Создание тсж опыт

Содержание

Как строить эффективное ТСЖ?

Создание тсж опыт

Неоднократно в адрес «АКАТО» высказывались мнения, якобы наши рекомендации направлены на уклонение недобросовестных управляющих организаций от ответственности.

Необходимо отметить, что на самом деле «АКАТО» ставит своей целью разъяснения особенностей действующего законодательства, направленные на повышение компетентности всех участников жилищных отношений, на использование ими исключительно законных инструментов отстаивания своих прав и интересов.

Разумеется, статьи, разъяснения, рекомендации «АКАТО» направлены именно в адрес добросовестных участников жилищных отношений, поскольку наши эксперты убеждены, во-первых, в необходимости честного ведения бизнеса по управлению МКД, во-вторых, в необходимости реализации «Концепции взаимодействия», которая может быть основана исключительно на принципах открытости и верховенства закона. Реализацию таких принципов затруднительно предполагать для недобросовестных организаций.Разумеется, нельзя сказать, что, например, все управляющие компании являются добросовестными, и что в 100% случаев их персонал самоотверженно бьется за улучшение условий проживания управляемых домов. Нередки случаи, когда претензии к УК вполне обоснованны, и жильцы дома, не желая жить в условиях борьбы с выбранной (или навязанной) УК, решают создать ТСЖ и управлять домом самостоятельно.

Однако, очень часто первоначальный «подъем», улучшение условий обслуживания дома, могут сменяться периодами «застоя», снижения качества услуг, и даже сопровождаться обветшанием и разрушением отдельных элементов многоквартирного дома. Причина чаще всего в безграмотности самих жильцов, и в их подверженности внешним и внутренним информационным атакам.

В приведенной ниже статье эксперт по юридическим вопросам ЖКХ Ольга Евгеньевна Яндыева проанализировала причины и стадии возможного превращения успешного ТСЖ в неэффективную организацию, раздираемую внутренними противоречиями и распрями.

Как создают и рушат ТСЖ?

Очень часто при управлении домом управляющей компанией, которой жильцы этого дома недовольны, наблюдается одна и та же картина.

Некоторое время дом управляется УК. В какой-то момент люди просыпаются и понимают, что их обманывают совершенно нескромно, оплаченные средства не соответствуют объему и качеству оказанных услуг со стороны УК. Задумываются.

Создают ТСЖ с процентом «ЗА» не более 60%. Эти 60% в дальнейшем и составляют актив дома.

Остальные собственники не меняются – как не интересовались, так и не интересуются жизнью дома, думая, что кто-то за них все равно все решит, или кто-то им непременно должен.

Председатель ТСЖ с головой окунается в рутину дел: приводит в порядок дом, не спит, не ест, своей жизнью не живет, от проверки инспекций до аварий на сетях нет ни минуты. Правление (а вот здесь собака-то и зарыта) никак не ощущает свою значимость, живет, как и прежде, при УК, особо председателю не помогает, да председатель и не просит. В итоге – царство единоличной беготни председателя.

Через 3-4 года такой жизни дом, конечно, «конфетка», председатель – матерый волк, его ничем не удивить, не пронять.

Однако! Просыпается правление, а чаще всего собственники, у которых проблемы с деньгами или появилось желание заработать легко! Чего ж ему не проснуться, когда все уже убрано, все в порядке, бюджет с профицитом, должники как солдаты построены в шеренги и «отдают председателю честь»?

Правление вдруг просит председателя дать отчет о своей многолетней деятельности. Отчет предоставляется (хотя его каждый год утверждало собрание, но люди, конечно же, не помнят и вчерашний день). В отчете видят суммы 100, 200, 300 тысяч, миллион рублей и выше.

Никто не разбирается в деталях, что куда и по какой причине потрачено (ведь разобраться сложно и нужно время).

Такие большие суммы расходов совокупно по итогам года суммы просто «отшибают мозг» (ведь никто из нас не мыслит в масштабах целого дома, мы привыкли мыслить размерами не больше, чем наша квартира).

Председатель тут же без причин объявляется вором. Дескать, в каждой сумме сидит откат, а они (правление) вообще про такие работы на доме слыхать не слыхивали (ведь многие работы сразу не видно, подвал, например, почти под землей, и там редко кто бывает).

И тут начинается самое интересное! По дому листовки: «Председатель – вор»! Тут же просыпается спавший все это время народ.

Председателя переизбирают молниеносно! На его место встает дилетант, который хоть и дилетант, но он вовремя смекнул, что можно получать зарплату 20-30 тысяч рублей, и ничего не делать, ведь все уже налажено как часы!

На прежнего председателя, конечно, льются реки гнева, никто не вспомнит, что именно он достал дом из пепла, бегал, отбивался от УК, ресурсников, должников и т.п. На председателя, разумеется, пытаются завести уголовное дело, и председателю, в общем, теперь некогда – он еще года 1,5-2 бегает по ОБЭП, прокуратуре, судам и т.п. Отстаивает, так сказать, свою честь.

