несущей способности конструкций.

    10. Разработка рекомендаций по устранению выявленных дефектов. Вводы и рекомендации.

    11. Составление технического заключения о состоянии строительных конструкций объекта.

?Какие специалисты необходимы для качественного выполнения работ?

  • Менеджер проекта
  • Главный Инженер
  • Начальник лаборатории
  • Инженеры по обследованию
  • Лаборанты
  • Инженер-сметчик
  • Разнорабочие
  • Инженер-геолог
  • Инженер-геодезист

?Куда можно представить результаты нашей работы?

  • Контролирующие и инспектирующие службы
  • Проектная организация
  • Служба эксплуатации или Главный инженер по зданию
  • Экспертиза (государственная и негосударственная экспертиза проектной документации)
  • Суд
  • Собственник объекта или заказчик строительства
  • Потенциальный покупатель объекта

?Необходимые допуски и сертификаты для этих работ

  • Свидетельство о допуске к инженерно-изыскательским работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства;
  • Свидетельство о допуске к организации работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства;
  • Аттестат аккредитации испытательной лаборатории;
  • Удостоверение инженерного состава, подтверждающее допуск к выполнению работ на высоте и верхолазным работам;
  • Удостоверение инженерного состава с возможностью выполнения работ в электроустановках;
  • Удостоверения инженерного состава по пожарной безопасности;
  • Удостоверение инженерного состава о проверке знаний требований охраны труда.

?Регламентирующие документы (Федеральные законы, Своды Правил, ГОСТы и др.)

Инструментальное обследование проводится на основании следующих нормативных актов:

  1. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
  2. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Задать свой вопрос

2Полноценная консультация от профессионалов:

  • анализ исходных документов;
  • определение стоимости и сроков выполнения работ;
  • составление коммерческого предложения на основании исходных данных, предоставленных Заказчиком.

3Составление договора и внесение аванса

Вы можете ознакомиться со стандартной формой договора на лабораторные испытания.

Скачайте типовой договор

4Полный комплекс обследования и лабораторных испытаний

  • Выезд специалистов на объект;
  • Проведение испытаний в полевых и лабораторных условиях;
  • Анализ полученных данных;
  • Составление Протокола испытаний и технического отчета

5Передача готовой документации заказчику, оплата работ по договору

  • Передача Заказчику Протокола испытаний;
  • Ознакомление заказчика с полученными документами;
  • Подписание закрывающих документов по договору;
  • Внесение Заказчиком окончательного платежа на расчетный счет Исполнителя.

Архитектурное бюро «Остоженка»

«Жилищник района Раменки»

ДМХШ «им. А.С.Пономарева»

ООО «Инжиниринговая компания «2К»

Скачайте типовой договор PDF 2.54 MB

Источник: https://balashiha.zlx.ru/ocenka-tehnicheskogo-sostojanija-nedvizhimosti/

10 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Состояние недвижимости

Рассказываем, почему стоит отказаться от приобретения жилья с «убитым» ремонтом, а также квартир, купленных с использованием маткапитала

kan_chana/shutterstock

Покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье — оказаться непригодным для жизни. Именно поэтому к выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно.

Риелторы и юристы назвали десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.

Признак № 1. Незаконная перепланировка

Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки. «Если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно.

Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы», — предупреждает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов.

Признак № 2. Неблагополучный район

Стоит заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте.

«Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.

Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.

Признак № 3. Наследство или подарок

Осторожно нужно относиться к покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству. «Если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить.

Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема», — рассказала адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).

Признак № 4. Отказ от приватизации

Приватизированную в недавнем прошлом квартиру также лучше не покупать. Особенно если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов, советует Данильченко. Она объяснила, что, по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире.

Признак № 5. Много переходов прав

Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности. «В этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев.

В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты.

За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок», — отметила руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева.

Признак № 6. Материнский капитал

От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться. «В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей.

Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала.

Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.

Признак № 7. Заниженная стоимость

Слишком низкая цена — еще один тревожный признак. «Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму.

Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема.

При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — уточнила эксперт «Миэля».

Признак № 8. «Убитый» ремонт

Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Конечно, обычно такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить.

Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей», — пояснил Куликов.

Он уточнил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, пояснил эксперт.

Признак № 9. Дом под снос

Другой неблагоприятный фактор — нахождение дома в списке объектов реновации.

«Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — подчеркнул Закирьянов.

Признак № 10. Владелец на учете

Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов.

Он уточнил, что это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры.

Доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось, подчеркнул аналитик.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ffc815b9a794722d68be837

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.