Дальше история уже не становится такой типичной.

То есть, что происходит дальше – индивидуально для каждого дома, тут предугадать вихри судьбы сложно (есть случаи, когда через годы бывшего председателя умоляют вернуться, поняв, что он был бесценен для дома, а люди, затеявшие бучу, просто «ошиблись»).

Но обычно для председателя эта новая жизнь уже не в радость, ему просто по-человечески обидно, больно смотреть на свое покалеченное детище (ведь сколько сил затрачено на ТСЖ, впоследствии так бездарно разрушенное дилетантами), да и жить в этом доме уже не хочется.

Что делать?

Ответ – не повторять ошибки этих ТСЖ.

Рецепт есть. Он отработан у довольно-таки незначительного процента ТСЖ, но он на 100% эффективен. Всем ТСЖ с самого начала своей деятельности предлагается соблюдать ряд рекомендаций:

1. На первом же заседании правления утвердить регламент (положение) о работе правления. Положение определяет порядок заседаний, их количество, частоту, порядок уведомления о заседании, порядок ания, принятия решения и т.п.

2. Собрать ревизионную комиссию (отдельно от правления) и также на их заседании избрать председателя рев.комиссии, дать им на утверждение положение о рев.комиссии. Пусть знают свой функционал.

3. Строго соблюдать положение о правлении, независимо от того, что об этом думает правление. То есть независимо от того, будут они активно себя проявлять в делах дома или нет. Например, регулярно как часы их собирать в условленное время (раз в месяц, хотя бы, можно и чаще). Собирать их независимо от того, хотят они или нет. По принципу: мое дело предложить, ваше – отказаться.

4. Все заседания правления фиксировать протоколом, в котором расписываться всем присутствующим.

5. Никогда не заключать договоры (любые) без решения (под протокол) правления. В протоколе фиксировать не только название подрядчика, но и сумму, условия сотрудничества и другие важные условия. На правлении обсуждать разные предложения. Давать правлению возможность эти предложения найти на рынке самостоятельно.

6. По возможности, в особо важных случаях проводить анкетирование собственников (перед тем, как проводить собрание), чтобы понять вообще настроение дома и что хотят собственники. Или вместо анкетирования проводить информационные собрания (просто для обсуждения вопросов жизни дома, не для ания, без протокола).

7. В важных случаях делать открытыми заседания правления, с приглашением всех желающих собственников (без права голоса) для обсуждения.

8. Отчитываться о финансовых результатах ТСЖ, о собранных и потраченных средствах своевременно по итогам года, не позднее чем в феврале-марте.

9. Не скрывать информацию от собственников. Предоставлять по запросу то, что положено по закону. Публиковать на специальных сайтах.

Лучше делать промежуточные отчеты о деятельности ТСЖ раз в квартал, вывешивая отчеты на досках объявлений. Также очень хорошо работает система изготовления домовой газеты, «вестник с полей».

В этой мини-газете вашего дома описывается жизнь дома с наиболее яркими и интересными моментами, фотографиями.

10. Не конфликтовать с собственниками открыто. На любую претензию, требование, обвинение и т.п. молча давать листок бумаги (или если разговор телефонный – предлагать взять листок бумаги) и просить написать требование/заявление/жалобу в письменном виде с обещанием на него ответить в положенный срок. И обязательно, разумеется, отвечать полно и в срок, не скрывая правду.

11. Очень важно, хоть и стоит 11-ым пунктом, внимательно ежемесячно следить за целевым расходованием средств постатейно.

То есть контролировать (запрашивать у бухгалтера) информацию о том, сколько денежных средств по каждой статье начислено, сколько пришло, сколько потрачено.

Лично контролировать движение по р/с, не полагаться на бухгалтера, поскольку у бухгалтера нет цели заниматься аналитикой расходования средств (это не его функция).

Это не исчерпывающий перечень правил эффективного управления, но основной, при соблюдении хотя бы которого можно предотвратить войну внутри дома.

Читатель, возможно, в описанном примере жизни одного из ТСЖ, найдет нечто схожее с жизнью своего ТСЖ, возможно, удивится, что такое бывает.

И, конечно же, это не повод не создавать ТСЖ, ведь ТСЖ – это объединение собственников своего же дома, некоммерческая организация, которая не имеет цели извлечения прибыли (всегда проще самому распоряжаться своим имуществом и деньгами – например, зарплату мы ведь не отдаем соседу).

Что бы ни происходило, каждое ТСЖ рискует оказаться в похожей ситуации.

Понятно, что со своими нюансами, действующими лицами, поводами и обстоятельствами, но по тем же самым причинам – пассивность и бездействие собственников.

И не важно, почему председатель в какой-то момент стал решать все один – то ли из-за личного желания, то ли вследствие бездействия правления – значения не имеет, поскольку последствия одинаково печальны.

Всем председателям и членам правлений ТСЖ хочется порекомендовать соблюдать 11 вышеперечисленных нехитрых принципов, чтобы ваше молодое (или уже не совсем молодое) ТСЖ не стало неэффективным в результате внутренней «гражданской войны» своих против своих же, а наоборот – все жили бы максимально честно и открыто друг с другом. Ведь создание ТСЖ – это объединение соседей для решения одной общей и важной задачи: качественного обслуживания довольно-таки дорогой недвижимости – вашего родного дома.

Источник: https://acato.ru/articles/20151018/kak-stroit-effektivnoe-tsz

Как я хотел создать ТСЖ, и почему я забил на эту идею

Создание тсж опыт

АХТУНГ – много букв. Тот кто ищет развлекательный контент – его тут не найдет. Тем же кто продолжит читать, очень прошу дочитать до самого конца.

Несколько месяцев назад мы с семьей переехали. Тот же город, даже район тот же – но из 2х комнатной, переехали мы в 3шку. Из минусов – хрущевка, из плюсов – уже своя и очень удачное расположение (во всех смыслах).

Три дома – образуют огромный двор, а сейчас это редкость. Но двор совершенно пришел в упадок. Ни детской площадки, ни лавочки – ничего. Также нет освещения, и весь двор (в тч рядом с домами) в деревьях выше 5го этажа, и к сожалению они аварийные. Очевидно что за последние лет десять Управляющая Компания, забила на благоустройство.

Залез на сайт УК, нашел по трем домам отчеты, за последние четыре года что были. Пришлось конечно посидеть с калькуляторjv, в итоге получил вот такую картину (сборы и расходы на содержание и ремонт):

Один дом собирает больше всех – там четыре подъезда, а два других по два подъезда. Не густо конечно, но в 2015 и 2016 чуть больше 800 тыщ за год в сумме. Парковки с этих денег конечно не сделать, но лавочки уж и простецкую детскую площадку подумал можно будет организовать.

Тем более не за один же год, потихоньку – главное к этой цели идти.

Более того, учитывая расположение домов на красной линии, на первых этажах уже давно коммерческие магазины, а сами дома завешены вывесками и рекламой, что как мне казалось однозначно можно использовать для монетизации (в скромных размерах) в интересах жильцов этих домов.

Что касается конкретно моего подъезда то ремонт там делался силами жильцов 10 лет назад, в целом конечно местами уже облупилась штукатурка – но не самый плохой вариант (учитывая возраст дома). С освещением и прокладкой кабелей и проводов тоже было печально, и все хаотично. Те УК полностью забила на эти дома, и уже очень давно.

Я попробовал наладить связь с УК, написал список (адекватных в финансовом плане работ) которые было бы не плохо провести, и указал что некоторые я помогу сделать, либо найду еще тех кто поможет.

Например я попросил выделить всего 7 тысяч на наш подъезд, чтобы закупить современные светодиодные светильники (автоматические) и кабели, а со своей стороны я произведу монтаж – а УК останется только все подключить к электросети.

В ответ мне сначала прислали отписки, а потом сказали что нужно провести собрание всех жильцов, составить протоколы и тогда уже обсуждать. Но если уж проводить такую работу, почему бы не поднять вопрос и послать УК нах подумал я. И в свободное время начал изучать законодательства и нюансы.

А между делом, я постарался сделать что то посильное сам, хотя бы в своем подъезде.

Первый звоночек. Как я и писал, в целом подъезд для хрущевки не выглядел ужасным, но какой то умник маркером сделал четыре  весьма больших надписи (граффити?) на разных этажах,  и одну на стекле. Как выяснилось позже, одна квартира сдавалась и четыре! года назад один из друзей квартиранта ночью сделал эти художества. Того квартиранта давно уже выселили, а надписи остались.

Тут стоит добавить, у меня двое детей 1.5 и 10 лет. И мне очень не хотелось, чтобы старший ребенок несколько раз  в день видел это на стенах, и очень не хотелось – чтобы он подумал что это нормально, что так и должно быть. Нет это не так. Два часа с растворителем и множеством тряпок. Один час со шкуркой (въелось в краску).

И еще примерно полтора часа, чтобы подкрасить все дефекты краской (две двери в подъезд были заложены кирпичом и заштукатурены, их пришлось красить полностью в цвет стен). Стекло удалось оттереть полностью. Мелочи правда решают многое, общий вид и ощущение порядка увеличилось. Но, во мне осталась одна мысль – четыре года, ни кто в подъезде не подумал сделать тоже самое.

Да хрен с ним, могли заставить виновника (его друга) сделать это, или собственника квартиры кто ему сдал.

Звоночек номер два. На двух этажах в подъезде стояли консервные банки с окурками. Закон запрещающий курить в подъезде принял был уже весьма давно.

Но мы не стали выбрасывать банки, а напечатали небольшие объявления, где напомнили о штрафе, но главное что также мы написали – что штраф не главное, что просим просто по человечески отнестись к тем людям, кто не курит и конечно же подумать также о детях. Мы специально не выкидывали банки с окурками.

Через неделю когда в подъезде перестали курить (за исключением “залетных” гостей), мы убрали объявления вместе с банками. Второй же звоночек для меня был тогда, когда соседка с нашего подъезда рассказала нам о свое позиции, что иногда покурить можно в подъезде. И бороться с этим не надо.

Моя спокойная беседа с ней (с приведением очевидных доводов) результата не дала. Это не был конфликт открытый, но во мне что то снова немного переключилось в плане раздумий о ТСЖ.

Звонок номер три. “Внезапный”  обильный снегопад, а также (как выяснилось) жалобы двоих людей на протяжении нескольких лет, а также (возможно) мое обращение в жилищную инспекцию возымели результат. Четыре дня в нашем дворе работала бригада по опилу деревьев. Ребята молодцы.

Деревья очень высоки, и они их методично и небольшими кусками обрезали примерно до уровня 4го этажа. Самые плохие деревья пилили под корень. Потом деревья разрезали на части.

Работала и более тяжелая техника – огромный погрузчик с ковшом, самосвал  и манипулятор для вывоза мусора (чермета и деревьев) – все это работало четыре дня. Я был сильно удивлен, все это очевидно было весьма затратно, и делалось весьма хорошо.

Но когда бригада приблизилась к месту, где люди парковали машины (конечно просто переезжая через бордюр) случился конфликт. Я присутствовал при этом, так как спустился пообщаться с бригадой – моя цель была узнать будут ли также обрезать деревья около нашего дома.

При мне рабочие совершенно спокойно попросили отогнать одну машину. На что в ответ получили полет брани и претензий. Так как они должны были – предупредить заранее, расставить ограждение, и все такое прочее.

Я тоже попросил владельца авто переставить машину, напомнив ему – что он сам тоже явно запарковался в неположенном для этого месте. Конфликт чуть не перерос в драку, но в итоге мне удалось объяснить мужчине – что нет смысла нападать на работяг.

И если у него есть силы – лучше направить их на УК, чтобы они сделали свою работу наконец.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_ya_khotel_sozdat_tszh_i_pochemu_ya_zabil_na_yetu_ideyu_5698626

Создаём товарищество собственников недвижимости: с чего начать

Создание тсж опыт

Выбор способа управления многоквартирным домом – то, что напрямую влияет на качество жизни и ваш кошелёк. Прежде чем принять тот или иной вариант, нужно внимательно сравнить плюсы и минусы каждого способа управления.

Если речь идёт о многоквартирном доме с количеством квартир больше тридцати, есть два варианта управления:

  • выбрать управляющую компанию,
  • организовать товарищество собственников недвижимости и вести контроль за своим домом самостоятельно.

Платите сами: ответственность ТСЖ за долги жителей

В чём разница между уо и тсн

Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли.

Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.

Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, основная цель которой, в отличие от управляющей организации, не извлечение прибыли, а решение задач, которые напрямую влияют на качество жизни (ст. 123.12 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ).Установка камеры видеонаблюдения в подъезде без решения ОСС

Возможности ТСН

Товарищество собственников недвижимости подразумевает объединение владельцев жилых и нежилых помещений для решения задач по содержанию общего имущества МКД. Это юридическое лицо, а значит, должно иметь свои органы управления:

  • общее собрание членов ТСН,
  • правление ТСН,
  • председателя,
  • ревизионную комиссию.

Самые важные вопросы решает общее собрание, а вот текущими делами, такими как найм, увольнение сотрудников, заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, занимается правление и председатель. Цель ревизионной комиссии – контролировать их деятельность.

Все органы управления выбираются из числа собственников. Таким образом, к управлению допускаются люди, которым доверяет большинство соседей. Как правило, возглавляют ТСН люди с активной жизненной позицией.

В моём случае в органы управления вошли люди, которые раньше состояли в совете МКД. Они знали о проблемах дома и понимали, как их решить. Жильцам дома проще определить, что важнее сделать в доме в данный момент. Когда создаётся ТСН, у собственников появляется возможность самостоятельно выбирать подрядные организации.

Конечно, существует возможность нанять управляющего или передать часть полномочий управляющей компании. На мой взгляд, это имеет смысл только когда среди собственников нет людей с достаточным количеством времени для выполнения функций по управлению домом. Но даже в этом случае контроль деятельности управляющих у ТСН сохраняется.

Возможно объединить несколько домов в одно товарищество, если данные дома расположены на земельных участках:

  • которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу;
  • в пределах которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Это упростит содержание аппарата управления и обустройство прилегающей к дому территории, детских площадок, парковок и т.д. (п. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников недвижимости вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Чёткого понятия резервного фонда нет, но из смысла слова «резервный» можно сделать вывод, что он предназначен для покрытия непредвиденных расходов. Принятие решения о создании такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСН (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Примерный перечень расходов, которые могут финансироваться из средств резервного фонда:

  • своевременная оплата услуг/работ внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
  • устранение аварий;
  • неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
  • штрафы;
  • судебные издержки;
  • иные непредвиденные расходы.
  • В качестве источников формирования резервного фонда могут выступать:
  • доходы, образовавшиеся в результате превышения доходных статей сметы над соответствующими расходными статьями;
  • доходы от сдачи в аренду общего имущества и ведения иной предпринимательской деятельности ТСН;
  • доходы от поступления обязательных целевых взносов на формирование резервного фонда в размере, установленном решением общего собрания членов ТСН;
  • суммы, полученные ТСН в результате взыскания штрафных санкций, в том числе в судебном порядке, в виде пени, штрафов и иных платежей;
  • добровольные взносы собственников и иных лиц, желающих оказать содействие реализации уставной деятельности ТСН;
  • иные доходы, не предусмотренные сметой, полученные ТСН.

Поскольку резервный фонд создаётся для покрытия непредвиденных расходов, решение о его использовании принимается правлением ТСН (ст. 147 ЖК РФ). В решении должны быть указаны цель расходования средств, сумма расходов, получатель средств.

Наличие средств резервного фонда облегчает деятельность ТСН. Минимальное количество регулирующих законодательных норм позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе.Вознаграждение членам правления ТСЖ

С чего начать создание тсн

Для начала взвесьте все за и против. Продумайте структуру и финансовый план деятельности ТСН. Кто и за что будет отвечать. Все члены правления распределят между собой обязанности или всё ляжет на плечи председателя. Соответственно вложенному труду определить оплату.

В нашем случае основную ношу взял на себя председатель правления. Соответственно, он единственный получает за это оплату, не считая наёмных сотрудников.

Подсчитайте возможные расходы и доходы в месяц. Возможно, у вас получится сдавать в аренду часть общего имущества (антенны сотовых операторов использующие общее имущество, техника интернет провайдеров и т.п.), открыть счёт в банке, на который начисляются проценты по выгодной ставке.

Определите, какие работы будут обязательными по содержанию и ремонту дома, и во сколько в среднем это обойдётся. Достаточно обзвонить организации, предоставляющие нужные вам услуги.

Решите, какими средствами будет осуществляться содержание и ремонт. Будут это обычные коммунальные платежи или вы сможете привлечь дополнительные средства от собственников или доходы от аренды.

Установите, будете ли вы нанимать сотрудников в штат или воспользуетесь услугами подрядчиков. Ведь для собственников важно качество услуг и их стоимость.

Мы старались уложиться в рамки существующих расходов-доходов при нашей управляющей компании. В штат приняли дворника, уборщика мусорокамер, бухгалтера. Остальных привлекаем договорами подряда.

Такая схема в наших условиях оказалась наиболее выгодной. Нет большой налоговой нагрузки.

Подберите кандидатуры в правление и ревизионную комиссию. Как правило, это члены инициативной группы. Мы сформировали список исходя из опыта совета дома, это инициативные и понимающие суть вопроса люди. Конечно, кандидаты должны знать об этом и дать своё согласие.

Для решения трудных для вас вопросов обратитесь к руководителям существующих ТСН/ТСЖ, находящихся по соседству. Если нет по соседству, найдите на соответствующих тематических форумах.

Частую можно получить не только устную консультацию, но и помощь в организации и проведении собрания. Мы тесно сотрудничали с председателем правления ТСЖ в соседнем квартале.

Она помогла нам с расчётами расходов-доходов и подбором подрядных организаций.

Материальную сторону тоже надо учитывать. Решите, откуда вы возьмёте деньги на печать бюллетеней, листовок, реестров и т.д. Все расходы лягут на плечи инициаторов, за исключением расходов на госрегистрацию, эти средства в дальнейшем вернутся.

Затем проведите беседу с собственниками помещений, затроньте тему содержания общего имущества, качества выполняемых услуг управляющей компанией, выясните их позицию по этому вопросу.

Предложите альтернативу в виде  управления товариществом. Обрисуйте преимущества и возможности такого управления.

Если среди жильцов не будет поддержки вашей инициативы, то все дальнейшие старания могут оказаться пустой тратой времени и денег.

Для нашего дома это сыграло большую роль. Инициативная группа собралась из числа членов совета дома. Они обладали авторитетом среди соседей, проводили беседы и как результат мы организовали ТСН.

Конечно, будут люди, которые придерживаются противоположного мнения, их нельзя сбрасывать со счетов. В момент ания это может обернуться лишней головной болью.

Если вы хотите расширить возможности управления своим домом, добиться внятного расходования денег, улучшения качества предоставляемых услуг, создание товарищества собственников недвижимости – ваш вариант.

Автор статьи – Андрей Давыдов, юрист, организовал ТСН в 140-квартирном доме.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/7965-sozdayem-tsn-s-chego-nachat

Создаем ТСЖ, просчитываем тариф и риски. Инструкция

Создание тсж опыт

Продолжаем разговор о таком способе управления МКД как товарищество собственников жилья – ТСЖ.

Сделаем все по порядку без суеты и пыли.

Первая рассказа часть о ТСЖ здесь.

Для начала продумываем и прорабатываем схему-структуру ведения хозяйственной деятельности организации в обозримом будущем и долгосрочной перспективе.

Как будем получать и рассчитываться за воду-тепло-газ-лифт-сточные воды-электричество. Все риски и последствия просчитать хлопотно, но процесс это в принципе типовой и не сложный.

Все проблемы и заботы были уже многократно пройдены и разложены ” по полочкам”.

Просчитываем – прикидываем тариф (руб.м.кв в месяц) на содержание и ремонт. Для этого необходимая валовая выручка – размер средств для покрытия своих затрат.

Это не трудно собираем (суммируем) все известные расходы и вот НВВ получено. Затем делим его на общею площадь всех жилых и нежилых помещений (паспорт здания и свидетельства собственников).

Добавим процентов 10 на риски и предварительный тариф готов. Можно сравнить его размер с муниципальным к примеру таким.

Размер тарифа знать крайне важно, ведь если его размер будет “неподъёмным”, то рентабельное производство не создашь. Будешь копить долги и дальше по наклонной в банкротство или в аферистические схемы, оттягивать расплату и тд..

Итак, инициатор или инициативная группа просчитала размер тарифа и решила приступить к созданию ТСЖ. Однозначно в первую очередь имеет смысл определиться с кандидатами в правление ТСЖ, председателя, контролеров и ревизоров и конечно бухгалтера.

Имеем в виду:

За создание ТСЖ и утверждение его Устава должны проать собственники, обладающие более чем половиной квадратных метров в общей площади жилых и нежилых помещений в данном доме. После этого начинается этап оформления бумаг.

Пока все звучит неплохо, но всегда есть подвох. А вдруг лиц для управления и контроля из числа жильцов – нет или желающие явно не соответствуют требованиям. Вот тут надо обратиться к “внутренним резервам” проявить волю и терпение.

И найти-уговорить “скромных” жильцов, но компетентных жильцов-собственников.

Брать со стороны управляющего или иное крайне не советую, он/она не будут владельцами квартиры и переживать за имущество будут не сильно. А вот когда захотите от них избавиться – придется очень потрудиться, нужно будет провести очное собрание и собрать голоса, а это очень сложно, тем более можно так в уставе прописать их положение, что и невозможно станет.

Имеем в виду:

Что порой возникают случаи, когда никто из собственников не хочет заниматься деятельностью ТСЖ. В этом случае членам ТСЖ нужно его ликвидировать. Возможно ли это? Да, возможно.

Для этого необходимо провести общее собрание членов ТСЖ и принять решение о его ликвидации и создании ликвидационной комиссии. Далее действовать придется так, как описано в гражданском кодексе относительно ликвидации любого юридического лица.Кроме того, в ч. 2 ст.

141 Жилищного кодекса прописано еще одно основание, по которому ТСЖ можно ликвидировать: число квадратных метров, принадлежащих членам ТСЖ, меньше половины площади всех жилых и нежилых помещений в МКД. В этом случае собственники обязаны принять решение о ликвидации ТСЖ.

Но это потом.

А в начале пройдем государственную регистрацию. И для этого направимся в налоговую и предоставим следующие документы:

заявление на государственную регистрацию, заверенное у нотариуса;протокол общего собрания собственников помещений, на котором принято решение о создании ТСЖ и о принятии его устава;устав ТСЖ;сведения о лицах, проавших на собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих им долях в праве общей собственности.
После окончания процедуры регистрации. ТСЖ “.. ..” станет юридическим лицом, с такими последствиями как печать, наименование, расчетный счет в банке, ККТ иные реквизиты.

Не забываем, что ТСЖ может быть только в одном доме. Исключение распространяется лишь на МКД на земельном участке имеющим общею границу, инженерные сети, другие хозпомещения. Это крайне редкий случай. В моей практике было лишь одно ТСЖ на 3 маленьких МКД, они были “запитаны” от единой подвальной котельной.

Имеем в виду:

Главный документ ТСЖ — это его устав, в котором прописываются все основные права и обязанности членов ТСЖ, сфера его деятельности и т. д. Сегодня можно найти образцы уставов ТСЖ в Интернете, также зачастую типовые образцы предоставляют администрации районов.

Поэтому, прежде чем писать устав, следует внимательно прочитать несколько разных вариантов, чтобы выбрать наиболее подходящий для вашего дома.

Ну, а если уж случиться так, что ТСЖ не сможет удовлетворять в полном объёме требования кредиторов по денежным обязательствам – банкротство.

Тогда ТСЖ ответит всем своим имуществом, в которое конечно не входят квартиры собственников.

И если банкротство случиться у одного из членов – то члены ТСЖ тоже не отвечают за его долги.

На этом приостановимся. Далее органы управления, обязанности ТСЖ, председатель и ревизионная комиссия, достоинства и недостатки…

Первая рассказа часть о ТСЖздесь.

Спасибо за внимание.

Если было интересно поддержите пожалуйста лайком и подпиской.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zhkkh/sozdaem-tsj-proschityvaem-tarif-i-riski-instrukciia-5d9ae7aa3d008800ae25ba7c

Преимущества и возможные проблемы создания ТСЖ

Создание тсж опыт

Самостоятельность, свобода выбора и прозрачность всех действий и платежей — вот главные, наиболее желательные условия, на которых обитатели многоквартирного дома хотели бы строить свои отношения с управляющей компанией и другими представителями системы жилищно-коммунального хозяйства.

Первым и на сегодняшний день единственным шагом на пути к достижению этой цели является Товарищество собственников жилья (ТСЖ), создав которое владельцы объектов жилой и нежилой недвижимости, расположенных в многоквартирном доме смогут разговаривать с управляющими компаниями с позиции полноправного партнера, который может диктовать собственные условия.

Решение о создании ТСЖ может быть принято только самими владельцами жилья в многоквартирном доме, для чего следует провести собрание собственников.

Главное условие, необходимое для создания товарищества — это наличие активных, не боящихся брать инициативу в свои руки владельцев квартир, которые смогли бы организовать собрание жильцов, заранее предупредить о запланированном создании ТСЖ, провести ании и взять на себя все хлопоты, связанные с организацией деятельности товарищества.

А хлопот на первых этапах создания ТСЖ будет довольно много:

  • юридические вопросы, связанные с созданием некоммерческого субъекта хозяйственной и финансовой деятельности;
  • регистрация во всех положенных органах государственной власти;
  • открытие расчетных счетов;
  • поиски добросовестного компетентного бухгалтера, который бы вел всю документацию вновь созданной организации;
  • выборы председателя ТСЖ и управляющего многоквартирным домом, а также членов правления товарищества;
  • заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями — энергетической компанией, теплосетью, водоканалом, службой газа;
  • выбор и заключение контракта с управляющей компанией, которая может взять на себя и предоставление всех коммунальных услуг, а также уборку помещений, обслуживание придомовой территории, вывоз мусора и другие необходимые работы, связанные с нормальным функционированием всех систем дома.

Все вышеперечисленные пункты являются необходимым условием для начального этапа организации товарищества собственников жилья.

И, повторюсь, чтобы ТСЖ действительно был успешно создан и начал свою работу, необходима в первую очередь активность и инициативность самих собственников квартир, которые бы захотели взять на себя все вышеперечисленные хлопоты, взамен способные принести массу преимуществ перед другими многоквартирными домами.

Плюсы создания ТСЖ

К плюсам создания товарищества собственников жилья можно отнести:

Возможность выбора управляющей компании

Напомним, домам, в которых нет ТСЖ, эксплуатирующая организация назначается принудительно, по инициативе местных властей, так что выбора у них нет.

Влияние на управляющую компанию

Участники ТСЖ могут вполне реально влиять на политику управляющей компании, самостоятельно решать — необходим ли ремонт в подъездах, на что в первую очередь будут потрачены средства жильцов дома, а также покупка какого оборудования является острой необходимостью.

Субсидии на ремонт

Капитальный ремонт дома жители, создавшие ТСЖ, обязаны проводить на счет своих собственных средств, однако государство, заинтересованное в реформировании системы жилищно-коммунального хозяйства, часто предоставляет субсидии на проведение такого масштабного ремонта.

Николай Богомолов. Мой дом

Сотрудничество с другими компаниями

ТСЖ является юридическим лицом, вследствие чего может заключать сделки с другими компаниями, организациями или предприятиями, с целью получения доходов или защищая интересы собственников жилья многоквартирного дома.

Дополнительный доход

Общее имущество многоквартирного дома — подвал с высоким потолком, технические нежилые помещения, пристройки или нежилой фонд, могут приносить ТСЖ значительную прибыль — сдавая их в аренду в качестве коммерческой недвижимости, товарищество может заработать средства на облагораживание территории, строительство детской площадки и так далее. Также средства могут быть заработаны путем размещения рекламных баннеров и полотнищ на фасаде дома, однако такой доход доступен только тем ТСЖ, чьи дома расположены на центральных улицах и оживленных магистралях.

Новые рабочие места

участие в ТСЖ может приносить прибыль и отдельным обитателям многоквартирного дома.

Так, довольно часто молодые, пока еще вполне трудоспособные пенсионеры становятся уборщиками, сантехниками, слесарями, бухгалтерами, управляющими товарищества, получая за свой труд вполне приличную оплату.

К тому же, такая трудовая деятельность проходит в непосредственной близости от собственной квартиры, зачастую не требует ежедневных усилий, так что такое сотрудничество выгодно и жителям дома и самому ТСЖ, которое может сэкономить на услугах управляющей компании.

Высокая стоимость квартир

Создание ТСЖ увеличивает коммерческую стоимость квартир в данном доме, так как новым жильцам уже гарантирован более высокий уровень коммунальных услуг.

Чистота

Жители многоквартирного дома, создавшие товарищество собственников жилья могут наслаждаться таким радостями жизни, как чистый подъезд, ухоженный двор и отремонтированная кровля, которые часто недоступны обитателям квартир в обычных домах.

Контроль расходов

Члены ТСЖ могут контролировать расходование средств товарищества путем создания ревизионной комиссии, которая вправе проверить правомочность и целесообразность всех расходов управляющей компании или членов правления.

Бережное отношение к общему имуществу

Жители домов, в которых созданы товарищества собственников жилья, обычно намного бережнее относятся к общедомовому имуществу, понимая, что его ремонт придется оплачивать из своего кармана.

Добрососедские отношения

Создание ТСЖ способно значительно улучшить общий климат в многоквартирном доме — встречаясь на собраниях и решая насущные и значимые для всех без исключения вопросы, обитатели дома знакомятся, общаются, налаживают вполне добрососедские отношения.

Основные проблемы ТСЖ

Однако не стоит думать, что товарищество собственников жилья является панацеей от всех проблем многоквартирного дома.

К главным проблемам, которые могут возникнуть у владельцев квартир, принявших решение создать ТСЖ, следует отнести:

Местные власти

Отношения с местными властями, которые зачастую могут быть настроены не слишком лояльно к инициативным собственникам, к тому же законодательство пока регулирует далеко не все аспекты деятельности ТСЖ.

Например, если кто-то из жильцов отказывается платить по счетам за коммунальные услуги, взыскать положенную плату получится только через суд.

Судебные разбирательства могут продлиться достаточно долго, а все это время бремя погашения долгов ТСЖ ляжет на других, более законопослушных владельцев жилья.

Льготники

Льготники не часто стремятся стать членами ТСЖ, так как государство обычно не компенсирует товариществу разницу между стандартной оплатой за коммунальные услуги и тарифами, предусмотренными для льготных категорий жителей.

Квартплата

Квартплата в ТСЖ часто бывает большего размера, чем платежи обитателей обычных многоквартирных домов. Безусловно, за свет, газ и тепло участники ТСЖ платят по тем же тарифам, что и другие граждане, а вот такие дополнительные расходы, как обустройство гаражей, детской площадки и озеленения могут стать дополнительным бременем.

Выбор председателя

Успешность функционирования ТСЖ в большой степени зависит от активности и добропорядочности его председателя и членов правления, так что к их выбору и контролю над их деятельностью следует подходить особенно ответственно и серьезно.

Отсутствие инициативы жильцов

Многие обитатели дома не проявляют активности и не желают платить за дополнительные расходы, не принимают участия в деятельности товарищества, так что безынициативность жильцов может в итоге вылиться в нарушения со стороны управляющей компании и невозможность решить задачи по благоустройству многоквартирного дома.

Целесообразность создания ТСЖ

Также нельзя не отметить, что создание ТСЖ не всегда является целесообразным. Так, если многоквартирный дом:

Во-первых, является домом с небольшим количеством квартир — менее 150, что не позволит сформировать достаточно большой фонд средств.

Во-вторых, является домом старой постройки, который нуждается в реконструкции, проведении масштабного капитального ремонта, что потребует от ТСЖ солидных расходов уже на первом этапе деятельности;

В-третьих, не обладает дополнительными площадями, таким как обустроенные подвалы или технические помещения, которые могут быть сданы на коммерческой основе, что принесет вполне ощутимый доход.

В-четвертых, подавляющая часть жителей не проявляет активности, не собирается как бы то ни было участвовать в деятельности ТСЖ или нести дополнительные расходы.

То в таком случае создание товарищества собственников жилья не является целесообразным, не сможет решить все проблемы многоквартирного дома и попросту не окупится.

Таким образом, создание ТСЖ — явление, которое становится все более частным в настоящее время, особенно среди обитателей больших многоэтажных домов новейшей постройки.

В старых, трех- и пятиэтажных зданиях мало кто из владельцев жилья решается на такой ответственный шаг, который, несмотря на все свои многочисленные плюсы, приносит также и дополнительные хлопоты и затраты.

В целом решение о создании объединения владельцев жилых квартир принимается ими самостоятельно, а в результате приносит такую желанную, но требующую ответственных решений и серьезного подхода свободу выбора.

Анна Седых, рмнт.ру

16.09.11

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/preimuschestva-i-vozmozhnye-problemy-sozdanija-tszh.351756/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.